La hipoteca inversa: una herramienta de jubilación
Tabla de contenido
Expandir
- Cómo trabajan ellos
- Préstamos HECM
- Préstamos no HECM
- Costo total anual del préstamo
- Opciones de ingresos
- Tasas de interés
- Cómo pueden ayudar las hipotecas inversas
- La línea de fondo
Si es dueño de su propia casa y tiene al menos 62 años de edad, una hipoteca inversa le brinda la oportunidad de convertir parte del valor líquido de su vivienda en efectivo. En los términos más básicos, una hipoteca inversa le permite obtener un préstamo con cargo al valor líquido de su vivienda, en el que no tiene que pagar el préstamo durante su vida, siempre que viva en la vivienda y no la haya vendido.
Si desea aumentar la cantidad de dinero disponible para financiar su jubilación, pero no le gusta la idea de realizar los pagos de un préstamo, una hipoteca inversa es una opción que vale la pena considerar. Sin embargo, también existen algunos riesgos, costos y trampas que debe tener en cuenta.
Conclusiones clave
- Una hipoteca inversa permite a los propietarios de viviendas de más edad convertir el valor del valor acumulado de su vivienda en efectivo.
- La casa sirve como garantía y los reembolsos solo se requieren cuando el propietario se muda o fallece.
- Existen varios tipos de hipotecas inversas, optimizadas para diferentes propósitos u objetivos.
- También hay varias opciones diferentes sobre cómo recibir el dinero de la hipoteca inversa.
Cómo trabajan ellos
Con una hipoteca inversa, un prestamista realiza pagos al propietario de la vivienda en función de un porcentaje del valor de la vivienda. Cuando el propietario muere o se muda de la propiedad, puede suceder una de estas tres cosas:
- El propietario o los herederos pueden vender la casa para cancelar el préstamo.
- El propietario o los herederos pueden refinanciar el préstamo existente para conservar la vivienda.
- Se puede autorizar al prestamista a vender la vivienda para liquidar el saldo del préstamo.
Si bien existen varios tipos de hipotecas inversas, incluidas las ofrecidas por prestamistas privados, generalmente comparten las siguientes características:
- A los propietarios de viviendas mayores se les ofrecen préstamos por montos mayores que a los propietarios más jóvenes. Las casas más caras califican para préstamos más grandes.
- Una hipoteca inversa debe ser la deuda principal contra la casa. Otros prestamistas deben ser reembolsados o acordar subordinar sus préstamos al titular de la hipoteca principal.
- Las tarifas de financiamiento se pueden incluir en el costo del préstamo.
- El prestamista puede solicitar el reembolso en caso de que el propietario no mantenga la propiedad, no la mantenga asegurada, no pague los impuestos sobre la propiedad, se declare en quiebra, abandone la propiedad o cometa fraude. El prestamista también puede solicitar el reembolso si la casa es condenada o si el propietario agrega un nuevo propietario al título de la propiedad, subarrenda la totalidad o parte de la propiedad, cambia la clasificación de zonificación de la propiedad o solicita préstamos adicionales contra la propiedad.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD).
Préstamos HECM
Las hipotecas inversas han existido desde la década de 1960, pero la hipoteca inversa más común es una hipoteca de conversión con garantía hipotecaria (HECM) asegurada por el gobierno federal. Estas hipotecas se ofrecieron por primera vez en 1989 y son proporcionadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD).
Las HECM son las únicas hipotecas inversas emitidas por el gobierno federal, lo que limita los costos para los prestatarios y garantiza que los prestamistas cumplirán con las obligaciones. El principal inconveniente de los HECM es que el monto máximo del préstamo es limitado.
Préstamos no HECM
Las hipotecas inversas que no son HECM están disponibles en una variedad de instituciones crediticias. La principal ventaja de estas hipotecas inversas es que ofrecen préstamos por montos superiores al límite de HEMC. Uno de los inconvenientes de los préstamos que no son HECM es que no están asegurados por el gobierno federal y pueden ser significativamente más costosos que los préstamos HECM.
Costo total anual del préstamo
Aunque la tasa de interés de una hipoteca HECM la establece el gobierno y el costo de originación de un préstamo HECM está limitado al 2% del valor de la vivienda, el costo total del préstamo aún puede variar según el prestamista. Además, al buscar un prestamista, los prestatarios deben considerar los costos de cierre de terceros, el seguro hipotecario y la tarifa de servicio.
Para ayudar a los prestatarios a comparar los costos hipotecarios, la Ley de Veracidad en los Préstamos requiere que los proveedores hipotecarios presenten a los prestatarios una divulgación de costos en forma de costo anual total del préstamo ( TALC ). Utilice este número cuando compare préstamos de diferentes proveedores; solo tenga en cuenta que los costos reales de una hipoteca inversa dependerán en gran medida de las opciones de ingresos seleccionadas.
Opciones de ingresos
Las hipotecas inversas de HECM brindan la más amplia variedad de opciones de generación de ingresos, incluidos pagos de suma global, líneas de crédito, adelantos de efectivo mensuales o cualquier combinación de estos.
La línea de crédito es quizás la característica más interesante de un préstamo HECM porque la cantidad de dinero disponible para el prestatario aumenta con el tiempo en la cantidad de interés. Los préstamos que no son HECM ofrecen menos opciones de ingresos.
Tasas de interés
La tasa de interés de las hipotecas inversas HECM está vinculada a la tasa de garantía del Tesoro de los EE. UU. A un año. Los prestatarios tienen la opción de seleccionar una tasa de interés que puede cambiar cada año o una que puede cambiar cada mes.
Una tasa ajustable anual cambia en la misma tasa que cualquier aumento o disminución en la tasa de seguridad del Tesoro de los EE. UU. A un año. Esta tasa anual ajustable tiene un tope de 2% anual o 5% durante la vigencia del préstamo. Una hipoteca de tasa ajustable mensual (ARM) comienza con una tasa de interés más baja que la ARM y se ajusta cada mes. Puede subir o bajar un 10% durante la vigencia del préstamo.
Cómo pueden ayudar las hipotecas inversas: un estudio de caso
Casi la mitad de las personas mayores de 70 años o más que tienen una tarjeta de crédito no cancelan su saldo en su totalidad cada mes, pero las hipotecas inversas pueden ayudar con ese problema.
En » Cómo la extracción de la plusvalía de la vivienda y las hipotecas inversas afectan los resultados crediticios de los hogares de personas mayores «, un documento de trabajo financiado por la Administración del Seguro Social de EE. UU. Y publicado en septiembre de 2016 por el Centro de Investigación sobre la Jubilación de Michigan de la Universidad de Michigan, los investigadores Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini y Maximilian D. Schmeiser descubrieron que la deuda renovable de las tarjetas de crédito disminuye cuando las personas mayores contratan hipotecas inversas.
Las ejecuciones hipotecarias y la morosidad en el pago de deudas también se vuelven menos comunes, al menos en los tres años posteriores a la contratación de la hipoteca inversa. Las personas mayores que experimentaron un shock crediticio en los dos años antes de contratar la hipoteca inversa se beneficiaron más. (Los investigadores definieron un «impacto crediticio» como una caída de la calificación crediticia de 25 puntos o más). Es posible que estas personas mayores no hayan calificado para otro tipo de préstamo con garantía hipotecaria debido a su crédito; la calificación para una hipoteca inversa no depende del puntaje crediticio de una persona mayor.
El estudio encontró que los prestatarios de hipotecas inversas redujeron su deuda de tarjetas de crédito más que los prestatarios que tomaron otros tipos de préstamos con garantía hipotecaria (préstamos con garantía hipotecaria a plazo cerrado, líneas de crédito con refinanciaciones con efectivo. Las sumas iniciales y el aumento del flujo de efectivo mensual proporcionado por las hipotecas inversas ayudaron a las personas mayores a pagar la deuda de sus tarjetas de crédito.
Según el estudio, las personas mayores que inicialmente retiraron $ 10,000 usando una hipoteca inversa redujeron su deuda de tarjeta de crédito en $ 2,364 en el primer año después de pedir prestada esa suma. Los préstamos adicionales resultaron en pagos de deuda adicionales mínimos: por cada $ 10,000 adicionales retirados por adelantado, las personas mayores pagaron otros $ 166, y por cada $ 100 adicionales en flujo de efectivo mensual que generó la hipoteca inversa, las personas mayores pagaron $ 45 adicionales en deuda durante todo el año.
Vale la pena señalar que este estudio cubre a los prestatarios que obtuvieron una hipoteca inversa entre 2008 y 2011, un período excepcionalmente precario en la historia financiera reciente. Un estudio similar realizado durante un período de prosperidad económica podría arrojar resultados diferentes.
Las personas mayores que estén considerando una hipoteca inversa como una solución a la deuda de tarjetas de crédito deben evaluar si la cantidad de valor acumulado de la vivienda que perderán en las tarifas e intereses de la hipoteca inversa vale la pena en términos de la cantidad de intereses de la tarjeta de crédito que ahorrarán. Este es un cálculo complejo que lo realiza mejor un contador o un planificador financiero. Es posible que un asesor de hipotecas revertidas no tenga el conocimiento suficiente para responder esta pregunta.
La línea de fondo
Obtener un préstamo contra su vivienda es una decisión importante que afectará sus finanzas actuales y el patrimonio que deje a sus herederos. Hay costos sustanciales involucrados, incluida la originación de préstamos, el servicio y los intereses.
También debe recordar que, con una hipoteca inversa, su deuda aumenta con el tiempo debido a los intereses del préstamo. Si cambia de opinión sobre el préstamo, o necesita mudarse de la propiedad por razones de salud, los ingresos de la venta de la propiedad se utilizan para pagar la hipoteca inversa. Según el tamaño del préstamo y el valor de la propiedad, es posible que quede poco o ningún dinero después de que se reembolse el préstamo.
Antes de obtener una hipoteca inversa, debe investigar el tema a fondo, comparar los costos de una variedad de prestamistas y leer todos los documentos de divulgación. Si bien generalmente no es aconsejable invertir los ingresos de una hipoteca inversa debido a la necesidad de recuperar los costos del préstamo más los intereses, los ingresos de una hipoteca inversa pueden brindar una oportunidad para reorientar otros elementos de su cartera de inversiones. Antes de asumir la hipoteca, considere el flujo de efectivo que proporcionará la hipoteca inversa y revise las implicaciones que esta nueva fuente de ingresos tendrá en su estrategia de inversión general.