Cálculo de la deducción de intereses hipotecarios (HMID)
La deducción de intereses de hipotecas de viviendas (HMID) es una de las exenciones fiscales estadounidenses más apreciadas. Agentes inmobiliarios, propietarios de viviendas, posibles propietarios de viviendas e incluso contables fiscales promocionan su valor. En verdad, el mito suele ser mejor que la realidad.
Conclusiones clave
- La deducción de intereses hipotecarios (HMID) permite que los propietarios desglosen la deducción de los intereses hipotecarios pagados hasta por un valor de $ 750,000 del capital de su préstamo.
- La Ley de Empleos y Reducción de Impuestos (TCJA) aprobada en 2017 redujo el capital hipotecario máximo elegible para el interés deducible a $ 750,000 (de $ 1 millón) para nuevos préstamos.
- La TCJA también casi duplicó las deducciones estándar, haciendo innecesario que muchos contribuyentes detallen.
- Como resultado, la mayoría pasó a renunciar por completo al uso de la deducción fiscal por intereses hipotecarios.
La mayoría de los propietarios ahora no obtienen nada
La capital hipotecario máximo elegible para el interés deducible a $ 750,000 (de $ 1 millón) para préstamos nuevos (lo que significa que los propietarios pueden deducir los intereses pagados sobre hasta $ 750,000 en deuda hipotecaria). Pero también casi duplicó las deducciones estándar, haciendo innecesario que muchos contribuyentes detallen.
Como resultado, la mayoría pasó a renunciar por completo al uso de la deducción fiscal por intereses hipotecarios. Durante el primer año posterior a la implementación de la TCJA, se esperaba que 135.2 millones de contribuyentes optaran por la deducción estándar.
En comparación, se esperaba que se detallaran 20,4 millones y, de ellos, 16,46 millones reclamarían la deducción de intereses hipotecarios. Hay más de 80 millones de hipotecas pendientes en los Estados Unidos, lo que sugiere que la gran mayoría de los propietarios no reciben ningún beneficio de la deducción de intereses hipotecarios.
La deducción de impuestos por intereses hipotecarios es quizás el aspecto más incomprendido de la propiedad de una vivienda. Ha adquirido un estado casi mítico hasta el punto en que muchos propietarios potenciales se convencen de los beneficios antes de siquiera examinar las matemáticas para determinar su elegibilidad. Detrás del mito hay dos conceptos erróneos principales: el primero es la idea errónea de que todos los propietarios obtienen una exención fiscal. La segunda es que cada dólar pagado en intereses hipotecarios resulta en una reducción dólar por dólar en la obligación tributaria sobre la renta.
La deducción de intereses hipotecarios ahora
Concepto erróneo 1: obtendrá una exención de impuestos
A pesar del bombo publicitario, la inmensa mayoría de los propietarios de viviendas no reciben ninguna exención fiscal de la deducción fiscal de los intereses hipotecarios. Tenga en cuenta que para calificar para la deducción, los propietarios deben detallar sus deducciones al determinar su obligación de impuestos sobre la renta. Detallar brinda la oportunidad de contabilizar gastos específicos, incluidos los intereses hipotecarios, los impuestos a la propiedad y los gastos médicos parciales. Dado que el interés hipotecario es a menudo el mayor de estos gastos que paga un contribuyente, deducirlo a menudo se cita como un incentivo financiero para comprar una casa.
Una vez más, si bien es una idea atractiva en teoría, la realidad es que la aprobación de la TCJA significa que detallar las deducciones ya no tiene sentido para la mayoría de las personas. Para los contribuyentes que son solteros o casados pero que presentan una declaración por separado, la deducción estándar es de $ 12,400 en 2020 y $ 12,550 en 2021. Para los jefes de familia, es de $ 18,650 en 2020 y $ 18,800 en 2021. Para las parejas casadas que presentan una declaración conjunta, la deducción estándar es de $ 24,800 en 2020 y $ 25,100 en 2021.5
Los contribuyentes que no tengan deducciones que sumen más que los montos de deducción estándar no necesitarían detallar y, por lo tanto, no obtendrían ningún beneficio fiscal al pagar intereses sobre sus hipotecas.
Concepto erróneo 2: será una gran deducción
Incluso para los propietarios de viviendas que detallan sus impuestos y califican para la deducción de impuestos por intereses hipotecarios, el monto de la deducción es una mera fracción del crédito fiscal.
No obtiene una exención fiscal de $ 1 por cada dólar gastado; obtienes centavos por dólar. A diferencia de un crédito, que proporciona una reducción dólar por dólar sobre los montos de impuestos reales adeudados, la deducción de intereses hipotecarios reduce el monto de los ingresos totales sujetos a impuestos según el nivel impositivo del contribuyente.
Para un ejemplo simplificado, un contribuyente que gaste $ 12,000 en intereses hipotecarios y pague impuestos a una tasa de impuesto sobre la renta individual del 24% podría excluir $ 12,000 del impuesto sobre la renta, lo que resultaría en un ahorro de $ 2,880. En efecto, el propietario pagó $ 12,000 al banco en intereses para que menos de una cuarta parte de esa cantidad quedara excluida de los impuestos.
Gastar $ 12,000 para reducir la cantidad de dinero que pagará impuestos en $ 2,880 simplemente no tiene sentido. Peor aún, una evaluación honesta de los ahorros finales reales debería descartar el valor de la deducción estándar. La siguiente tabla proporciona una comparación.
Usando nuestro ejemplo de interés hipotecario de $ 12,000, una pareja casada en el tramo impositivo del 24% obtendría una deducción estándar de $ 25,100 en 2021, lo que equivale a $ 6,024 en pagos de impuestos reducidos. Si la pareja detalla sus deducciones en el Anexo A, la deducción de la hipoteca llegaría a $ 2,880. La pareja obtendría el valor de reducción de impuestos de la deducción estándar incluso si no tienen una hipoteca. La diferencia entre los dos —la desgravación fiscal obtenida al pagar 12 000 dólares reales al banco en concepto de intereses hipotecarios— sería una pérdida de 3144 dólares. Tomar la deducción estándar sería un curso de acción mucho más sabio que detallar solo para recibir la deducción de impuestos por intereses hipotecarios.
Incluso los contribuyentes en tramos impositivos más altos no obtendrían ningún beneficio, a menos que tengan otras deducciones de alto valor en dólares para detallar. Un contribuyente que gaste $ 12,000 en intereses hipotecarios y pague impuestos a una tasa de impuesto sobre la renta individual del 35% recibiría solo una deducción fiscal de $ 4,200. Eso es un poco menos de lo que recibiría el contribuyente al tomar la deducción estándar. El «beneficio» de la deducción de intereses hipotecarios se muestra en la tabla siguiente.
Estructurado de esta manera, no es de extrañar que una deducción fiscal que podría decirse para fomentar la compra de viviendas tiende a ser utilizada principalmente por hogares de ingresos más altos. De los 14.35 millones de contribuyentes en 2019 que se espera que reclamen el beneficio en 2019, 10.56 millones están en hogares que ganan $ 100,000 anuales o más.
Además, existe una limitación sobre la cantidad de interés hipotecario que se puede deducir. Para 2021, el límite es el interés hipotecario pagado sobre los primeros $ 750,000 de deuda para una pareja casada o $ 375,000 si es soltero o casado que presenta una declaración por separado. Existe un límite ligeramente más alto para las deudas contraídas antes del 16 de diciembre de 2017 ($ 1,000,000 para casados que presentan una declaración conjunta y $ 500,000 si son solteros o casados que presentan una declaración por separado).
Una mejor manera
En lugar de gastar grandes cantidades de dinero en intereses por poco a cambio, sería mucho mejor pagar en efectivo por su nueva casa. Una compra en efectivo le ahorrará decenas de miles de dólares porque no pagará intereses.
Por supuesto, siempre existe el argumento de que podría ganar más dinero pagando los intereses e invirtiendo el resto de su dinero en el mercado de valores. Parece una gran estrategia cuando el mercado está subiendo, pero los pronosticadores que dan ese consejo no se ven por ninguna parte cuando el mercado de valores cae en un 40%, el valor de las casas cae en un 40% y sus consejos de inversión dejan a los propietarios debiendo más en sus hipotecas. de lo que vale la casa.
Como no existe ninguna inversión que garantice mejores rendimientos que la cantidad que ahorraría si evitara los pagos de intereses por completo, la opción conservadora es clara. Evite hacer pagos de intereses si puede. Pague la casa rápidamente si no puede.