Hipoteca de reubicación (Relo)

¿Qué es una hipoteca de reubicación (Relo)?

Diseñada explícitamente para la reubicación y transferencia de empleados, la hipoteca de reubicación (relo) es un tipo de producto hipotecario alternativo. Las corporaciones aprovechan estos préstamos como parte del paquete de firma o empleo para empleados de nivel superior. Las hipotecas Relo hacen que el proceso de mudanza sea más cómodo y económico.

Comprensión de las hipotecas de reubicación

Las hipotecas de reubicación a menudo implican contribuciones financieras del empleador como parte del paquete. Estas contribuciones pueden incluir subsidios para cubrir costos de cierre, reducciones de tasas de interés y tasas de interés por debajo del mercado. Las tasas de las hipotecas de reubicación pueden originarse a tasas de 25 a 50 puntos básicos  por debajo de las tasas de interés del mercado para hipotecas convencionales similares. Un punto básico es igual a 1/100 del 1% y reduce la tasa de interés del préstamo.

El prestamista también puede proporcionar un personal dedicado de consultores de préstamos hipotecarios capacitados para abordar las necesidades de los empleados transferidos que están comprando o vendiendo una casa. Esto puede resultar en un procesamiento de préstamos más rápido y económico.

Empleado que se muda con hipotecas de reubicación

Algunos datos muestran que es probable que un empleado que se traslade por motivos de trabajo se traslade repetidamente a intervalos de tiempo predecibles, con frecuencia dos o más traslados en cinco años. No es probable que un empleador ayude con la reubicación de un empleado a menos que anticipe la permanencia en la nueva ubicación por un año o más. Como resultado, es menos probable que estos compradores refinancian al principio de la vigencia del préstamo.

Además, los subsidios del empleador generalmente reducen el pago mensual del prestatario y reducen la sensibilidad del prestatario al refinanciamiento relacionado con las tasas durante el período de apoyo, que generalmente es al principio de la vida del préstamo.

Si las tasas de interés suben, los pagos anticipados tienden a ser relativamente más rápidos después del primero o dos años debido a los ciclos naturales de reubicación entre estos prestatarios. Una disminución en las tasas de interés puede hacer que el empleador anime al empleado a refinanciar el préstamo mediante cláusulas de refinanciamiento forzoso.

Inversión en grupos de hipotecas de reubicación

Fannie Mae ofrece valores respaldados por hipotecas de reubicación  (MBS). Este grupo de propiedades subyacentes consiste en su totalidad en préstamos para reubicación. Sin embargo, los préstamos de reubicación , junto con los préstamos de acciones cooperativas y ciertos préstamos de recompra , se consideran préstamos hipotecarios con características especiales. Como préstamos con características especiales, existen límites en la cantidad de propiedades que pueden incluirse en los grupos elegibles.

Los préstamos para reubicación también pueden incluirse en otros grupos. Si un grupo de tasa fija contiene más del 10 por ciento de préstamos de reubicación, el prefijo del grupo identificará el grupo como un grupo de préstamos de reubicación y la parte de estadísticas del grupo delsuplementodel prospecto mostrará el porcentaje de préstamos de reubicación en el grupo.

Cualquier fondo común de garantía respaldado por hipotecas conlleva el riesgo de que el comprador pague por adelantado el préstamo. La capacidad de predecir este riesgo es de gran valor para los comerciantes. Las hipotecas de reubicación tienden a tener una característica de prepago más predecible que permite que los valores respaldados por hipotecas de reubicación se negocien con una prima. Las hipotecas de reubicación tienen  características de riesgo de pago anticipado más predecibles que las hipotecas sin reubicación.

Además, históricamente, los valores respaldados por hipotecas de reubicación han pagado por adelantado más rápido que los productos convencionales similares en la mayoría de los entornos de tasas de interés y también pueden proteger al inversor en entornos de tasas de interés en aumento.