Los conceptos básicos de los impuestos REIT

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés) son una forma popular para que los inversores posean bienes raíces que generen ingresos sin tener que comprar o administrar una propiedad. A los inversores les gustan los REIT por sus generosos flujos de ingresos. Para calificar como REIT, el fideicomiso debe distribuir al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas. A su vez, los REIT generalmente no pagan impuestos sobre la renta corporativos porque sus ganancias se han transferido comopagos de dividendos.

Si bien un flujo constante de pagos puede parecer atractivo, los dividendos REIT tienen consecuencias fiscales únicas para los inversores. Estos pagos pueden constituir ingresos ordinarios, ganancias de capital o una devolución de capital, cada uno de los cuales recibe un tratamiento fiscal diferente. En este artículo a continuación, explicamos cómo funcionan los REIT y qué deben saber los inversores sobre las posibles implicaciones fiscales.

Características básicas de los REIT

Un REIT es una empresa que posee, opera o financia bienes raíces que generan ingresos. Son similares a los fondos mutuos, en el sentido de que los REIT agrupan el capital de un gran número de inversores. Luego, este dinero se utiliza para invertir en propiedades como edificios de oficinas, complejos de apartamentos, centros comerciales, polígonos industriales, hoteles y complejos turísticos, etc. y mantenimiento de la propiedad. Cada unidad en un REIT representa la propiedad proporcional de las propiedades subyacentes.

Los REIT son vehículos de inversión populares en todo el mundo. A nivel mundial, los REIT están disponibles en hasta 37 países y han superado los 1,7 billones de dólares en capitalización de mercado. En los Estados Unidos, los REIT deben pagar al menos el 90% de la renta imponible a los partícipes. Esto hace que los REIT sean atractivos para los inversores que buscan rendimientos superiores a los que se pueden obtener en los mercados tradicionales de renta fija.

Tres tipos de REIT

Los REIT generalmente se dividen en tres categorías:

• REIT de capital:  estos fideicomisos invierten en bienes raíces y obtienen ingresos del alquiler, dividendos y ganancias de capital de la venta de propiedades. La triple fuente de ingresos hace que este tipo de REIT sea popular.
• REIT hipotecarios:  estos fideicomisos invierten en hipotecas y valores respaldados por hipotecas. Debido a que los REIT hipotecarios obtienen intereses de sus inversiones, son sensibles a los cambios en las tasas de interés.
• REIT híbridos: estos REIT invierten tanto en bienes raíces como en hipotecas.

Tributación a nivel de confianza

Un REIT es una entidad que tributaría como una corporación si no fuera por su estado especial de REIT. Para cumplir con la definición de REIT, la mayor parte de sus activos e ingresos deben provenir de bienes raíces. Además, debe pagar el 90% de su renta imponible a los accionistas. Este requisito significa que los REIT generalmente no pagan impuestos sobre la renta corporativos, aunque las ganancias retenidas se gravarían a nivel corporativo. Un REIT debe invertir al menos el 75% de sus activos en bienes raíces y efectivo, y obtener al menos el 75% de los ingresos brutos de fuentes como el alquiler y los intereses hipotecarios.

Fiscalidad a los partícipes

Los pagos de dividendos que reciben los inversores de REIT pueden constituir ingresos ordinarios, ganancias de capital o un rendimiento del capital. Todo esto se desglosará en el 1099-DIV que los REIT envían a los accionistas cada año. En términos generales, la mayor parte del dividendo proviene de los ingresos derivados del negocio inmobiliario de la empresa y, por lo tanto, se trata como ingresos ordinarios para el inversor. Esta parte del dividendo se grava de acuerdo con la tasa impositiva marginal del inversor.

El REIT puede informarle que parte del dividendo es una ganancia o pérdida de capital. Esto ocurre cuando el REIT vende una propiedad que ha tenido durante al menos un año. La ganancia o pérdida de capital también se transfiere al inversionista, con ganancias gravadas al 0%, 15% o 20%, dependiendo del nivel de ingresos del inversionista para el año en el que se recibe la ganancia.

Además, una parte del dividendo puede figurar como una devolución de capital no tributable. Esto puede suceder cuando las distribuciones de efectivo del REIT superan las ganancias, por ejemplo, cuando la empresa asume grandesgastos de depreciación. Hay dos cosas a tener en cuenta sobre la devolución de capital. Uno, esta parte del dividendo no está sujeta a impuestos en el año en que se paga al partícipe. Dos, se grava más tarde. Una devolución de capital reduce la base de costes del partícipe. Este pago se grava como una ganancia o pérdida de capital a largo o corto plazo cuando el inversionista vende sus unidades. Si se devuelve suficiente capital al inversor y la base del costo cae a cero, cualquier otra distribución que no sea de dividendos se grava como una ganancia de capital.

La parte del dividendo REIT que es atribuible a los ingresos puede recibir un tratamiento fiscal preferencial adicional en virtud de laLey de Empleos y Reducción de Impuestos (TCJA). La ley otorga una nueva deducción del 20% para los ingresos comerciales transferidos, que incluye dividendos REIT calificados. La deducción expira a fines de 2025.

Los residentes no estadounidenses deben tener en cuenta que sus ingresos REIT podrían estar sujetos a una retención del 30%. Es posible que se aplique una tasa reducida y una exención si existe un tratado fiscal entre los EE. UU. Y el país de residencia del titular del REIT.