Comprar una segunda casa para alquilar: lo que se debe y no se debe hacer

Si bien existen beneficios financieros al invertir en una propiedad de alquiler, también existen riesgos: los inquilinos que no pagan el alquiler y el dolor de cabeza de ser un propietario. Deberá sopesar los impuestos, la apreciación de bienes raíces, la hipoteca y los costos de mantenimiento, y su deseo de ser propietario al decidir si ser propietario de un alquiler es una decisión financiera acertada.

Piense en las ventajas fiscales

Puede deducir intereses, impuestos, seguros y otros gastos de los ingresos de la propiedad y, por lo general, deducir las pérdidas de sus otros ingresos. También puede deducir la depreciación de sus impuestos.

La deducción es básicamente una asignación por desgaste durante 27,5 años a partir de marzo de 2020. Puede vender una propiedad de alquiler y transferir los ingresos a otra propiedad de alquiler sin pagar impuestos sobre las ganancias de capital.

No olvides que serás arrendador

Su propiedad de alquiler es un negocio que requiere tiempo y energía. Deberá mantenerse actualizado sobre las leyes de alquiler y la ley le exige mantener una propiedad segura y habitable para sus inquilinos.

Recuerde que un inquilino que paga mucho dinero tiene derecho a esperar una respuesta casi instantánea a cualquier problema, grande o pequeño. Los inquilinos que saben que están pagando un poco por debajo del mercado tenderán a ser un poco menos exigentes. Ayuda si puede hacer reparaciones menores usted mismo. También tienes que cobrar alquileres y lidiar con inquilinos morosos.

Si la perspectiva de administrar sus propios alquileres es desalentadora, pídale a su corredor de bienes raíces que lo recomiende un administrador de propiedades o un cuidador o realice una búsqueda en línea. Solo tenga en cuenta que la contratación de un administrador de la propiedad afectará sus devoluciones.

Haga su tarea inmobiliaria

Dedique tanto tiempo, si no más, a investigar una propiedad de alquiler  como a comprar un lugar para vivir. Debe conocer los detalles del mercado, las leyes de zonificación y las tendencias tanto para los alquileres como para las ventas de viviendas en la ubicación que está contemplando. Observe las escuelas, el transporte, los recursos recreativos, las compras y lo que los inquilinos del área esperan de un alquiler.

Comprar una ejecución hipotecaria puede ser una opción, ya que el banco que realiza la ejecución hipotecaria normalmente desea recuperar el saldo de la hipoteca y venderá la propiedad a menos del valor de mercado.

Querrá que su propiedad sea atractiva para los inquilinos. Busque una propiedad frente al mar o cerca de un campus universitario o una zona escolar local. Una casa antigua en una comunidad estable o una en un vecindario que se está revitalizando también puede ser una buena opción.

Si compra una propiedad de alquiler de inversión en un nuevo campo de golf, tenga cuidado con el «síndrome del campo de golf». Si se construyen viviendas más nuevas y más elegantes en la misma área general, su propiedad podría aparecer fechada en unos pocos años, lo que deprimirá el precio..

No olvide ejecutar los números

Use aplicaciones para teléfonos inteligentes o calculadoras de hipotecas en línea para analizar sus costos mensuales de vivienda. Una calculadora debería permitirle ingresar el precio de compra, el pago inicial, los impuestos, el seguro y la tasa de interés del préstamo hipotecario. Las tasas hipotecarias de las propiedades de alquiler suelen ser más altas que las tasas de una vivienda principal. También tenga en cuenta el mantenimiento y las reparaciones. Una buena regla general es aproximadamente el 1% del precio de compra por año.

Entonces, una propiedad de $ 300,000 costaría aproximadamente $ 3,000 por año para mantener. Sin embargo, es posible que desee aumentar el porcentaje al 1,5% o al 2% si la propiedad es más antigua. Otra forma de calcular las reparaciones y el mantenimiento es adherirse a lo que a veces se llama la «regla del pie cuadrado», que sugiere que los propietarios presupuestan $ 1 por pie cuadrado por año. Si su casa de alquiler tiene 1,800 pies cuadrados, por ejemplo, está considerando $ 1,800 al año en costos de reparación y mantenimiento.

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Ejemplo del mundo real

Aquí hay un ejemplo de ingresos proyectados: Supongamos que alquila una casa de $ 300,000 por $ 2,000 por mes. El pago inicial del 20% es de $ 60,000 y la tasa de interés fija a 30 años sobre el saldo de $ 240,000 es del 4%. Los impuestos, el seguro y un presupuesto de mantenimiento llevarán el costo mensual a $ 1,764, lo que producirá una ganancia nominal de $ 2,838 por año, o el 4,73% del pago inicial por año. No está mal.

Eso es mucho mejor que una cuenta de ahorros y mejor de lo que la mayoría de las acciones de primera clase pagan en dividendos, aunque quizás no tanto como podría ganar en el mercado de valores en un buen año. Pero cuando calcula la depreciación típica del 3,64%, la ganancia nominal de $ 2,838 se convierte en una pérdida de $ 6,252, que puede aplicar contra otros ingresos. Sin embargo, dependiendo de su categoría impositiva, eso podría suponer varios cientos de dólares de ahorro fiscal a un flujo de caja positivo  más la posibilidad de que la vivienda se revalorice.

La línea de fondo

Invertir en bienes raíces para obtener ingresos no es para todos, pero si trata su inversión como un negocio, tiene tolerancia para los riesgos inherentes y es hábil con un martillo, los beneficios financieros pueden ser sustanciales.