Comprensión del índice de vivienda de Case-Shiller
El índice Case-Shiller, conocido formalmente como el índice de precios de viviendas S & P / Case-Shiller, fue desarrollado en la década de 1980 por tres economistas: Allan Weiss, Karl Case y Robert Shiller. Posteriormente, estos hombres formaron una empresa para vender su investigación de seguimiento de los precios de la vivienda en todo Estados Unidos. Fiserv, Inc. compró esa empresa, que tabula los datos detrás del índice que distribuye Standard & Poor’s.
En realidad, el índice Case-Shiller no es solo un índice, sino que está compuesto por varios índices:
- Elnueve divisiones principales del censo en los EE. UU.
- El índice compuesto de 10 ciudades cubre Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Ángeles, Miami, Nueva York, San Diego, San Francisco y Washington, DC.
- El índice compuesto de 20 ciudades incluye todas las ciudades anteriores, además de Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregón), Seattle y Tampa.
- También hay 20 índices de áreas metropolitanas individuales para todas las ciudades enumeradas anteriormente.
Cada uno de estos índices, además del índice nacional que se calcula trimestralmente y se publica el último martes de febrero, mayo, agosto y noviembre, se publica el último martes de cada mes a las 9 am EST. Hay un retraso de datos de dos meses, por lo que un informe emitido en mayo solo cubrirá las ventas de viviendas hasta marzo.
Conclusiones clave
- El índice Case-Shiller se compone de varios índices que rastrean el valor de las residencias unifamiliares independientes utilizando los métodos independientes y de ventas repetidas.
- Existen otros índices, como el que se usa para evaluar los condominios.
- Un índice que rastrea los valores de las propiedades a nivel de condado puede ofrecer información local más relevante a los compradores potenciales.
- Todos los índices de precios de la vivienda, especialmente el Case-Shiller, son barómetros no solo del mercado de la vivienda, sino también de la salud de la economía en general.
Lo que el índice hace y lo que no rastrea
Cada índice mide los cambios en los precios de las viviendas método de ventas repetidas, que compara los precios de venta de las mismas propiedades a lo largo del tiempo. Se excluye la construcción nueva. Dado que estas casas no se han vendido anteriormente, no hay forma de calcular cómo han cambiado sus precios de venta hasta que hayan tenido dos propietarios.
Los tipos de ventas que siguen los índices Case-Shiller se denominan transacciones de venta en condiciones de plena competencia. Se trata de transacciones en las que la vivienda se vendió a valor de mercado y los datos del precio de venta se pueden utilizar para obtener una instantánea precisa del mercado de la vivienda. Una transacción en la que una madre vendió su casa a su hijo por un precio favorable por debajo del mercado no se incluiría en ningún índice de Case-Shiller. Las ventas por ejecución hipotecaria se incluyen en los índices porque una venta entre un banco y un individuo se considera tanto en condiciones de plena competencia como una venta repetida.
Los condominios y las cooperativas no se incluyen en ninguno de los índices principales. Sin embargo, existen índices de condominios separados que rastrean los precios de los condominios en cinco mercados principales: Boston, Chicago, Nueva York, Los Ángeles y San Francisco.
También se excluyen del índice las propiedades cuya designación cambia (por ejemplo, una propiedad que hasta hace poco se consideraba una casa pero que ahora es un condominio no se incluiría), las ventas justo antes o después de que una propiedad haya cambiado drásticamente (como dos -casa de dormitorio remodelada en una casa de cinco dormitorios), y transacciones que parecen tener errores de datos (una casa vendida por $ 100,000 que luego se informó como vendida por $ 10,000, por ejemplo).
Por qué son importantes los precios de las viviendas
Incluso si no está comprando o vendiendo una casa, los precios de la vivienda son un indicador de cómo se está desempeñando la economía en general. ¿Se siente la gente segura de que ahora es un buen momento para hacer una inversión grande y costosa? ¿Qué tan bien se está desempeñando económicamente una región geográfica en particular? ¿Cómo se están desempeñando las empresas que tienen una gran participación en el sector de la vivienda? El índice Case-Shiller proporciona información sobre todos estos indicadores.
Incluso es posible aprovechar los cambios en los precios de las viviendas indirectamente invirtiendo en futuros y opciones de los índices de precios de viviendas S & P / Case-Shiller en la Bolsa Mercantil de Chicago. Este tipo de inversión se recomienda para empresas como desarrolladores inmobiliarios y inmobiliarios, bancos, prestamistas hipotecarios y proveedores de viviendas para ayudarles a mitigar el riesgo de sus grandes participaciones en el sector de la vivienda. Incluso las empresas que tienen poco o nada que ver con la vivienda pueden querer invertir en estos productos para diversificar su cartera y gestionar los riesgos de inversión.
Por último, muchas personas han invertido al menos tanto, si no más, en sus hogares como en acciones. Por tanto, los movimientos de los precios de la vivienda tienen un impacto significativo en el valor total de sus carteras.
Dos índices alternativos de precios de la vivienda en EE. UU.
Índice de precios de la vivienda (HPI)
La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda de los Estados Unidos (FHFA), establecida bajo la Ley de Recuperación Económica y de Vivienda de 2008, publica el Índice de Precios de la Vivienda (HPI) trimestral. El HPI cubre 400 áreas metropolitanas en los 50 estados y contiene datos que se remontan a la década de 1970.
El HPI de la FHFA es un término general para varios índices producidos por la FHFA y basado en decenas de millones de ventas de viviendas. Will Doerner, economista supervisor de la División de Investigación y Estadísticas de la FHFA, señala que para destacar los diferentes segmentos del mercado, la FHFA produce tres tipos principales de índices: el HPI solo de compra, el HPI de todas las transacciones y el HPI de datos expandidos.
El HPI de todas las transacciones, por ejemplo, incluye refinanciaciones, no solo compras, mientras que el HPI anual incluye los datos más detallados: hasta los niveles de código postal, condado y tramo censal. El HPI de compra solo, por ejemplo, es el que se cita con más frecuencia en los medios. El HPI de datos expandidos incluye hipotecas de la FHA e información de registros públicos, lo que permite que los datos cubran todo el mercado de viviendas que se venden por debajo del límite de préstamos conforme.
La FHFA también elabora otros índices alternativos para profesionales e investigadores. El HPI sin angustia excluye las ejecuciones hipotecarias y las ventas al descubierto. El HPI anual ofrece datos para niveles geográficos granulares, como más de 2,000 condados, 19,000 códigos postales y 50,000 secciones censales.
Índice de precios de la vivienda de rendimiento crediticio
El índice de precios de viviendas de rendimiento de préstamos, elaborado por CoreLogic, también utiliza datos de ventas repetidas, pero está configurado para ser mucho más completo. El HPI de CoreLogic cubre más de 7,100 códigos postales, más de 930 áreas estadísticas basadas en el núcleo (CBSA) y más de 1,300 condados ubicados en los 50 estados y el Distrito de Columbia, en el momento de la publicación. Aunque hay un retraso de cinco semanas en los datos, CoreLogic reconstruye sus conjuntos de datos nacionales desde cero todos los meses.
Índices de precios de la vivienda en el extranjero
Estados Unidos no es el único país que produce índices de precios de la vivienda.
- El principal índice de Canadá es el ÍndiceNacional Compuesto de Precios de la Vivienda, que también utiliza el método de ventas repetidas. Combina datos de ventas de viviendas unifamiliares en ciudades como Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal y Halifax.
- El índice permanente de precios de la vivienda tsb de Irlanda es elaborado por tsb Group Holdings, PLC, un importante proveedor de servicios financieros minoristas en el mercado bancario nacional irlandés. De hecho, el Grupo posee alrededor del 15% de los préstamos hipotecarios residenciales del país. Este índice tiene en cuenta el tamaño, el tipo, la ubicación y otras características de una vivienda antes de asignarle un valor mediante una técnica compleja conocida como análisis de regresión lineal multivariante.
- El principal índice del Reino Unido es el índiceHalifax House Price, que lleva el nombre de Halifax, una división de Lloyd’s Banking Group y el mayor prestamista hipotecario del Reino Unido. Este índice también utiliza un análisis de regresión lineal multivariante.
La línea de fondo
El índice Case-Shiller es un barómetro ampliamente utilizado y respetado del mercado inmobiliario de EE. UU. Y la economía en general. Pero no es el único barómetro a observar. Para cualquier inversionista serio en bienes raíces o de otro tipo, también deben tenerse en cuenta los índices alternativos de vivienda de EE.