5 tipos de REIT y cómo invertir en ellos
Tabla de contenido
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- Rendimientos históricos de REIT
- 1. REIT minoristas
- 2. REIT residenciales
- 3. REIT sanitarios
- 4. REIT de oficina
- 5. REIT hipotecarios
- Evaluación de cualquier REIT
- Pros y contras de los REIT
- Preguntas frecuentes sobre REIT
- La línea de fondo
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) son una consideración clave al construir cualquier cartera de renta variable o renta fija. Proporcionan una mayor diversificación, retornos totales potencialmente más altos y / o un riesgo general más bajo. En resumen, su capacidad para generar ingresos por dividendos junto con la apreciación del capital los convierte en un excelente contrapeso para las acciones, los bonos y el efectivo.
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria poseen y / o administran bienes raíces comerciales que generan ingresos, ya sean las propiedades en sí mismas o las hipotecas sobre esas propiedades. Puede invertir en las empresas individualmente, a través de un fondo cotizado en bolsa o con un fondo mutuo. Hay muchos tipos de REIT disponibles.
A continuación, analizamos algunas de las principales categorías de REITS y sus rendimientos históricos. Al final de este artículo, debería tener una mejor idea de cuándo y qué comprar.
Conclusiones clave
- El uso de REIT para invertir en bienes raíces puede diversificar su cartera, pero no todos los REIT son iguales.
- Algunos REIT invierten directamente en propiedades, obteniendo ingresos por alquiler y comisiones de gestión. Otros invierten en deuda inmobiliaria, es decir, hipotecas y valores respaldados por hipotecas.
- Además, los REIT tienden a centrarse en un sector específico de propiedades, por ejemplo, centros comerciales o minoristas, hoteles y complejos turísticos, o atención médica y hospitales.
- Uno de los mayores beneficios que ofrecen los REIT son sus dividendos de alto rendimiento. Los REIT deben pagar el 90% de la renta imponible a los accionistas.
- La mayoría de los dividendos REIT no cumplen con la definición del IRS de «dividendos calificados».
Rendimientos históricos de REIT
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria son históricamente una de las clases de activos con mejor rendimiento disponibles. El índice FTSE NAREIT Equity REIT es lo que la mayoría de los inversores utilizan para medir el rendimiento del mercado inmobiliario de EE. UU. Entre 2010 y 2020, la rentabilidad media anual del índice fue del 9,5%.
Más recientemente, el promedio de tres años para los REIT entre noviembre de 2017 y noviembre de 2020, 11.25%, estuvo muy por encima tanto del S&P 500 como del Russell 2000, que registraron 9.07% y 6.45%, respectivamente. Históricamente, los inversores que buscan rendimiento han invertido mejor en bienes raíces que en renta fija, la clase de activo tradicional para este propósito. Una cartera cuidadosamente construida debe considerar ambos.
1. REIT minoristas
Aproximadamente el 24% de las inversiones REIT se encuentran en centros comerciales y minoristas independientes. Esto representa la mayor inversión por tipo en Estados Unidos. Cualquiera que sea el centro comercial que frecuenta, probablemente sea propiedad de un REIT. Al considerar una inversión en bienes raíces minoristas, primero es necesario examinar la propia industria minorista. ¿Es financieramente saludable en la actualidad y cuáles son las perspectivas para el futuro?
Es importante recordar que los REIT minoristas ganan dinero con el alquiler que cobran a los inquilinos. Si los minoristas están experimentando problemas de flujo de efectivo debido a las malas ventas, es posible que puedan retrasar o incluso incumplir esos pagos mensuales, y eventualmente verse obligados a declararse en quiebra. En ese momento, es necesario encontrar un nuevo inquilino, lo que nunca es fácil. Por lo tanto, es crucial que invierta en REIT con los inquilinos ancla más sólidos posibles. Estos incluyen tiendas de comestibles y de mejoras para el hogar.
Una vez que haya realizado su evaluación de la industria, posiciones de efectivo tendrán la oportunidad de comprar buenas propiedades inmobiliarias a precios desfavorables. Las empresas mejor gestionadas se beneficiarán de esto.
Dicho esto, existen preocupaciones a largo plazo para el espacio REIT minorista en el sentido de que las compras están cambiando cada vez más en línea en lugar del modelo de centro comercial. Los propietarios de espacios han seguido innovando para llenar su espacio con oficinas y otros inquilinos no orientados al comercio minorista, pero el subsector está bajo presión.
2. REIT residenciales
Estos son REIT que poseen y operan edificios de apartamentos de alquiler multifamiliares, así como viviendas prefabricadas. Cuando se busca invertir en este tipo de REIT, se deben considerar varios factores antes de saltar. Por ejemplo, los mejores mercados de apartamentos tienden a estar donde la asequibilidad de la vivienda es baja en relación con el resto del país. En lugares como Nueva York y Los Ángeles, el alto costo de las casas individuales obliga a más personas a alquilar, lo que eleva el precio que los propietarios pueden cobrar cada mes. Como resultado, los REIT residenciales más grandes tienden a centrarse en los grandes centros urbanos.
Dentro de cada mercado específico, los inversores deben buscar el crecimiento de la población y el empleo. Generalmente, cuando hay una afluencia neta de personas a una ciudad, es porque hay empleos disponibles y la economía está creciendo. Una tasa de vacantes en descenso junto con un aumento de los alquileres es una señal de que la demanda está mejorando. Mientras la oferta de apartamentos en un mercado en particular permanezca baja y la demanda continúe aumentando, los REIT residenciales deberían funcionar bien. Como ocurre con todas las empresas, las que tienen los balances más sólidos y el capital más disponible normalmente obtienen mejores resultados.
3. REIT sanitarios
Los REIT de atención médica serán un subsector interesante para observar a medida que los estadounidenses envejecen y los costos de la atención médica continúan aumentando. Los REIT de atención médica invierten en bienes raíces de hospitales, centros médicos, centros de enfermería y hogares de ancianos. El éxito de esta inmobiliaria está directamente ligado al sistema sanitario. La mayoría de los operadores de estas instalaciones dependen de las tarifas de ocupación, reembolsos de Medicare y Medicaid, así como del pago privado. Mientras la financiación de la asistencia sanitaria sea un signo de interrogación, también lo son los REIT sanitarios.
Las cosas que debe buscar en un REIT de atención médica incluyen un grupo diversificado de clientes, así como inversiones en varios tipos de propiedades diferentes. El enfoque es bueno hasta cierto punto, pero también lo es distribuir el riesgo. En general, un aumento en la demanda de servicios de salud (que debería ocurrir con una población que envejece) es bueno para los bienes raíces de salud. Por lo tanto, además de la diversificación de clientes y tipo de propiedad, busque empresas cuya experiencia en atención médica sea significativa, cuyos balances sean sólidos y cuyo acceso a capital de bajo costo sea alto.
4. REIT de oficina
Los REIT de oficinas invierten en edificios de oficinas. Reciben ingresos por alquiler de inquilinos que generalmente han firmado contratos de arrendamiento a largo plazo. Cuatro preguntas le vienen a la mente a cualquier persona interesada en invertir en un REIT de oficina
- ¿Cuál es el estado de la economía y qué tan alta es la tasa de desempleo?
- ¿Cómo son las tasas de vacantes?
- ¿Cómo le está yendo económicamente al área en la que invierte el REIT?
- ¿Cuánto capital tiene para adquisiciones?
Intente encontrar REIT que inviertan en fortalezas económicas. Es mejor poseer un montón de edificios promedio en Washington, DC, que poseer un espacio de oficina de primer nivel en Detroit, por ejemplo.
5. REIT hipotecarios
Aproximadamente el 10% de las inversiones REIT están en empresas patrocinadas por el gobierno que compran hipotecas en el mercado secundario.
Pero el hecho de que este tipo de REIT invierta en hipotecas en lugar de en acciones no significa que no tenga riesgos. Un aumento en las tasas de interés se traduciría en una disminución en los valores en libros de los REIT hipotecarios, lo que haría bajar los precios de las acciones. Además, los REIT hipotecarios obtienen una cantidad considerable de su capital a través de ofertas de deuda garantizadas y no garantizadas. En caso de que suban las tasas de interés, el financiamiento futuro será más caro, reduciendo el valor de una cartera de préstamos. En un entorno de tipos de interés bajos con la perspectiva de un aumento de los tipos, la mayoría de los REIT hipotecarios se negocian con un descuento del valor liquidativo por acción. El truco es encontrar el correcto.
Las claves para evaluar cualquier REIT
Hay algunas cosas a tener en cuenta al evaluar cualquier REIT. Incluyen lo siguiente:
- Los REIT son verdaderasinversiones de rendimiento total. Proporcionan altos rendimientos de dividendos junto con una moderada apreciación del capital a largo plazo. Busque empresas que históricamente hayan hecho un buen trabajo proporcionando ambos.
- A diferencia de los bienes raíces tradicionales, muchos REIT se negocian en bolsas de valores. Obtiene la diversificación que ofrece el mercado inmobiliario sin estar bloqueado a largo plazo. La liquidez importa.
- La depreciación tiende a exagerar la disminución del valor de la propiedad de una inversión. Por lo tanto, en lugar de usar el índice de pago (lo que usan los inversores de dividendos) para evaluar un REIT, mire sus fondos de operaciones (FFO). Esto se define como el ingreso neto menos la venta de cualquier propiedad en un año determinado y la depreciación. Simplemente tome el dividendo por acción y divídalo por el FFO por acción. Cuanto mayor sea el rendimiento, mejor.
- Una gestión sólida marca la diferencia. Busque empresas que hayan existido por un tiempo o que al menos posean un equipo directivo con mucha experiencia.
- La calidad cuenta. Solo invierta en REIT con excelentes propiedades e inquilinos.
- Considere comprar un fondo mutuo o ETF que invierta en REIT y deje la investigación y la compra a los profesionales.
Según la Comisión de Bolsa y Valores, un REIT debe invertir al menos el 75% de sus activos en bienes raíces y efectivo, y obtener al menos el 75% de los ingresos brutos de fuentes como el alquiler y los intereses hipotecarios.
Ventajas y desventajas de los REIT
Como ocurre con todas las inversiones, los REIT tienen sus ventajas y desventajas. Uno de los mayores beneficios que ofrecen los REIT son sus dividendos de alto rendimiento. Los REIT deben pagar el 90% de la renta imponible a los accionistas;por lo tanto, los dividendos de REIT suelen ser mucho más altos que las acciones promedio en el S&P 500.
Otro beneficio es la diversificación de la cartera. No muchas personas tienen la capacidad de salir y comprar una propiedad comercial para generar ingresos pasivos, sin embargo, los REIT ofrecen al público en general la capacidad de hacer exactamente esto. Además, la compra y venta de bienes raíces a menudo lleva un tiempo, lo que inmoviliza el flujo de efectivo en el proceso; sin embargo, los REIT son muy líquidos; la mayoría se puede comprar o vender con solo hacer clic en un botón.
Los REIT tienen algunos inconvenientes que los inversores deben tener en cuenta, sobre todo la posible responsabilidad fiscal que pueden crear los REIT. La mayoría de los dividendos REIT no cumplen con la definición del IRS de » dividendos calificados «, lo que significa que los dividendos superiores al promedio ofrecidos por los REIT están gravados a una tasa más alta que la mayoría de los demás dividendos. Los REIT califican para la deducción de transferencia del 20%, sin embargo, la mayoría de los inversores deberán pagar una gran cantidad de impuestos sobre los dividendos de REIT si tienen REIT en una cuenta de corretaje estándar.
Otro problema potencial con los REIT es su sensibilidad a las tasas de interés. Generalmente, cuando la Reserva Federal aumenta las tasas de interés en un intento por ajustar el gasto, los precios de los REIT caen. Además, existen riesgos específicos de la propiedad para los diferentes tipos de REIT. Los REIT de hoteles, por ejemplo, a menudo tienen un rendimiento extremadamente bajo en tiempos de caída económica.
Pros
- Dividendos de alto rendimiento
- Diversificación de portafolios
- Muy liquido
Contras
- Los dividendos se gravan como ingresos ordinarios.
- Sensibilidad a las tasas de interés
- Riesgos asociados a propiedades específicas
Preguntas frecuentes sobre REIT
¿Son las REIT buenas inversiones?
Invertir en REIT es una excelente manera de diversificar su cartera fuera de las acciones y bonos tradicionales y puede ser atractivo por sus fuertes dividendos y apreciación del capital a largo plazo.
¿En qué REIT debería invertir?
Cada tipo de REIT tiene sus propios riesgos y ventajas según el estado de la economía. Invertir en REIT a través de un ETF de REIT es una excelente manera para que los accionistas se involucren con este sector sin necesidad de lidiar personalmente con sus complejidades.
¿Cómo se gana dinero con un REIT?
Dado que el IRS exige que los REIT paguen el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas, los dividendos de los REIT suelen ser mucho más altos que las acciones promedio del S&P 500. Una de las mejores formas de recibir ingresos pasivos de los REIT es mediante la combinación de estos dividendos de alto rendimiento.
¿Puede perder dinero en un REIT?
Como ocurre con cualquier inversión, siempre existe el riesgo de pérdida. Los REIT que cotizan en bolsa tienen el riesgo particular de perder valor a medida que suben las tasas de interés, lo que generalmente envía capital de inversión a los bonos.
¿Son seguros los REIT durante una recesión?
Invertir en ciertos tipos de REIT, como los que invierten en propiedades hoteleras, no es una gran opción durante una recesión económica. Sin embargo, invertir en otros tipos de bienes raíces, como el cuidado de la salud o el comercio minorista, que tienen estructuras de arrendamiento más largas y, por lo tanto, son mucho menos cíclicos, es una excelente manera de protegerse contra una recesión.
La línea de fondo
El gobierno federal hizo posible que los inversores compraran proyectos inmobiliarios comerciales a gran escala desde 1960. Sin embargo, solo en la última década los inversores individuales han adoptado los REIT.
Las razones de esto incluyen las bajas tasas de interés, que obligaron a los inversores a mirar más allá de los bonos en busca de inversiones generadoras de ingresos, el advenimiento de los fondos mutuos y negociados en bolsa que se centran en bienes raíces y, hasta la crisis inmobiliaria de 2007-08, un apetito insaciable por la parte de los estadounidenses de poseer bienes raíces y otros activos tangibles. Los REIT, como cualquier otra inversión en 2008, sufrieron mucho. Pero a pesar de esto, continúan siendo una excelente adición a cualquier cartera diversificada.