Vivienda asequible: invertir con fines de lucro
Los inversores inmobiliarios exitosos son más que simples propietarios. También son ejecutivos de negocios inteligentes. Los inversores inmobiliarios operan de forma muy parecida a los gestores de carteras y los gestores de empresas que se centran en maximizar las ganancias al tiempo que crean valor para los clientes.
Una inversión en vivienda asequible puede ser tanto un negocio como una estrategia de inversión.
Conclusiones clave
- La vivienda asequible se incluye en las carteras de muchos inversores inmobiliarios en gran parte debido a los créditos fiscales asociados al gobierno.
- Los inversores inmobiliarios interesados en viviendas asequibles deben asegurarse de que dicha inversión sea rentable y comercializable en su área.
- Los inversores deben calcular los costos involucrados en la compra, renovación y mantenimiento de viviendas asequibles para determinar si es una propuesta de inversión viable.
- Idealmente, un inversionista tendrá las mejores propiedades en áreas deseables a buenos precios para asegurar una demanda y rentabilidad adecuadas.
Entender la vivienda asequible
El propósito de la vivienda asequible es proporcionar vivienda a aquellos miembros de la sociedad con ingresos limitados. Los propietarios reciben créditos fiscales si utilizan un porcentaje de su propiedad como vivienda asequible (por ejemplo, una determinada cantidad de unidades de alquiler en un edificio). Los inquilinos también reciben ayuda del gobierno para pagar el alquiler cada mes. Por lo general, cuatro grupos de personas necesitan una vivienda asequible.
Personas mayores y personas con discapacidades
Las personas de 65 años o más y las personas con discapacidades constituyen un porcentaje significativo de la población de EE. UU. Los estudios muestran que estos números están aumentando y alcanzarán niveles récord en los próximos 20 a 30 años. Las personas en estos grupos necesitan una vivienda que esté cerca de los lugares públicos y modificada para ayudarlos en la vida diaria. Las modificaciones incluyen rampas en lugar de escaleras, baños accesibles para sillas de ruedas, pasamanos y gabinetes y armarios modificados.
Estudiantes
El creciente número de estudiantes universitarios y universitarios adultos y no tradicionales ha aumentado la necesidad de viviendas fuera del campus. Los estudiantes adultos con familias necesitan una vivienda privada cerca del campus. Los estudiantes internacionales necesitan un alojamiento que esté disponible durante todo el año porque es menos costoso y más conveniente que los viajes internacionales frecuentes durante las vacaciones y las vacaciones de verano.
El militar
Los miembros del servicio militar tienen opciones de alojamiento dentro y fuera de la base. La vivienda en la base requiere construcción, administración de la propiedad y mantenimiento de los terrenos, mientras que la vivienda fuera de la base requiere asistencia de ubicación adicional, construcción personalizada y financiamiento de compra.
La vivienda fuera de la base debe estar cerca de la base y ser fácil de entrar y salir. Los inversionistas en viviendas militares deben estar familiarizados con la contratación federal, así como con las pautas específicas para cada rama de servicio.
Programas de rehabilitación y reingreso
Un sector de la población requiere viviendas de transición. Por ejemplo, las personas sin hogar y las familias, los adictos en recuperación y los recién liberados de las instalaciones correccionales requieren formas de vivienda de transición. Algunos adultos y niños en los servicios de protección estatales y los programas de salud mental requieren hogares grupales y viviendas en el vecindario.
Los apartamentos y las pensiones deben ser lo suficientemente grandes para proporcionar las instalaciones adecuadas y la privacidad para los residentes, pero también deben facilitar los niveles de seguridad y accesibilidad adecuados para cada grupo.
Requisitos para la inversión en vivienda asequible
La asequibilidad es importante para los inversores porque determina dos cosas cruciales: la rentabilidad y la comerciabilidad. Los programas de vivienda subsidiada, como la precio de mercado por las unidades de alquiler. Los inversores en viviendas asequibles deben conocer el ingreso medio de su área para determinar qué tipo de rendimiento podrían obtener al comprar una propiedad y utilizarla para viviendas asequibles.
Varias fuentes pueden ayudar a un inversor a determinar el ingreso medio. La Oficina del Censo de EE. UU. Recopila los ingresos promedio de los estados, condados y ciudades. Los sitios web de bienes raíces brindan esta información a las personas interesadas en comprar viviendas en determinadas regiones.
Por último, la información también está disponible a través de los gobiernos estatales y locales, las agencias de desarrollo económico y las autoridades de vivienda:
- Para un alquiler asequible, calcule el 30% del ingreso medio en su área. Este es su ingreso bruto esperado por unidad de alquiler asequible.
- Para la propiedad de vivienda asequible, calcule el 35% del ingreso medio para capital, intereses, impuestos sobre la propiedad, seguro de vivienda y tarifas de asociación. Luego, calcule su precio de venta esperado deduciendo la cantidad de impuestos, seguros y tarifas según las tarifas vigentes para el área. Utilice la diferencia, el principio y el interés para determinar el precio de compra en función de las tasas de interés vigentes en su área. Un profesional bancario o hipotecario puede ayudarlo a determinar rápidamente estos montos.
Rentabilidad
Para determinar la rentabilidad potencial de una inversión, calcule sus gastos operativos. Para las unidades de alquiler, comience con los impuestos y el seguro que paga como propietario. Incluya los costos de servicios públicos, edificios y mantenimiento de terrenos, y costos de transferencia, como inspección, certificación de ocupación, registro y otras tarifas requeridas por su condado o municipio.
Para unidades de venta, determine sus costos de financiamiento, costos de cierre en la adquisición y en el momento de la venta, costos de materiales y mano de obra para la construcción o rehabilitación y costos de transferencia.
Tanto para las unidades de alquiler como para las de venta, determine sus costos de marketing y publicidad. El proyecto más grande fracasará si no puede atraer inquilinos o compradores. Incluso una estrategia publicitaria simple y eficaz costará tiempo y dinero. Considere los costos de hacer negocios que afectan su resultado final.
A continuación, determine sus ingresos. Para las unidades de alquiler, use la cantidad de ingresos brutos esperados por unidad asequible. Para unidades de venta, use el precio de compra determinado anteriormente. Utilice la fórmula estándar:
- Ingresos – Gastos = Beneficio bruto
Considere su flujo de caja. Si paga los servicios públicos, algunos programas permiten que la autoridad de subvenciones pague cantidades adicionales para cubrir una parte de los servicios públicos del inquilino.
Por último, observe su situación de impuestos sobre la renta. La depreciación afectará su obligación tributaria y tendrá efectos variables sobre el flujo de efectivo real o la ganancia neta real.
Comerciabilidad
El inversionista de vivienda asequible debe ubicar y modificar las unidades que cumplan con las pautas para los subsidios de alquiler disponibles a través de las autoridades de vivienda locales. Para los vendedores, enfóquese en minimizar los costos de construcción y rehabilitación de las unidades que se venderán en el mercado.
- Empiece con una lógica simple. Si no es rentable, no es comercializable. Lo contrario también es cierto.
- Aproveche las casas en ejecución hipotecaria. Hay muchas casas de una y dos o cuatro familias que han sido abandonadas debido a ejecuciones hipotecarias.
- Comuníquese con las agencias de desarrollo económico locales que adquieran estas unidades por debajo del costo de mercado y las vendan o contraten a los desarrolladores locales para rehabilitarlas y revenderlas. Además, conozca los entresijos de las ventas de los alguaciles en su área. Consulte las pautas para cada condado al que se dirigirá, ya que las pautas pueden diferir entre los condados de la misma región o estado. Estas unidades a menudo se compran en el sitio sin ser vistas y pueden representar costos de rehabilitación significativos y tiempo de respuesta para revenderlas.
- Trabaje con un agente inmobiliario y conozca el mercado local de venta por propietario (FSBO). Puede encontrar oportunidades de ventas al descubierto en las que el vendedor o el agente de ventas haya hecho arreglos para un pago reducido de la hipoteca para facilitar un precio reducido para una venta rápida. Estas unidades pueden ser las menos costosas de reparar y revender.
Los inversores exitosos saben cuándo y cómo moverse en el mercado. No olvide realizar un análisis continuo de compra-venta-retención en unidades de alquiler. Si los costos de mano de obra, materiales y financiamiento son altos, es posible que ahora no sea el momento de comprar más propiedades. Si hay más inquilinos en su mercado, es posible que ahora no sea un momento rentable para comercializar unidades para la venta, incluso si las tasas de interés son bajas. Si el alquiler de mercado y el ingreso medio en su área son altos, ahora puede ser el momento más rentable para retener una propiedad por los ingresos mensuales por alquiler que puede generar.
Trate su cartera de bienes raíces como su cartera de jubilación con un poco más de pintura y accesorios.
Financiación
Investigue las diversas alternativas de financiación disponibles para los inversores. Lea los sitios web de Fannie Mae, Freddie Mac y Financiamiento multifamiliar de HUD. Trabaje con un banquero local y un corredor o consultor hipotecario comercial para identificar programas de prestamistas y encontrar inversores privados. Únase a asociaciones locales de constructores de viviendas, remodelaciones e inversores inmobiliarios. Conviértase en miembro de la cámara de comercio y afiliado a agencias de desarrollo económico. Utilice estas relaciones para identificar alianzas operativas y financieras públicas y privadas.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD).
Plan de ACCION
- Ser informado. Obtenga información sobre viviendas asequibles en todo el país y en su área.
- Estar involucrado. Crear un mercado de viviendas asequibles. Identifica un nicho en tu área y rellénalo. Forjar asociaciones con inversores y fuentes de financiación de ideas afines.
- Sea un inversor rentable. Funcionar como administrador de cartera y gerente comercial. Aplicar la sabiduría convencional en materia de inversiones y los consejos sobre estrategia empresarial.
Consideraciones especiales para la inversión en vivienda asequible
Un inversionista de vivienda asequible debe ser un propietario, un inversionista y un ejecutivo comercial. Como propietario, incorpore el elemento humano. Recuerde que puede crear un mercado ayudando a las familias y a su comunidad. Como inversor, crear un blue-chip cartera de bienes raíces. Disponga de las mejores propiedades, en las zonas más deseadas, a los mejores precios, que generen la mayor rentabilidad.
Como ejecutivo de negocios, cree una marca, genere buena voluntad y maximice el valor de mercado de su marca no solo en unidades individuales. Recuerde que sus actividades también crean puestos de trabajo y oportunidades de empleo para los trabajadores de la construcción y los agentes de ventas de bienes raíces. Sus actividades de marketing y administración de propiedades ayudan a atraer trabajadores a la fuerza laboral en las áreas donde están ubicadas sus unidades. No solo puede generar ganancias personales, sino que también puede crear oportunidades económicas para las personas y las comunidades a través de inversiones en viviendas asequibles.