Fideicomiso cautivo de inversión inmobiliaria

¿Qué es un fideicomiso cautivo de inversión inmobiliaria?

Un fideicomiso de inversión inmobiliaria cautivo es simplemente un  fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT)  con la propiedad controladora de una sola empresa. Una empresa que posee bienes inmuebles asociados con su negocio puede encontrar ventajoso agrupar las propiedades en un REIT para las exenciones fiscales especiales. Esta estrategia de mitigación de impuestos puede ser utilizada por minoristas y bancos con muchas tiendas o sucursales.

Comprensión de los fideicomisos de inversión inmobiliaria cautivos

Se puede crear un fideicomiso cautivo de inversión inmobiliaria para aprovechar las exenciones fiscales que ofrece un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT). Las empresas pueden optar por desarrollar o tomar la propiedad de control en un REIT para el estado cautivo. El estado de control o cautivo se define como más del 50% de la participación con derecho a voto de un REIT.

Las empresas que construyen un REIT cautivo para administrar sus propias propiedades inmobiliarias generalmente los caracterizarán como REIT de alquiler o hipotecarios. Los REIT hipotecarios (mREIT) proporcionan capital hipotecario para la promesa de ingresos recíprocos, que a menudo es la base de los ingresos de un REIT. Las empresas también pueden utilizar fideicomisos de inversión inmobiliaria cautivos transfiriendo bienes raíces a un REIT y luego alquilando las propiedades de esos REIT.

Fideicomisos de inversión inmobiliaria

Un REIT cautivo es un REIT con el control de la propiedad de una sola empresa. Más allá de eso, los REIT cautivos son simplemente REIT. Una entidad puede clasificarse como REIT si cumple con ciertos requisitos del Servicio de Impuestos Internos y el Título 26 del Código de Impuestos Internos. Los REIT pueden ser fideicomisos, asociaciones o corporaciones, pero independientemente, todos deben optar por ser gravados como corporaciones.

El Código de Rentas Internas permite que todos los REIT distribuyan todos sus ingresos a sus accionistas. Esto hace que los REIT sean similares a las sociedades según el código tributario, ya que las sociedades generalmente no tienen ingresos y distribuyen todos sus ingresos a través de un K-1.

Los REIT deben cumplir varios requisitos para calificar para las deducciones del impuesto sobre la distribución de ingresos que caracterizan a los REIT en general. Específicamente, una empresa debe cumplir con los siguientes requisitos para calificar como REIT:

• Sujeto a impuestos como corporación
• Pagar al menos el 90% de la renta imponible en forma de dividendos para accionistas cada año
• Derivar al menos el 75% de los ingresos brutos de alquileres, intereses de hipotecas que financian bienes raíces o ventas de bienes raíces
• Invertir al menos el 75% de los activos totales en bienes raíces, efectivo o bonos del Tesoro de EE. UU.
• Tener al menos 100 accionistas (las sociedades controladoras pueden nombrar ejecutivos como accionistas para cumplir con este requisito)

Si una entidad cumple con los requisitos de REIT, debe pagar al menos el 90% de sus ingresos a los accionistas y, por lo tanto, se le permite tomar la distribución de ingresos como una deducción. Cualquier saldo restante después de la distribución requerida se grava a la tasa impositiva corporativa necesaria.

Contabilidad subsidiaria

Los REIT cautivos se consideran subsidiarias y, por lo tanto, su propiedad debe contabilizarse de alguna manera en las finanzas de la empresa matriz. Generalmente, hay tres formas de contabilizar las subsidiarias y la propiedad de las subsidiarias en los estados financieros de una empresa matriz. Las empresas pueden informar estados financieros consolidados o pueden contabilizar la propiedad a través del método de participación o el método de costo.

Según los principios de contabilidad generalmente aceptados (GAAP), las empresas tienen la opción de crear estados financieros consolidados que integren todos los aspectos de las finanzas de una subsidiaria si la empresa matriz posee más del 50% de los derechos de propiedad. Por lo general, no es beneficioso ni aplicable que una empresa matriz incluya un REIT cautivo en los informes de estados financieros consolidados. Eso se debe a los beneficios fiscales que obtiene el REIT cautivo por sí solo, que a menudo son la razón para crearlo. Por lo tanto, la propiedad cautiva de REIT generalmente se contabiliza en las finanzas de una empresa matriz a través del método de participación o el método de costo.

Beneficios fiscales cautivos de REIT

Puede haber varios beneficios fiscales asociados con los impuestos REIT cautivos. La tributación federal de los REIT se analiza en el Título 26 del Código de Rentas Internas, pero los estados también pueden tener sus propias reglas tributarias para los REIT que pueden aumentar o disminuir los beneficios tributarios.

En general, la empresa matriz de un REIT cautivo puede deducir los costos de pago de alquiler o hipoteca que paga a su REIT cautivo, lo que reduce su base imponible. Esto no es necesariamente un gran beneficio porque normalmente deduciría estos gastos de todos modos. Aún así, puede crear algunas ventajas útiles en el procesamiento de pagos, etc. Una de las mayores ventajas es que la empresa matriz recibe una parte de la distribución de dividendos del REIT cautivo, que potencialmente puede ser gravado a una tasa más baja.

El REIT cautivo disfruta de todos los beneficios fiscales del estado REIT. Puede deducir el 90% o más de sus ingresos que distribuye a los accionistas. También paga la tasa del impuesto de sociedades federal sobre cualquier ingreso restante.

Leyes que rigen los REIT cautivos

Debido a que las subsidiarias cautivas de REIT pueden potencialmente crear varias ventajas, existen algunas disposiciones federales y estatales que las apuntan. En general, la mayoría de la legislación define cautiva como la propiedad controladora del 50%. Las leyes federales exigen que los tratamientos sean justos y estén en consonancia con las valoraciones de la propiedad y las negociaciones en condiciones de plena competencia.

Algunos estados tienen sus propios requisitos especiales. En algunos casos, existen limitaciones que pueden eliminar las tácticas de evasión fiscal de manera integral. En general, los profesionales de la contabilidad y los impuestos deben asegurarse de que los REIT cautivos y la contabilidad de REIT cautivos cumplan con todas las leyes federales y estatales.