Conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC)
¿Qué es un conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC)?
El término conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC) se refiere a un vehículo de propósito especial (SPV) o instrumento de deuda que agrupa los préstamos hipotecarios y emite valores respaldados por hipotecas (MBS).
Los REMIC son inversiones complejas que generan ingresos para emisores e inversores. Las carteras hipotecarias se dividen generalmente en tramos, se vuelven a empaquetar y se comercializan entre los inversores como valores individuales.1 Los REMIC pueden adoptar varias formas diferentes y generalmente se consideran entidades de paso. Como tales, están exentos de gravar directamente.
Conclusiones clave
- Un conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria es un vehículo de propósito especial que se utiliza para agrupar préstamos hipotecarios y emitir valores respaldados por hipotecas.
- Los REMIC fueron autorizados por primera vez por la promulgación de la Ley de Reforma Fiscal de 1986.
- Un conducto de inversión hipotecaria de bienes raíces puede organizarse como una sociedad, un fideicomiso, una corporación o una asociación y está exento de impuestos federales.
Comprensión del conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC)
Los conductos de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC) fueron autorizados por primera vez por la promulgación de la Ley de Reforma Fiscal de 1986. Mantienen hipotecas comerciales y residenciales en fideicomiso y emiten intereses en estas hipotecas titulizadas a inversores. Se consideran una opción segura para los inversores reacios al riesgo.
Los REMIC agrupan las hipotecas individuales en grupos basados en el riesgo y el vencimiento, al igual que las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO). Luego se dividen en bonos u otros valores que luego se venden a los inversores. Estos valores luego se negocian en el mercado secundario de hipotecas.
Algunos de los emisores de conductos de inversión hipotecaria inmobiliaria más destacados de la industria incluyen aFannie Mae y Freddie Mac. Estas empresas están respaldadas por el gobierno federal. Aunque en realidad no emiten hipotecas, sí garantizan préstamos hipotecarios emitidos por otros prestamistas en el mercado secundario. Otros emisores de REMIC incluyen prestamistas hipotecarios y compañías de seguros, así como instituciones de ahorro.
Fannie Mae y Freddie Mac son algunos de los emisores más destacados de REMIC.
Los REMIC pueden organizarse como sociedades, fideicomisos, corporaciones o asociaciones y sonentidades exentas de impuestos a nivel federal. Sin embargo, los inversores que poseen estos valores todavía están sujetos a impuestos sobre la renta individuales. Las leyes fiscales impedían que los REMIC modificaran sus préstamos hipotecarios. Como tal, la entidad podría perder su estado de exención de impuestos si un préstamo dentro de su grupo se cambia por otro préstamo. Esto se debe a que las regulaciones federales requieren que los préstamos en un grupo determinado sean constantes. En otras palabras, los préstamos no se pueden modificar ni canjear significativamente por préstamos diferentes con nuevos términos.
Consideraciones Especiales
Se propusieron o se hicieron varios cambios para proteger la estructura y el estado de exención de impuestos de los REMIC.
Ley de Mejora del Conducto de Inversión Hipotecaria en Bienes Raíces
El Congreso introdujo la Ley de Mejora del Conducto de Inversión Hipotecaria en Bienes Raíces en 2009 para aliviar las restricciones a los préstamos inmobiliarios comerciales titulizados por REMIC. Los propietarios de propiedades en problemas con préstamos comerciales no pudieron realizar cambios en sus activos porque sus planes cambiarían el valor de la garantía que garantizaba el préstamo.
La ley propuesta permitiría a los propietarios con préstamos comerciales titulizados por REMIC realizar mejoras y mejoras para hacer que sus propiedades sean más atractivas para el mercado. La legislación incluía una declaración de que las modificaciones de la propiedad bajo tales términos no se considerarían transacciones prohibidas según lo descrito por el Servicio de Impuestos Internos (IRS).
El interés en el REMIC continuaría siendo tratado como interés regular y los ingresos generados por las modificaciones a la propiedad se manejarían de la misma manera que si se recibieran a través de hipotecas calificadas.
La ley fue remitida al Comité de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos, pero no ha avanzado más.
La pandemia de COVID-19
El gobierno federal brindó algún alivio a las personas con préstamos comerciales y residenciales que sufrían dificultades debido a la pandemia de COVID-19. A los propietarios de viviendas que no pudieron realizar los pagos se les otorgó una indulgencia, primero en virtud de laLey de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica por elCoronavirus (CARES), que fue firmada por el ex presidente Donald Trump en 2020, y luego nuevamente cuando la administración Biden extendió las disposiciones.7
Debido a que el alivio cambiaría en última instancia la estructura de estos préstamos, también tendría un efecto en cómo se estructuran los REMIC. Es por eso que el IRS se aseguró de que estas inversiones y sus emisores permanezcan a salvo de cualquier implicación fiscal si los prestatarios aprovechan estas medidas de emergencia.
Conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC) frente a obligación hipotecaria garantizada (CMO)
La industria comúnmente considera que los REMIC son CMOS. Se trata de una serie de hipotecas que se agrupan y se venden a los inversores como inversiones. Pero existen algunas distinciones entre los dos.
Los CMO existen dentro de los REMIC, aunque los CMO son una entidad legal separada para finesfiscales y legales. Un REMIC, por otro lado, está exento de impuestos federales. Pero eso solo depende de los ingresos que los inversores obtienen de las hipotecas subyacentes a nivel corporativo. Cualquier ingreso generado y pagado a los inversionistas está sujeto a impuestos, utilizando el Formulario 1066 al presentar un REMIC.
Conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC) frente a Fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT)
Tanto los REMIC como los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) invierten en bienes raíces de una forma u otra, pero son diferentes. Mientras que los REMIC agrupan préstamos hipotecarios y los venden como inversiones a inversores, los REIT son un juego de pelota completamente diferente.
Los REIT son empresas que poseen y operan una cartera de propiedades generadoras de ingresos, como oficinas y locales comerciales, condominios y propiedades de uso mixto. Los inversores pueden comprar acciones en REIT que se negocian en bolsas al igual que las acciones. Las empresas arriendan o alquilan sus propiedades y esos ingresos se pagan a los inversores como dividendos.
Sin embargo, al igual que los REMIC, los REIT no están gravados. Pero los inversores deben informar cualquier ganancia de estas inversiones en sus declaraciones de impuestos anuales, lo que significa que están gravados con su propia tasa impositiva.