Deducciones fiscales para propietarios de propiedades de alquiler
Tabla de contenido
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- Inversor pasivo vs.profesional
- Fuentes de ingresos comunes
- Mantenga buenos registros
- La línea de fondo
¿Es propietario de bienes raíces que alquila? Además del potencial de ingresos regulares y crecimiento del capital, las inversiones inmobiliarias ofrecen deducciones que pueden reducir el impuesto sobre la renta sobre sus ganancias.
Pero primero, considere qué tipo de inversor inmobiliario es usted. ¿Eres un inversor pasivo o un profesional inmobiliario? Su clasificación como uno u otro hace una gran diferencia en la cantidad de exenciones fiscales que obtiene.
Inversor pasivo vs.profesional
Si pasa la mayor parte de sus horas de trabajo en el negocio inmobiliario como profesional inmobiliario, sus pérdidas por alquiler no son pasivas. Esto significa que sus pérdidas son totalmente deducibles de todos los ingresos, pasivos o no pasivos.
Conclusiones clave
- Las reparaciones a su propiedad son deducibles. Las mejoras son depreciables.
- En ocasiones, los intereses hipotecarios son deducibles. Los pagos principales no lo son.
- El seguro, el cuidado del césped y los impuestos locales son deducibles.
Si se trata de una inversión secundaria, sus pérdidas son pasivas y pueden ser deducibles hasta $ 25,000 contra los ingresos de sus alquileres. La deducción se elimina gradualmente si su ingreso bruto ajustado modificado (MAGI) está entre $ 100,000 y $ 150,000. Las pérdidas de más de $ 25,000 se pueden transferir al año siguiente.
El Servicio de Impuestos Internos (IRS) define a un profesional de bienes raíces como alguien que pasa más de la mitad de sus horas de trabajo en el negocio de alquiler. Esto puede incluir desarrollo, construcción, adquisición y administración de propiedades. También debe pasar más de 750 horas al año trabajando en sus propiedades de alquiler de bienes raíces para calificar como profesional.
Fuentes de ingresos comunes
Ingresos de alquiler
El dinero que recibe por el alquiler generalmente se considera sujeto a impuestos en el año en que lo recibe, no cuando vencía o se ganaba. Eso significa que los pagos por adelantado deben tratarse como ingresos.
Por ejemplo, suponga que alquila una casa por $ 1,000 por mes y requiere que los nuevos inquilinos paguen el primer y último mes de alquiler cuando firman un contrato de arrendamiento. En este caso, tendrá que declarar los $ 2,000 que recibió como ingresos, aunque $ 1,000 de esos $ 2,000 cubren un período que podría ser de varios años en el futuro.
Gastos pagados por el inquilino
Los gastos que paga su inquilino se consideran ingresos. Esto incluiría, por ejemplo, una reparación de emergencia en un refrigerador que un inquilino debe haber hecho mientras usted está fuera de la ciudad. A continuación, puede deducir el pago de la reparación como gasto de alquiler.
Comercio de servicios
Su inquilino podría ofrecer intercambiar servicios a cambio de alquiler. Debe incluir un valor justo de mercado de los servicios como ingresos. Por ejemplo, si su inquilino ofrece pintar la casa de alquiler a cambio de un mes de alquiler (valorado en $ 1,000), debe incluir los $ 1,000 como ingreso, aunque no haya recibido el efectivo. Sin embargo, podrá deducir los $ 1,000 como gasto.
Depositos de seguridad
Los depósitos de seguridad no están sujetos a impuestos cuando los recibe si la intención es devolver este dinero al inquilino al final del contrato de arrendamiento. Pero, ¿qué pasa si su inquilino no cumple con los términos del contrato de arrendamiento?
Por ejemplo, suponga que usted cobra un depósito de seguridad de $ 500 y su inquilino se muda y deja agujeros en las paredes cuya reparación cuesta $ 400. Puede deducir esa cantidad del depósito de seguridad durante el año en que lo devuelva. En ese momento, sin embargo, debe incluir los $ 400 que utilizó para reparar el muro como ingresos. También podrá mostrar los $ 400 como gasto deducible.
Reparaciones vs. Mejoras
Los dueños de propiedades de alquiler pueden asumir que cualquier cosa que hagan en su propiedad es un gasto deducible. No es así, según el IRS.
Los gastos de obtención de una hipoteca, como tarifas y tasaciones, no son deducibles.
Una reparación mantiene su propiedad de alquiler en buenas condiciones y es un gasto deducible en el año en que la paga. Las reparaciones incluyen pintar, arreglar un inodoro roto y reemplazar un interruptor de luz defectuoso. Las mejoras, por otro lado, agregan valor a su propiedad y no son deducibles cuando las paga. Debe recuperar el costo de las mejoras depreciando el gasto sobre la esperanza de vida de su propiedad. Las mejoras pueden incluir un nuevo techo, patio o garaje.
Desde el punto de vista fiscal, debe hacer las reparaciones a medida que surgen los problemas en lugar de esperar hasta que se multipliquen y requieran renovaciones.
Deducciones comunes
Gastos hipotecarios: los gastos para obtener una hipoteca no son deducibles cuando los paga. Estos incluyen comisiones y tasaciones.
Una vez que comience a hacer los pagos de la hipoteca, no todo el pago es deducible. Dado que parte de cada pago va hacia el pago de la directora, esta cantidad no es un gasto deducible. La porción pagada para intereses es deducible.
Su compañía hipotecaria le enviará un Formulario 1098 cada año que muestra cuánto ha pagado en intereses durante el año. Esto es deducible. Además, si una parte de su pago incluye dinero que se deposita en unacuenta de depósito en garantía para cubrir los impuestos y el seguro, su compañía hipotecaria también debe informárselo.
El interés de la hipoteca de la vivienda se informa en el Anexo A del formulario de impuestos 1040. Los intereses hipotecarios pagados sobre las propiedades de alquiler que son deducibles se informan en el Anexo E.
La Ley de Empleos y Reducción de Impuestos (TCJA), aprobada en 2017, redujo el capital hipotecario máximo elegible para el interés deducible a $ 750,000 (de $ 1 millón) para nuevos préstamos. La TCJA también casi duplicó la deducción estándar, haciendo innecesario que muchos contribuyentes detallen.
Gastos de viaje: el dinero que gasta en viajes para cobrar el alquiler o mantener su propiedad de alquiler es deducible. Sin embargo, si el propósito del viaje fue para mejoras, debe recuperar ese gasto como parte de la mejora y su depreciación.
Tiene dos opciones sobre cómo deducirPublicación 463 del IRS.
Otros gastos comunes: además de las reparaciones y la depreciación, algunos de los otros gastos comunes que puede deducir son:
- Seguro
- Impuestos
- Cuidado del césped
- Tarifa de preparación de declaración de impuestos
- Pérdidas por siniestros (huracanes, terremotos, inundaciones, etc.) o robos
Condominios y Cooperativas:
Si posee un condominio de alquiler o una cooperativa, cada uno tiene algunas reglas especiales.
Condominios: si el alquiler es un condominio, probablemente pague cuotas o evaluaciones para hacerse cargo de la propiedad común. Esto incluye la estructura del edificio, vestíbulos, ascensores y áreas recreativas.
Cuando alquila su condominio, puede deducir gastos, como depreciación, reparaciones, intereses e impuestos relacionados con esta propiedad común.
Sin embargo, al igual que con un alquiler unifamiliar, no puede deducir el dinero gastado en mejoras de capital, como una tasación para una cabaña en la casa club. En cambio, debe depreciar el costo de cualquier mejora sobre su esperanza de vida.
Cooperativas: Los gastos de un apartamento cooperativo que alquila son deducibles. Esto incluye las cuotas de mantenimiento pagadas a la corporación cooperativa de vivienda.
Las mejoras de capital se tratan de manera diferente. No se puede deducir el costo de la mejora ni se puede depreciar. Debe agregar el costo de la mejora a su base de costos en las acciones de la corporación. Esto reducirá su ganancia de capital cuando venda el apartamento.
Mantenga buenos registros
Bajo el Anexo E del IRS hay espacios para diversas categorías de gastos. Eso le da flexibilidad en los elementos que puede deducir.
Pero esté preparado para respaldar su reclamo y asegúrese de separar los gastos de reparación y mantenimiento de los que son mejoras de capital. Recuerde, el dinero que gasta en mejoras podría reducir su obligación tributaria cuando venda.
Además, si afirma ser un profesional de bienes raíces, debe conservar la documentación de respaldo, como agendas de citas, agendas, calendarios y registros, para demostrar su participación activa y el tiempo que pasa en sus propiedades cada año.
La línea de fondo
Con todo, hay bastantes deducciones disponibles para los inversores inmobiliarios y vale la pena saber para cuáles califica.