Ganar dinero en bienes raíces residenciales
Muchos inversionistas inmobiliarios entusiasmados piensan que pueden enriquecerse utilizando un préstamo bancario para comprar y mejorar los arreglos locales. Si bien invertir en bienes raíces puede ser mejor que invertir en el mercado de valores , debido a que la existencia de pequeños mercados inmobiliarios locales crea ineficiencias que los inversores pueden explotar, necesitará un nivel más avanzado de comprensión para magnate inmobiliario, debe comprender el mercado, así como los tres ingredientes clave de las fuertes ganancias inmobiliarias.
Busque un mercado nacional saludable
Si bien los inversores inmobiliarios experimentados y astutos pueden ganar algo de dinero en un entorno inmobiliario débil en todo el país, las probabilidades están en su contra; las probabilidades de éxito de los nuevos inversores en un mercado de este tipo son aún peores. hipotecas de tasa ajustable tienen que pagar más para mantenerlos, y no todos pueden pagarlo. Esto conduce a una menor demanda de bienes raíces y los precios caen en consecuencia.
Por lo tanto, cuando comience a construir su cartera de bienes raíces, el momento ideal es en un entorno de tasas de interés en descenso. En términos generales, su préstamo no solo será menos costoso, sino que, salvo que se produzca una crisis crediticia momentánea, es probable que la demanda sea mayor, lo que puede resistirse con una buena gestión del capital.
Otro rasgo deseable es un producto interno bruto (PIB) saludable, ya que esta cifra realmente habla de la salud general del sistema económico que respalda el mercado inmobiliario. En tiempos de PIB saludable, como un crecimiento de más del 3% anual, es raro ver debilidades inmobiliarias significativas.
Por último, los datos sobre la tasa de desempleo suelen ser el principal indicador de la debilidad del mercado. Si las personas ven pocas perspectivas de ingresos en el lugar donde viven, se mudan. A su vez, esto reduce en gran medida la apreciación del precio de la vivienda (HPA).
Elija una ubicación específica
Si encuentra tipos de interés planos o decrecientes, un crecimiento decente del PIB y tasas de desempleo respetables en el mercado nacional, puede empezar a buscar un mercado local deseable. Busque un área con un potencial de apreciación relativamente fuerte, en relación con otros mercados. Los datos de desempleo bien publicitados del Índice de Precios de Vivienda Case-Shiller, la Oficina de Estadísticas Laborales u otras fuentes son excelentes indicadores de la salud futura de los principales mercados inmobiliarios.
Los datos de desempleo locales suelen ser muy indicativos de los datos de vivienda. El inversor inteligente busca invertir en una ciudad que muestre tendencias de desempleo saludables y datos de HPA relativamente sólidos. Con suerte, esta es una ciudad en la que vive y, por lo tanto, tiene un gran conocimiento de los caprichos del mercado local y, por lo tanto, puede administrar fácilmente la propiedad. Sin embargo, con controles de gestión sólidos, es posible invertir con éxito en otros lugares donde haya socios de gestión de calidad disponibles.
Encuentre el punto de inflexión de la expansión urbana
Una vez que haya encontrado la ciudad ideal para la inversión deseada, busque el hotspot de expansión urbana. Si ve que la ciudad se está expandiendo y puede tolerar algún riesgo, entonces invierta en bienes raíces en el perímetro. Sin embargo, si el mercado parece ominoso o vago, apéguese a los anillos internos, para tener un amortiguador contra la expansión urbana inversa.
Las señales de advertencia que le indican que se mantenga alejado del perímetro incluyen cambios materiales en el desempleo y / o desaceleración del crecimiento económico en el área local. También puede observar la salud empresarial subyacente de los principales empleadores de la zona. Si es débil, es probable que se produzcan despidos, lo que podría comenzar a suprimir los valores inmobiliarios debido al desgaste marginal de la oferta laboral. Si la salud empresarial de los principales empleadores del área es sólida, ocurre lo contrario.
Los valores inmobiliarios pueden variar ampliamente dentro de un área metropolitana. Por ejemplo, si el HPA promedio en una ciudad es del 5%, puede ser del 2% en el centro, 6% en el primer anillo suburbano y 10% en el segundo anillo suburbano. El tercer anillo probablemente sería tierra de cultivo con un modesto potencial de HPA. Observe el fenómeno aquí: su apreciación inmobiliaria más volátil ocurrirá en el anillo exterior adyacente a las tierras de cultivo, porque esta es la cúspide exterior de la ciudad. Este apalancamiento de ubicación se puede explotar al poseer la ventaja en los mercados en crecimiento. Lógicamente, en un mercado a la baja, querrás estar en el centro. Aquí es donde es probable que ocurra la menor depreciación, ya que los mercados de vivienda completa hacen que este sea el lugar menos probable para la ruptura del equilibrio entre la oferta y la demanda.
Comprender el riesgo de inversión en diferentes áreas de la ciudad es muy similar a comprender cómo se comportan generalmente los instrumentos financieros. Piense en el área urbana de una ciudad como bonos de grado de inversión, el primer anillo suburbano como acciones y el anillo exterior como derivados. Comprender dónde se está produciendo la inflexión de la expansión urbana descontrolada en una ciudad puede impulsar los rendimientos al alza o proteger la inversión a la baja.
Para divertirnos, pelemos la cebolla una capa más, para encontrar las áreas más calientes. Suponga que decide invertir en el perímetro, ya que ve un crecimiento económico y una creciente demanda laboral en el área. Podría intentar anticipar la ubicación de los semáforos. Allí es donde se construirán las futuras propiedades comerciales, como los centros comerciales suburbanos; A medida que el desarrollo de bienes raíces residenciales se llene alrededor de estos futuros centros comerciales, es probable que los valores de las propiedades aumenten significativamente en relación con los rendimientos promedio de los bienes raíces.
La línea de fondo
La oportunidad de obtener tasas de rendimiento superiores al promedio parece mayor en el ámbito inmobiliario que en el ámbito de los instrumentos financieros, ya que hay menos ojos que miran a unidades no homogéneas. Conocer el mercado local también produce una ventaja de inversión. Una estrategia a largo plazo o de compra y retención es mejor si tiene un capital amplio y oportunidades limitadas, mientras que una estrategia a corto plazo o de inversión tendría más sentido si tiene un capital limitado y una gran comprensión de los puntos clave. Independientemente de su marco de tiempo, primero debe buscar un mercado nacional fuerte, luego una región donde los datos publicados muestren una oportunidad decente de HPA. Finalmente, juegue el perímetro de expansión urbana si cree que el área está creciendo, o manténgase alejado de él si ve que se está reduciendo. Comprender estos puntos clave puede ayudar a maximizar el valor de cualquier cartera de bienes raíces.