Escritura de fideicomiso
Tabla de contenido
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- ¿Qué es una escritura de fideicomiso?
- Comprensión de las escrituras fiduciarias
- Escritura de fideicomiso vs. hipoteca
- Ejecuciones hipotecarias y escrituras fiduciarias
- Invertir en escrituras fiduciarias
- Ejemplo del mundo real de una escritura de fideicomiso
¿Qué es una escritura de fideicomiso?
Una escritura de fideicomiso, también conocida como escritura de fideicomiso, es un documento que a veces se usa en transacciones de bienes raíces en los EE. UU. Es un documento que entra en juego cuando una parte ha obtenido un préstamo de otra parte para comprar una propiedad. La escritura de fideicomiso representa un acuerdo entre el prestatario y un prestamista para que un tercero neutral e independiente mantenga la propiedad en fideicomiso hasta que se cancele el préstamo.
Aunque las escrituras de fideicomiso son menos comunes de lo que eran antes, unos 20 estados aún exigen el uso de una, en lugar de una hipoteca, cuando la compra de bienes raíces implica financiamiento. Las escrituras fiduciarias son comunes en Alaska, Arizona, California, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, Carolina del Norte, Tennessee, Texas, Virginia y Virginia Occidental. Algunos estados, como Kentucky, Maryland y Dakota del Sur, permiten el uso de escrituras fiduciarias e hipotecas.
Conclusiones clave
- En las transacciones de bienes raíces financiadas, las escrituras de fideicomiso transfieren el título legal de una propiedad a un tercero, como un banco, una compañía de depósito en garantía o una compañía de títulos, para que la conserve hasta que el prestatario pague su deuda al prestamista.
- Las escrituras fiduciarias se utilizan en lugar de hipotecas en varios estados.
- Invertir en escrituras de fideicomiso puede proporcionar un flujo de ingresos de alto rendimiento.
Comprensión de las escrituras de fideicomiso
En una transacción de bienes raíces, la compra de una casa, por ejemplo, un prestamista le da dinero al prestatario a cambio de uno o más pagarés vinculados a una escritura de fideicomiso. Esta escritura transfiere el título legal de la propiedad inmueble a un fiduciario imparcial, generalmente una compañía de títulos, una compañía de depósito en garantía o un banco, que lo mantiene como garantía de los pagarés. El título equitativo, el derecho a obtener la propiedad total, permanece en el prestatario, al igual que el uso total y la responsabilidad de la propiedad.
Esta situación continúa durante todo el período de amortización del préstamo. El fideicomisario mantiene el título legal hasta que el prestatario paga la deuda en su totalidad, momento en el que el título de la propiedad pasa a ser del prestatario. Si el prestatario incumple con el préstamo, el fideicomisario toma el control total de la propiedad.
Escritura de fideicomiso vs. hipoteca
Las escrituras de fideicomiso y las hipotecas se utilizan en préstamos bancarios y privados para crear gravámenes sobre bienes raíces, y ambos generalmente se registran como deuda en el condado donde se encuentra la propiedad.
Sin embargo, una hipoteca involucra a dos partes: un prestatario (o deudor hipotecario) y un prestamista (o acreedor hipotecario). En contraste, una escritura de fideicomiso involucra a tres partes: un prestatario (o fideicomitente), un prestamista (o beneficiario) y el fiduciario. El fiduciario tiene el título del gravamen en beneficio del prestamista; si el prestatario incumple, el fiduciario iniciará y completará el proceso de ejecución hipotecaria a solicitud del prestamista.
Al contrario del uso popular, una hipoteca no es técnicamente un préstamo para comprar una propiedad; es un acuerdo que compromete la propiedad como garantía del préstamo.
Ejecuciones hipotecarias y escrituras fiduciarias
Las hipotecas y las escrituras de fideicomiso tienen diferentes procesos de ejecución hipotecaria. Una ejecución hipotecaria judicial es un proceso supervisado por un tribunal que se aplica cuando el prestamista presenta una demanda contra el prestatario por incumplimiento de pago de una hipoteca. El proceso requiere mucho tiempo y es caro.
Además, si la subasta de propiedad ejecutada no genera suficiente dinero para pagar el pagaré, el prestamista puede presentar una sentencia por deficiencia contra el prestatario, demandando el saldo. Sin embargo, incluso después de la venta de la propiedad, el prestatario tiene el derecho de redención : puede reembolsar al prestamista dentro de un período de tiempo determinado y adquirir el título de propiedad.
En contraste, una escritura de fideicomiso permite al prestamista iniciar una ejecución hipotecaria no judicial más rápida y menos costosa, sin pasar por el sistema judicial y adhiriéndose a los procedimientos descritos en la escritura de fideicomiso y la ley estatal. Si el prestatario no actualiza el préstamo, la propiedad se subasta mediante la venta de un fideicomisario.
El título se transfiere del fideicomisario al nuevo propietario a través de la escritura del fideicomisario después de la venta. Cuando no hay postores en la venta fiduciaria, la propiedad revierte al prestamista a través de una escritura fiduciaria. Una vez que se vende la propiedad, el prestatario no tiene derecho de redención.
Además, un fideicomisario tiene la responsabilidad de pagar el producto de la venta al prestatario y al prestamista una vez finalizada la venta. El fideicomisario pagará al prestamista la cantidad restante de la deuda y le pagará al prestatario todo lo que supere esa cantidad, lo que permitirá que el prestamista compre la propiedad.
Pros y contras de invertir en escrituras fiduciarias
Los inversores que buscan rendimientos jugosos a veces se dirigen al sector inmobiliario, en particular, escrituras de fideicomiso.
En la inversión en escritura fiduciaria, el inversor presta dinero a un desarrollador que trabaja en un proyecto inmobiliario. El nombre del inversor figura en la escritura de fideicomiso como prestamista. El inversor cobra intereses sobre su préstamo; cuando el proyecto está terminado, se le devuelve el capital en su totalidad. Un corredor de escrituras fiduciarias generalmente facilita el trato.
Pros
- Flujo de ingresos de alto rendimiento
- Diversificación de portafolios
Contras
- Iliquidez
- Sin revalorización de capital
¿Qué tipo de desarrollador entra en este arreglo? Los bancos a menudo se muestran reacios a otorgar préstamos para ciertos tipos de desarrollos, como proyectos comerciales de tamaño medio (demasiado pequeños para los grandes prestamistas, demasiado grandes para los pequeños) o desarrolladores con antecedentes deficientes o demasiados préstamos. Los prestamistas cautelosos también pueden actuar con demasiada lentitud para que los desarrolladores se enfrenten a una fecha límite ajustada para comenzar o completar un proyecto.
Desarrolladores como estos a menudo se encuentran en un pequeño aprieto. Por estas razones, los inversores en escrituras fiduciarias a menudo pueden esperar altas tasas de interés sobre su dinero. Pueden obtener los beneficios de diversificarse en una clase de activos diferente, sin tener que ser expertos en la construcción o administración de bienes raíces: esta es una inversión pasiva.
La inversión en escritura fiduciaria tiene ciertos riesgos y desventajas. A diferencia de las acciones, las inversiones inmobiliarias no son líquidas, lo que significa que los inversores no pueden recuperar su dinero a pedido. Además, los inversores solo pueden esperar el interés que genera el préstamo; es poco probable que se produzca una revalorización adicional del capital.
Las partes invertidas pueden explotar cualquier discrepancia legal en la escritura de fideicomiso, causando costosos enredos legales que pueden poner en peligro la inversión. El inversor típico con poca experiencia puede tener dificultades, ya que se necesita una experiencia específica para encontrar desarrolladores, proyectos y corredores creíbles y confiables.
Ejemplo del mundo real de una escritura de fideicomiso
Un documento breve de escritura de fideicomiso utilizado en el condado de Austin, Texas, cubre los requisitos para la mayoría de los prestamistas. El formulario comienza con una definición de términos y espacios para que el prestatario, el prestamista y el fideicomisario completen sus nombres. También se requiere la cantidad prestada y la dirección de la propiedad.
Después de esta sección, el documento continúa especificando la transferencia de derechos sobre la propiedad y convenios uniformes que incluyen:
- Detalles sobre el pago de capital e intereses
- Fondos de fideicomiso
- Gravámenes
- Seguro de propiedad y mantenimiento de estructuras
- Ocupación de la estructura: estipula que el prestatario debe tomar la residencia dentro de los 60 días.
El formulario también incluye pactos no uniformes, que especifican incumplimiento o incumplimiento de cualquiera de los términos del acuerdo. Y especifica que el préstamo que trata el documento no es un préstamo con garantía hipotecaria, es decir, algo de lo que el prestatario recibirá efectivo, sino uno para comprar la propiedad.
La escritura de fideicomiso finaliza con un espacio para la firma del prestatario, que debe hacerse en presencia de un notario y dos testigos, quienes también firman.