7 soluciones para propietarios de viviendas que luchan con su hipoteca

Si ahora tiene dificultades para hacer los pagos desu hipoteca, no está solo. Según RealtyTrac, una de cada 12,448 viviendas está en ejecución hipotecaria entodo Estados Unidos, a diciembre de 2020. En Florida, una de cada 6.240 viviendas, mientras que en California, una de cada 11.342 viviendas está en ejecución hipotecaria.

La pandemia del nuevo coronavirus ha provocado un aumento de los niveles de desempleo y pérdida de ingresos. Si cree que está en peligro de ejecutar la ejecución hipotecaria de su casa, sepa que existen programas diseñados para brindar alivio hipotecario a los prestatarios.

Opciones de alivio hipotecario para COVID-19

Si su hipoteca está respaldada por un programa del gobierno, existe una moratoria —o aplazamiento— de las ejecuciones hipotecarias y los desalojos para las personas afectadas por COVID-19. La moratoria debía expirar el 31 de enero de 2021, pero se extendió. Sin embargo, las fechas de vencimiento de la extensión varían, según el programa de préstamos hipotecarios del gobierno.

Para aquellos que buscan solicitar una indulgencia, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, el Departamento de Asuntos de Veteranos y el Departamento de Agricultura han extendido la ventana de inscripción para la cual los prestatarios pueden solicitar la indulgencia hasta el 30 de junio de 2021.2 La indulgencia es un aplazamiento acordado de los pagos de la hipoteca entre el prestamista y el prestatario para ayudar a prevenir la ejecución hipotecaria.

Para los préstamos hipotecarios respaldados por Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) ha extendido las moratorias de ejecución hipotecaria sobre ejecuciones hipotecarias de viviendas unifamiliares ydesalojos de propiedad inmobiliaria (REO) hasta el 31 de marzo de 2021. Las propiedades REO son propiedades de propiedad del banco incautadas debido a incumplimiento o falta de pago por parte del prestatario.

Para los préstamos hipotecarios respaldados por el Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA), la moratoria de ejecución hipotecaria para su programa de préstamos garantizados y directos para viviendas unifamiliares vence el 30 de junio de 2021.

También prorrogados hasta el 30 de junio de 2021, los préstamos hipotecarios realizados a través del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE . UU . (HUD) asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA) o garantizados por la Oficina de Programas para Nativos Americanos ‘(Sección 184 y 184 Garantía de préstamo programas).

Para aquellos que tienen préstamos VA, el Departamento de Asuntos de Veteranos también ha sido aplazado la moratoria de desalojo y ejecución hipotecaria hasta el 30 de junio de 2021.

Consulte con su banco o proveedor de servicios hipotecarios, que cobra sus pagos, para determinar si su préstamo hipotecario califica para el programa de moratoria. Ya sea que su problema para cumplir con los pagos de su hipoteca esté relacionado con el coronavirus o no, lo primero que debe hacer es llamar a su proveedor de préstamos. Si puede, intente hacer esto antes de perder los pagos, ya que esto mantendrá la mayor cantidad de opciones disponibles para usted. En este artículo, los expertos presentan diferentes opciones para cuando tiene dificultades para pagar a tiempo.

Solución n. ° 1: Solicite la indulgencia hipotecaria

Como se indicó anteriormente, tanto Freddie Mac como Fannie May publicaron pautas para la indulgencia hipotecaria relacionada con COVID-19. Eso significa que las personas pueden reducir o suspender sus pagos durante ese tiempo. Además, cualquier morosidad hipotecaria relacionadano se informará a las agencias de crédito, por lo que la falta de pagos no afectará su puntaje crediticio. Una vez finalizada la indulgencia, los prestamistas trabajarán con los prestatarios para modificar los préstamos y reducir los pagos mensuales según sea necesario.5

Solución n. ° 2: refinanciar un préstamo a más largo plazo

Espaciar su préstamo durante un período más largo es una opción que puede reducir el monto de su pago mensual. Refinanciar a un préstamo a más largo plazo es la forma más sencilla de reducir los pagos hipotecarios mensuales, especialmente cuando el flujo de caja es un problema, según Al Hensling, presidente de United American Mortgage en Irvine, California.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que su tasa de interés aumentará. Para compensar esto, Matt Hackett, gerente de suscripción y operaciones de Equity Now, con sede en Nueva York, recomienda realizar pagos más altos para aumentar la velocidad a la que paga el capital. La mayoría de las hipotecas no tienen penalización por pago anticipado (aunque definitivamente debe verificar la suya).

Solución n. ° 3: refinanciar para cambiar los términos de las tasas de interés

Refinanciar a una hipoteca de tasa ajustable (ARM) es una opción viable si casi ha terminado de pagar su hipoteca. “Cada vez más consumidores reconocen los beneficios financieros que puede proporcionar una hipoteca de tasa ajustable en las circunstancias adecuadas”, dice Hensling. Un ejemplo perfecto es un propietario que anticipa vender su casa en los próximos tres años y actualmente tiene un préstamo de tasa fija de $ 400,000 al 4.25% pagando $ 1,976.76 por mes.

Hensling dice que si el propietario refinancia a una hipoteca híbrida de tasa ajustable fija por cinco años en 2.875%, esto reduciría el pago mensual a $ 1,695.57 por mes y ahorraría $ 281.19 por mes.

Jeremy Brandt, director ejecutivo de WeBuyHouses.com, está de acuerdo y agrega: “Si una casa está casi pagada, la gran mayoría de los pagos mensuales se destinan a la equidad y no a los intereses. Refinanciar a una ARM podría resolver problemas de flujo de efectivo a corto plazo al reducir el pago mensual a expensas de los pagos posteriores «. Dicho esto, si las tasas de interés comienzan a aumentar, los pagos mensuales pueden aumentar durante un período.

Alternativamente, si tiene una ARM, es posible que cambiar a una hipoteca de tasa fija no reduzca sus pagos mensuales actuales, pero puede detener el crecimiento de sus pagos. “Esto tiene sentido si las tasas fijas actuales son más bajas que la tasa de interés ARM, o si espera moverse más tarde de los próximos tres años”, dice Brandt. Sin embargo, advierte que si ha estado en un ARM por un tiempo, la tasa fija a la que refinancia puede ser más alta que su tasa actual y esto puede hacer que su pago mensual aumente.

Solución # 4: Desafiar los impuestos a la propiedad

Si el valor de su casa ha bajado, desafiar su impuesto a la propiedad puede proporcionar algún alivio financiero, dice Cara Pierce, asesora de vivienda certificada en Clearpoint Credit Counseling Solutions, una organización nacional sin fines de lucro. “Deberá comunicarse con la oficina del tasador de impuestos del condado en el condado en el que se encuentra la casa para ver qué tipo de información necesitarán como prueba de que el valor de la vivienda ha disminuido”, dice Pierce.

Sin embargo, Pierce dice que esta es una estrategia a corto plazo. Ella advierte que a medida que aumenten los valores de la propiedad, aumentarán los impuestos a la propiedad. Además, tenga en cuenta que la tasación de su casa puede costar varios cientos de dólares.

Solución # 5: Modifique el préstamo

Una modificación de préstamo es una alternativa para aquellos que no pueden refinanciar su préstamo pero necesitan reducir el pago mensual de su casa. Pero, a diferencia de un refinanciamiento, requiere dificultades. Pierce dice que los prestatarios deben demostrarle al prestamista que, como resultado de dificultades financieras, no pueden continuar haciendo el pago mensual regular de la vivienda. “Este proceso implica un papeleo extenso que debe completarse y enviarse al prestamista para su revisión”, dice Pierce.

Ella recomienda que los propietarios obtengan asesoramiento a través de una organización certificada por HUD para comprender completamente sus opciones y obtener ayuda para comunicarse con el prestamista. “Sin embargo, no todos los prestamistas ofrecen modificaciones de préstamos o simplemente pueden ofrecer modificaciones de préstamos a corto plazo”, dice Pierce.