Mejora de capital
¿Qué es una mejora de capital?
Una mejora de capital es la adición de un cambio estructural permanente o la restauración de algún aspecto de una propiedad que mejorará el valor total de la propiedad, prolongará su vida útil o la adaptará a nuevos usos. Las personas, las empresas y las ciudades pueden realizar mejoras importantes en la propiedad que poseen. A menudo, las mejoras de capital reciben un tratamiento fiscal favorable y pueden estar exentas del impuesto sobre las ventas en determinadas jurisdicciones.
En un negocio o finanzas corporativas, este proceso es similar a las inversiones en gastos de capital (CAPEX).
Conclusiones clave
- Una mejora de capital es una mejora, adaptación o mejora duradera de una propiedad que aumenta su valor, lo que a menudo implica un cambio estructural o restauración.
- El IRS otorga un tratamiento fiscal especial a las mejoras de capital calificadas, distinguiéndolas de las reparaciones ordinarias.
- Además de mejorar una casa, las mejoras de capital pueden aumentar el costo base de una propiedad, lo que a su vez reduce la carga fiscal cuando se vende.
Cómo funciona una mejora de capital
Las mejoras de capital generalmente aumentan el valor de mercado de una propiedad, pero también pueden expandir la utilidad del activo más allá de su estado actual. Según el Servicio de Impuestos Internos ( IRS ), para calificar como una mejora de capital, debe durar más de un año después de su finalización y ser de naturaleza duradera o permanente. Aunque la escala de una mejora de capital puede variar, tanto los propietarios individuales como los propietarios a gran escala realizan mejoras de capital.
La Publicación 523 del IRS describe la definición oficial de una mejora de capital. Los ejemplos de mejoras de capital residencial incluyen agregar o renovar un dormitorio, un baño o una terraza. Otros proyectos aprobados por el IRS incluyen agregar nuevos electrodomésticos empotrados, alfombras o pisos de pared a pared, o mejoras al exterior de una casa, como reemplazar el techo, el revestimiento o las contraventanas. La instalación de una piscina fija o un camino de entrada también pueden ser mejoras de capital calificadas.
El IRS, sin embargo, distingue entre una mejora de capital y una reparación o reemplazo debido al desgaste normal. Por ejemplo, si su refrigerador se rompe después de varios años de servicio, o si tiene una tubería con fugas, esas reparaciones no son mejoras de capital. Sin embargo, si una persona tiene paneles solares y un cobertizo de herramientas para su propiedad, ambos fijados permanentemente a la propiedad, se considerarían mejoras de capital a la casa. Un ejemplo de una mejora de capital basada en la empresa sería la instalación de un nuevo sistema de HVAC o la incorporación de características accesibles de la Ley de Estadounidenses con Discapacidades ( ADA ) en un edificio existente.
De manera similar, la creación de un nuevo parque público en el centro de la ciudad también se consideraría una mejora capital para una ciudad. En estos escenarios, las nuevas adiciones harían más valiosas las propiedades respectivas, se considerarían adiciones permanentes y su eliminación causaría daños materiales a la propiedad.
Consideraciones Especiales
Base de costo
La base del costo es el costo original de un activo. El IRS establece estándares específicos para que una mejora califique como un aumento basado en costos. Una de las principales preocupaciones es que debe estar en su lugar en el momento en que se vende una propiedad. Una mejora de capital también debe convertirse en parte de la propiedad, o estar adherida de manera tan permanente a la propiedad, que su remoción causaría un daño significativo o una disminución en el valor de la propiedad en sí.
Las reparaciones o el mantenimiento no se pueden incluir en la base del costo de una propiedad. Sin embargo, las reparaciones que son parte de un proyecto más grande, como reemplazar todas las ventanas de una casa, califican como mejoras de capital. No se incluyen las reformas necesarias para mantener una vivienda en buen estado si no aportan valor al activo. Ejemplos de reparaciones que no califican, según el IRS, incluyen pintar paredes, reparar goteras o reemplazar herrajes rotos.
Ganancias de capital
Además de mejorar la vivienda, una mejora de capital, según el IRS, aumenta la base de costos de una estructura. Es decir, los gastos incurridos al realizar las mejoras se suman a la cantidad que el propietario pagó para comprar o construir la propiedad. El aumento de la base del costo, a su vez, reduce el tamaño de la ganancia de capital imponible al vender la propiedad.
Las ganancias de capital de los bienes raíces se comportan de manera diferente a otros tipos de ganancias de capital. A partir de 2019, los propietarios tienen derecho a una exención de ganancias de capital sobre cualquier ganancia de la venta de una residencia principal de hasta $ 250,000 si son solteros y $ 500,000 si están casados y presentan una declaración conjunta. Esta exención tiene una salvedad importante. El propietario debe haber tenido una residencia en la propiedad durante al menos dos de los últimos cinco años antes de la venta.
Además, si la ganancia es significativamente mayor que las sumas enumeradas anteriormente, el efecto de las mejoras de capital sobre la base de costos puede ser significativo. Muchos factores pueden hacer que un contribuyente supere los niveles de ganancias de capital de $ 250/500. Estos incluyen si los propietarios adquirieron la propiedad hace muchas décadas y si el valor de las propiedades inmobiliarias locales ha aumentado drásticamente desde la compra.
Exenciones locales
Las leyes de alquiler del estado de Nueva York incluyen una disposición llamada programa de Mejoras Mayores de Capital (MCI). Data de la década de 1970 y permite a los propietarios aumentar el alquiler de los edificios controlados o estabilizados hasta en un 6% anual, para recuperar el costo de las principales mejoras de capital a esas estructuras. Una actualización del sistema HVAC, nuevos ascensores, espacios comunes actualizados y otras mejoras cuentan para el MCI.
En febrero de 2019, dos miembros de la Legislatura estatal presentaron un proyecto de ley para eliminar el programa, acusando que es demasiado fácil para los propietarios de edificios abusar del programa. El abuso se produce cuando estos propietarios sin escrúpulos presentan reclamaciones de gastos infladas o inventadas. Dejando a un lado el potencial de fraude, el programa MCI es intrínsecamente injusto, afirman algunos críticos. Estos críticos argumentan que una mejora de capital es un costo único para el propietario, pero un aumento de alquiler es un gasto continuo para el inquilino.
Ejemplos de mejoras de capital
Suponga, por ejemplo, que una persona compra una casa por $ 650,000 y gasta $ 50,000 para renovar la cocina y agregar un baño. En muchos casos, el impuesto sobre las ventas no tendrá que pagarse a los contratistas para este trabajo, ya que es una mejora de capital calificada.
La base del costo de la vivienda también aumenta de $ 650 000 a $ 700 000. Después de 10 años de ser propietario y vivir en la casa, el propietario, que es soltero y declara impuestos como tal, termina vendiendo la propiedad por un precio de $ 975,000. Si no se hubieran realizado mejoras de capital, la cantidad imponible para la ganancia de capital normalmente sería de $ 75,000 (precio de venta de $ 975,000 – precio de compra de $ 650,000 – exclusión de ganancias de capital de $ 250,000). Debido a que la mejora de capital aumentó la base del costo en $ 50 000, la cantidad imponible para la ganancia de capital sería de solo $ 25 000 ($ 975 000 – ($ 650 000 + $ 50 000) – $ 250 000 = $ 25 000).