UPREIT

¿Qué es un UPREIT?

UPREIT significa fideicomiso de inversión inmobiliaria de asociación paraguas. Un UPREIT es una estructura REIT única que permite a los propietarios intercambiar su propiedad por acciones en el UPREIT. Sin embargo, los UPREIT generalmente están sujetos a los intercambios de la Sección 721 del Código de Rentas Internas (IRC).

Entendiendo los UPREIT

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) fueron introducidos por Dwight D. Eisenhower como un tipo de fondo mutuo de bienes raíces alternativo. Los REIT se crean como un tipo de cartera inmobiliaria que incluye propiedades inmobiliarias y capital de financiación inmobiliaria. Los REIT son una entidad que permite a los inversores realizar contribuciones de inversión para unidades de capital o acciones de la empresa.

A medida que los REIT han evolucionado en el mercado, se han desarrollado algunas estructuras alternativas para atender a diferentes tipos de inversores. La UPREIT es una de esas estructuras, principalmente conocida por su asignación de contribuciones de propiedad a cambio de la propiedad de acciones. El DownREIT y algunas otras alternativas también se han creado como vástagos.

En su formación, los REIT pueden optar por asumir cualquier tipo de estructura empresarial. Los REIT que cotizan en bolsa se estructurarán como corporaciones. Los REIT privados generalmente elegirán estructurarse como un fideicomiso o asociación, aunque también pueden elegir otros estados. Como la mayoría de las no corporaciones, las entidades privadas también tienen la opción de tributar como corporación.

Lo que es principalmente importante para cualquier REIT es que cumplan con los requisitos del Título 26 del IRC, Secciones 856-859. Al cumplir con estos requisitos, un REIT puede transferir todos sus ingresos a sus accionistas. Como tal, los ingresos transferidos se consideran una deducción y el REIT paga muy poco en impuestos. El principal requisito es que más del 90% del negocio pertenezca a activos inmobiliarios.

Consideraciones Especiales

En lugar de vender una propiedad, un propietario puede contribuir a un UPREIT a cambio de unidades. Las unidades de acciones generalmente tienen el mismo valor que la propiedad aportada. Dado que la propiedad vendida al REIT está cubierta por la Sección 721 del IRC, la transacción no crea un hecho imponible.

En la conversión de propiedad a acciones, los UPREIT pueden dictar disposiciones especiales. A menudo, el intercambio proporciona al vendedor unidades especiales que le permiten al vendedor de la propiedad elegir cómo le gustaría adquirir el REIT. A los vendedores de propiedades se les puede permitir convertir inmediatamente unidades en acciones REIT. También pueden estar disponibles otras opciones, como mantener acciones durante un mínimo de un año y luego recibir efectivo.

Una vez que un inversor vende su propiedad a una UPREIT, la UPREIT es propietaria de la propiedad y de toda la administración relacionada con ella. La gestión de UPREIT puede ser algo más compleja que los REIT básicos debido a la opción de intercambio de la Sección 721 y todas las disposiciones que la acompañan para el nuevo partícipe. Los gerentes de UPREIT son responsables de administrar su cartera de REIT con el fin de generar retornos.

Las acciones de UPREIT pueden fluctuar en función de las actividades de gestión, valoración de las propiedades inmobiliarias, acuerdos de financiación y cualquier otra transacción que se produzca. Esto puede generar volatilidad para los accionistas. Los accionistas de UPREIT suelen tener una liquidez flexible que les permite convertir fácilmente sus acciones en efectivo cuando lo deseen.

Beneficios de los UPREIT

Los UPREIT pueden ser una opción viable para cualquier propietario que busque vender su propiedad. Como tal, puede atraer tanto a propietarios individuales como a propietarios comerciales. Cualquier propietario que elija hacer un intercambio de la Sección 721 en un UPREIT puede recibir el valor de la propiedad en forma de unidades UPREIT.

Los intercambios de la Sección 721 en un UPREIT no crean un hecho imponible. Sin embargo, los partícipes pagan impuestos sobre la base de las normas fiscales generales de REIT. Algunos propietarios pueden optar por utilizar este tipo de inversión para la planificación patrimonial porque posiblemente puede evitar los impuestos por completo.

Requisitos para UPREIT

Un UPREIT es un REIT según todas las pautas contables y fiscales estándar. Los UPREIT se crearon para permitir la contribución de propiedades al REIT a cambio de acciones de propiedad. Por lo tanto, esta estructuración se rige por los estándares de la Sección 721 del IRC, que trata sobre las protecciones fiscales para las propiedades para compartir intercambios. En general, cualquier REIT que permita intercambios de la Sección 721 dentro del REIT puede considerarse un UPREIT.

La mayoría de los REIT se centrarán en un segmento específico del mercado inmobiliario, aunque los estándares rectores solo dictan que la propiedad inmobiliaria y el financiamiento asociado deben representar más del 90% del negocio. Los UPREIT normalmente seguirán la misma estrategia de inversión, centrándose en un nicho inmobiliario específico.

La Sección 721 proporciona estándares rectores para la liberación de unidades de accionistas a cambio de propiedad. La Sección 721 puede ser una alternativa a los intercambios de la Sección 1031 del IRC. Los intercambios de la Sección 1031 permiten al dueño de una propiedad vender su propiedad e invertir las ganancias en un intercambio similar para evitar impuestos.

Sin embargo, los intercambios de la Sección 1031 no están permitidos en los UPREIT porque requieren intercambios del mismo tipo y no permiten que una propiedad comparta intercambios de propiedad. Por lo tanto, el intercambio de la Sección 721 en un UPREIT puede ser atractivo. Ambos intercambios 721 y 1031 permiten al dueño de la propiedad diferir impuestos.

UPREIT frente a DownREIT

Los UPREIT, DownREIT y todas las demás entidades REIT especiales son simplemente REIT en su núcleo con disposiciones especiales que les permiten cierta flexibilidad adicional. El DownREIT permite que un inversor inmobiliario participe en una empresa conjunta con un REIT. En un DownREIT, el intercambio de unidades se basa principalmente en el valor de la propiedad en la empresa conjunta, lo que puede generar mejores rendimientos para el partícipe de la empresa conjunta.