Definición de relación de back-end
¿Qué es la relación de back-end?
La proporción de back-end, también conocida como proporción de deuda a ingresos, es una proporción que indica qué parte de los ingresos mensuales de una persona se destina al pago de deudas. La deuda mensual total incluye gastos, como pagos hipotecarios (principal, intereses, impuestos y seguro), pagos con tarjeta de crédito, manutención infantil y otros pagos de préstamos.
Ratio de back-end = (gasto total mensual de la deuda / ingreso bruto mensual) x 100
Los prestamistas utilizan este índice junto con el índice inicial para aprobar hipotecas.
DISTRIBUCIÓN DE LA RELACIÓN DE FINANCIAMIENTO
El índice de back-end representa una de las pocas métricas que utilizan los suscriptores de hipotecas para evaluar el nivel de riesgo asociado con prestar dinero a un posible prestatario. Es importante porque denota cuánto de los ingresos del prestatario se le debe a otra persona u otra empresa. Si un alto porcentaje del cheque de pago de un solicitante se destina a pagos de deudas todos los meses, el solicitante se considera un prestatario de alto riesgo, ya que la pérdida del empleo o la reducción de ingresos podrían hacer que las facturas impagas se acumulen rápidamente.
Cálculo de la relación de back-end
El índice de back-end se calcula sumando todos los pagos mensuales de la deuda del prestatario y dividiendo la suma por los ingresos mensuales del prestatario.
Considere un prestatario cuyo ingreso mensual es de $ 5,000 ($ 60,000 anualmente dividido por 12) y que tiene pagos mensuales totales de deuda de $ 2,000. El índice de back-end de este prestatario es del 40% ($ 2,000 / $ 5,000).
En general, a los prestamistas les gusta ver un índice de back-end que no exceda el 36%. Sin embargo, algunos prestamistas hacen excepciones para proporciones de hasta el 50% para los prestatarios con buen crédito. Algunos prestamistas solo consideran este índice cuando aprueban hipotecas, mientras que otros lo utilizan junto con el índice inicial.
Relación de back-end frente a front-end
Al igual que el índice de back-end, el índice de front-end es otra comparación de deuda a ingresos utilizada por los suscriptores de hipotecas, la única diferencia es que el índice de front-end no considera ninguna deuda más que el pago de la hipoteca. Por lo tanto, el índice inicial se calcula dividiendo solo el pago de la hipoteca del prestatario por sus ingresos mensuales. Volviendo al ejemplo anterior, suponga que de la obligación de deuda mensual de $ 2,000 del prestatario, el pago de su hipoteca comprende $ 1,200 de esa cantidad.
La proporción inicial del prestatario, entonces, es ($ 1,200 / $ 5,000), o 24%. Una proporción inicial del 28% es un límite superior común impuesto por las compañías hipotecarias. Al igual que con el índice de back-end, ciertos prestamistas ofrecen una mayor flexibilidad en el índice de front-end, especialmente si un prestatario tiene otros factores atenuantes, como un buen crédito, ingresos confiables o grandes reservas de efectivo.
Cómo mejorar una relación de back-end
Pagar tarjetas de crédito y vender un automóvil financiado son dos formas en que un prestatario puede reducir su índice de back-end. Si el préstamo hipotecario que se solicita es un refinanciamiento y la casa tiene suficiente capital, la consolidación de otras deudas con un refinanciamiento en efectivo puede reducir el índice de back-end. Sin embargo, debido a que los prestamistas incurren en un mayor riesgo en un refinanciamiento con retiro de efectivo, la tasa de interés es a menudo un poco más alta en comparación con un refinanciamiento a plazo estándar para compensar el mayor riesgo. Además, muchos prestamistas requieren que un prestatario pague la deuda renovable en un refinanciamiento con retiro de efectivo para cerrar las cuentas de deuda que se están pagando, para que no vuelvan a acumular su saldo.