Ratios de calificación
¿Qué son los ratios de calificación?
Los índices de calificación son dispositivos de medición que los bancos y otras instituciones financieras utilizan en su proceso de suscripción de préstamos. El índice de calificación de un solicitante, expresado como una cifra porcentual, juega un papel clave para determinar si será aprobado para el financiamiento y, a menudo, también para los términos del préstamo.
Los prestamistas utilizan índices de calificación, porcentajes que comparan las obligaciones de deuda de un prestatario con sus ingresos, al decidir si aprueban las solicitudes de préstamo.
conclusiones clave
- La relación deuda-ingresos (gastos totales divididos por los ingresos brutos) se utiliza para suscribir préstamos personales, solicitudes de tarjetas de crédito e hipotecas.
- El índice de gastos de vivienda (gastos relacionados con la vivienda divididos por los ingresos brutos) se utiliza en la suscripción de hipotecas.
- Si bien cada prestamista establece sus propios estándares de calificación, lo que en general es deseable es una proporción de deuda a ingresos del 36% o menos y una proporción de gastos de vivienda del 28%.
Cómo funcionan los ratios de calificación
Los requisitos del índice de calificación pueden variar entre los prestamistas y los programas de préstamos. A menudo se utilizan en combinación con la calificación crediticia del prestatario al evaluar una solicitud.
Cuando se trata de financiamiento al consumidor, la relación deuda-ingresos y la relación de gastos de vivienda son dos de las razones de calificación más comunes y significativas. Los productos de crédito estándar (préstamos personales, tarjetas de crédito ) se centrarán en la relación deuda-ingresos del prestatario. Los préstamos hipotecarios utilizarán tanto el índice de gastos de vivienda como el índice de deuda a ingresos.
Los prestamistas en línea y los emisores de tarjetas de crédito a menudo utilizan algoritmos informáticos en su proceso de suscripción. Este sistema automatizado a menudo permite que las solicitudes de préstamos se aprueben en minutos.
Ratios de calificación en préstamos personales
En el proceso de suscripción de todos los tipos de préstamos personales y tarjetas de crédito, el prestamista se centrará en dos factores: la relación deuda-ingresos del prestatario y su puntaje crediticio. A los dos se les suele dar el mismo peso.
La relación deuda-ingresos (DTI), que se puede calcular mensual o anualmente, considera las obligaciones de deuda actuales y regulares de un prestatario con respecto a sus ingresos totales o brutos, comparando cuánto tiene saliente con el monto regular que han entrado, durante el mismo período. Para obtener la relación, divida los pagos de la deuda pendiente por el ingreso total. O, como fórmula (asumiendo el cálculo mensual más común):
Si bien cada prestamista tiene sus propios parámetros específicos para la aprobación de préstamos, los prestamistas de alta calidad generalmente requerirán una relación deuda-ingresos de aproximadamente 36% o menos. Los prestamistas de alto riesgo y otros prestamistas de financiación alternativa pueden permitir ratios de deuda a ingresos de hasta aproximadamente el 43%.
Ratios de calificación en préstamos hipotecarios
La suscripción de préstamos hipotecarios analiza dos tipos de índices junto con el puntaje crediticio del prestatario. Los prestamistas hipotecarios observarán el índice de gastos de vivienda de un prestatario; también considerarán la relación deuda-ingresos de un prestatario.
En el financiamiento hipotecario, la proporción de gastos de vivienda también se conoce como la proporción inicial, mientras que la proporción deuda-ingresos a menudo se conoce como proporción final.
Ratio de gastos de vivienda
El índice de gastos de vivienda es generalmente una comparación de los gastos totales relacionados con la vivienda del prestatario con sus ingresos brutos o antes de impuestos. Los prestamistas tienen numerosos gastos que pueden considerar al determinar la proporción de gastos de vivienda general de un solicitante. Por lo general, se centran en los pagos de capital e intereses de la hipoteca; sin embargo, también pueden considerar otros costos regulares, como seguro de propietarios y contra riesgos, facturas de servicios públicos, impuestos a la propiedad, tarifas de asociaciones de propietarios y seguro hipotecario. Luego, la suma de estos gastos de vivienda se divide por los ingresos del prestatario para llegar al índice de gastos de vivienda; las cifras se pueden calcular mediante pagos mensuales o pagos anuales.
Los aseguradores usan el índice de gastos de vivienda no solo para otorgar la aprobación de la hipoteca, sino también para determinar cuánto capital es elegible para pedir prestado un solicitante. La mayoría de los prestamistas suelen exigir que el índice de gastos de vivienda sea aproximadamente del 28% o menos. Un índice de gastos de vivienda más alto puede ser aceptable en función de factores compensatorios, como un índice de préstamo a valor bajo para la propiedad y / o un historial crediticio excelente para el prestatario. Las realidades del mercado inmobiliario local también pueden influir: en regiones caras como la ciudad de Nueva York o San Francisco, no es inusual que los gastos de vivienda sumen un tercio de los ingresos de las personas.
Relación deuda-ingresos
La relación deuda-ingresos en los préstamos hipotecarios es la misma medida que se utiliza en los productos de préstamos personales. Los prestamistas generalmente también buscan una relación deuda-ingresos del 36% para los préstamos hipotecarios. Algunos programas de préstamos patrocinados por el gobierno pueden tener estándares más flexibles para la deuda-ingresos: Fannie Mae acepta proporciones deuda-ingresos de aproximadamente el 45% para las hipotecas que respalda, y los préstamos de la Administración Federal de Vivienda aceptan proporciones deuda-ingresos de aproximadamente 50%.