Colono usurpador

¿Qué es un ocupante ilegal?

Un ocupante ilegal es una persona que se instala u ocupa una propiedad sin derecho legal a la propiedad. Un ocupante ilegal vive en una propiedad sobre la que no tiene título, derecho o arrendamiento. Un ocupante ilegal puede obtener la posesión adversa de la propiedad a través de una transferencia involuntaria. Un propietario que no use o inspeccione su propiedad durante varios años podría perder el título a otra persona que haga un reclamo sobre la tierra, tome posesión de la tierra y use la tierra.

Entendiendo a los ocupantes ilegales

Cada estado de EE. UU. Posee sus propias leyes con respecto a los derechos de los ocupantes ilegales y la posesión adversa. Por ejemplo, ciertos estados requieren la posesión continua de siete años para adquirir una propiedad privada, además de otros requisitos. Las leyes estatales con respecto a los ocupantes ilegales y la posesión adversa pueden ser reemplazadas por las leyes locales en algunos casos.

Por ejemplo, el estado de Nueva York otorga derechos de posesión adversa a los ocupantes ilegales si ocupan una propiedad de manera continua, hostil y obvia durante al menos 10 años. También deben tener la creencia genuina de que poseen un derecho a la tierra. Si se cumplen todas estas condiciones, el ocupante podría reclamar el título de posesión de la tierra. Si el propietario se comunica con las autoridades y hace que se retire al ocupante ilegal antes de que haya ocupado la propiedad durante 10 años, el ocupante ilegal ya no podrá reclamar el título.

Sin embargo, las leyes relativas a los ocupantes ilegales en la ciudad de Nueva York son drásticamente diferentes de las leyes del estado de Nueva York. Si un ocupante ilegal ocupa continuamente una propiedad durante 30 días, obtiene el derecho legal de permanecer en la propiedad como inquilino del propietario aunque nunca haya firmado un contrato de arrendamiento. El intruso podría irrumpir en una propiedad desocupada y comenzar a vivir abiertamente allí. Esto puede suceder con propiedades de inversión que actualmente no tienen inquilinos. Si el intruso es capturado lo suficientemente pronto, la policía puede sacarlo y arrestarlo. Los ocupantes ilegales que no sean detectados por el propietario y permanezcan en la propiedad durante 30 días requerirán un desalojo legal para sacarlos de la propiedad.

El tiempo que lleva completar el proceso de desalojo puede hacer que los propietarios ofrezcan pagar a los ocupantes ilegales para que se retiren de la propiedad. Los procedimientos de desalojo a veces pueden demorar hasta un año.

Ejemplo de un ocupante ilegal

Suponga que una mujer llamada Felicia compró una propiedad de inversión de dos dormitorios en 2010 en Brooklyn, Nueva York. En 2015, dejó de alquilar el apartamento y estuvo vacío durante varios meses. Ante una ejecución hipotecaria, Felicia decidió poner el apartamento a la venta. Desafortunadamente, descubrió que un taxista había estado viviendo en el apartamento durante meses.

Felicia llamó a la policía y denunció al extraño por allanamiento. Después de que la policía se llevó al hombre, le cambiaron las cerraduras. Sin embargo, dado que el hombre había estado viviendo allí durante más de 30 días, había establecido los derechos de los ocupantes ilegales. Echarlo del apartamento constituyó un desalojo ilegal. Cuando el ocupante ilegal acudió a la corte de vivienda en la ciudad de Nueva York, el juez le otorgó permiso para ingresar a la propiedad solo unos días después.