Factor adicional

¿Qué es un factor adicional?

El factor adicional es el porcentaje del espacio útil bruto de un edificio que se agrega al espacio alquilado de cada inquilino para determinar su alquiler total.

Comprensión del factor adicional

El factor adicional es la cantidad de pies cuadrados utilizables en una propiedad comercial dividida por la cantidad de pies cuadrados rentables. El resultado de este cálculo será uno si los dos números son idénticos, pero siempre será menor que uno porque algunos pies cuadrados de un edificio no serán rentables. Estos pies cuadrados no alquilables incluyen espacio, designado como área común, que se comparte con otros inquilinos. En un edificio diseñado a propósito con grandes cantidades de espacio dedicado a áreas compartidas, el cálculo del factor adicional ayuda a los propietarios e inquilinos comerciales a negociar un contrato de arrendamiento justo.

El factor adicional juega un papel importante en el establecimiento de las tarifas de arrendamiento. En bienes raíces comerciales, el costo de arrendamiento se calcula en base al área rentable con un factor adicional agregado para el uso de espacios comunes. Por ejemplo, un edificio de 20,000 pies cuadrados puede tener 2,000 pies cuadrados de espacio común, incluidos vestíbulos, etc., que los inquilinos pueden usar conjuntamente. Para fijar el precio adecuado de este espacio común en el contrato de arrendamiento, el arrendador calculará el factor adicional que se utilizará en un contrato de arrendamiento.

En este caso, el factor adicional es el espacio de uso común de 2,000 pies cuadrados dividido por el espacio bruto rentable de 18,000 (20,000 menos los 2,000 pies cuadrados en el espacio común).

Por lo tanto, si un inquilino está alquilando 1,000 pies cuadrados, el propietario agregará el 11.11% como factor adicional y cobrará al inquilino 1,111.11 pies cuadrados para cubrir la porción del uso del espacio compartido de ese inquilino y su mantenimiento.

Factor adicional y factor de pérdida

El factor adicional a menudo se combina con el factor de pérdida. El factor de pérdida son los pies cuadrados no utilizables divididos por los pies cuadrados rentables. Los pies cuadrados involucrados en el factor de pérdida incluyen componentes estructurales como paredes interiores, postes de soporte y salas de mantenimiento que los inquilinos no pueden usar. A veces, el factor de pérdida se clasifica como el factor adicional, por lo que los inquilinos deben comprender lo que el propietario clasifica como pies cuadrados utilizables o no utilizables. Si los pies cuadrados no utilizables se calculan en el factor adicional, esto significa que por la misma cantidad de espacio utilizable, un edificio con un factor adicional más bajo le costará al inquilino menos que un edificio con un agregado más alto. en factor. Sin embargo, si un edificio ha sido diseñado con un enfoque en áreas compartidas, entonces un factor adicional más alto no es negativo, siempre que sea algo que el inquilino valore.

Los inquilinos potenciales a menudo usan el factor adicional para ayudarlos a comparar arrendamientos y determinar qué arrendamiento ofrece el mejor valor. Si bien el factor adicional es importante y útil en este sentido, es igualmente importante aclarar qué se está utilizando para calcular el número para asegurarse de que está comparando manzanas con manzanas.