REIT de capital frente a REIT hipotecario

Hay dos tipos principales de fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) que los inversores pueden comprar: REIT de capital y REIT hipotecario. Los REIT de capital poseen y operan propiedades, mientras que los REIT hipotecarios invierten en hipotecas y activos relacionados.

¿Qué es un REIT?

Un REIT es un tipo de garantía en la que la empresa posee y generalmente opera bienes raíces o activos relacionados con bienes raíces. Los REIT son similares a las acciones y se negocian en las principales bolsas del mercado. Los REIT permiten a las empresas comprar bienes raíces o hipotecas mediante el uso de inversiones combinadas de un grupo de inversores. Este tipo de inversión permite a los inversores grandes y pequeños poseer acciones de bienes raíces, sin tener que comprar, operar o financiar bienes raíces ellos mismos.

Por lo general, se requiere que los REIT tengan al menos 100 inversores, y las regulaciones evitan lo que de otro modo sería una solución potencialmente nefasta: que un pequeño número de inversores posea la mayoría del interés en el REIT.

Al menos el 75% de los activos de un REIT debe estar en bienes raíces, y al menos el 75% de sus ingresos brutos deben derivarse de alquileres, intereses hipotecarios o ganancias por la venta de la propiedad.

Además, los REIT están obligados por ley a pagar al menos el 90% de la renta imponible anual (excluidas las ganancias de capital) a sus accionistas en forma de dividendos. Sin embargo, esta restricción limita la capacidad de un REIT de utilizar el flujo de efectivo interno con fines de crecimiento.

REIT de capital

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria de capital son el tipo más común de REIT. Adquieren, administran, construyen, renuevan y venden bienes raíces que generan ingresos. Sus ingresos se generan principalmente a través de rentas de sus propiedades inmobiliarias.

Un REIT de acciones puede invertir ampliamente o puede enfocarse en un segmento en particular. Aquí hay un resumen de cómo se desempeñó cada segmento en 2019, según la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (Nareit):

En general, los REIT de acciones proporcionan ingresos estables. Y debido a que estos REIT generan ingresos mediante la recaudación de rentas, sus ingresos son relativamente fáciles de pronosticar y tienden a aumentar con el tiempo.

REIT hipotecarios

valores respaldados por hipotecas (MBS) y activos relacionados. Mientras que los REIT de acciones generalmente generan ingresos a través de rentas, los REIT hipotecarios obtienen ingresos de los intereses de sus inversiones.

Por ejemplo, suponga que la empresa ABC califica como REIT. Compra un edificio de oficinas con los fondos generados por los inversores y alquila oficinas. La empresa ABC es propietaria y administra esta propiedad inmobiliaria y cobra el alquiler todos los meses de sus inquilinos. Por lo tanto, la empresa ABC se considera un REIT de acciones.

Por otro lado, suponga que la empresa XYZ califica como REIT y presta dinero a un desarrollador inmobiliario. A diferencia de la empresa ABC, la empresa XYZ genera ingresos a partir de los intereses devengados por los préstamos. La empresa XYZ es, por tanto, un REIT hipotecario.

Al igual que los REIT de acciones, la mayoría de las ganancias de los REIT hipotecarios se pagan a los inversores como dividendos. Los REIT hipotecarios tienden a funcionar mejor que los REIT de acciones cuando las tasas de interés están subiendo.

Riesgos de los REIT hipotecarios y de capital

Como todas las inversiones, los REIT de acciones y los REIT hipotecarios tienen su parte de riesgos. Aquí hay algunos que los inversores deben conocer:

• Los REIT de renta variable tienden a ser de naturaleza cíclica y pueden ser sensibles a recesiones y períodos de declive económico.
• Con los REIT de capital, demasiada oferta, por ejemplo, más habitaciones de hotel de las que el mercado puede soportar, puede generar más vacantes y menores ingresos por alquiler.
• Los cambios en las tasas de interés pueden afectar las ganancias de los REIT hipotecarios. De manera similar, las tasas de interés más bajas pueden llevar a más prestatarios a refinanciar o reembolsar sus hipotecas, y el REIT tiene que reinvertir a una tasa más baja.
• La mayoría de los valores hipotecarios que compran los REIT están respaldados por el gobierno federal, lo que limita el riesgo crediticio. Sin embargo, ciertos mREIT pueden estar expuestos a un mayor riesgo crediticio, dependiendo de las inversiones específicas.

La línea de fondo

Los REIT brindan a los inversores una forma de acceder al mercado inmobiliario sin tener que poseer, operar o financiar propiedades por sí mismos. Los REIT de capital e hipotecario deben pagar el 90% de los ingresos a los accionistas en forma de dividendos, que a menudo son más altos que los de las acciones.

En general, los REIT de acciones pueden resultar atractivos para los inversores que compran y mantienen que buscan una combinación de crecimiento e ingresos. Los REIT hipotecarios, por otro lado, pueden ser más adecuados para inversores tolerantes al riesgo que buscan ingresos máximos, sin mucho enfoque en la revalorización del capital.