Ratio de calificación
¿Qué es un índice de calificación?
El término índice de calificación se refiere a la medida de la solvencia de un prestatario que ayuda a los prestamistas a decidir si les otorgan crédito. Utilizado en el proceso de suscripción, un índice de calificación calcula la probabilidad de que un prestatario reembolse un préstamo.
Los prestamistas normalmente utilizan uno de los dos índices de calificación en su proceso de suscripción. El primero es el índice mensual de deuda a ingresos (DTI), mientras que el segundo se llama índice de back-end, que calcula el pago mensual de la deuda a los ingresos. Los índices de calificación también determinan los términos de cualquier solicitud de crédito, incluidos los términos de reembolso y la tasa de interés.
Conclusiones clave
- Un índice de calificación calcula la capacidad de un prestatario para pagar un préstamo, generalmente como una proporción de la deuda con respecto a los ingresos o de los gastos de vivienda con los ingresos.
- Los prestamistas utilizan índices de calificación para ayudar a suscribir una solicitud de préstamo para su aprobación y / o los términos del crédito que deben extenderse.
- Los prestamistas utilizan la relación de entrada y salida junto con la relación de finalización para determinar cuánto prestar.
- Ciertos factores cualitativos también pueden entrar en juego, dando a los prestamistas cierto margen de maniobra para extender o denegar un préstamo.
Comprensión de las tasas de calificación
Las solicitudes de crédito al consumidor brindan a los prestamistas una ventana a la situación personal y financiera de los solicitantes. Los consumidores deben proporcionar información como su nombre, dirección e información financiera en estas aplicaciones. Esta información incluye información laboral, ingresos y deudas. Los prestamistas utilizan esta información en el proceso de suscripción para determinar si aprueban o no la solicitud de crédito de un consumidor para la mayoría de los productos crediticios, especialmente préstamos e hipotecas.
Los gastos de vivienda de un prestatario por sí solos, que incluyen seguros para propietarios de vivienda, impuestos, servicios públicos y tarifas de vecindario o asociación, no pueden exceder el 28% de los ingresos brutos mensuales del prestatario. Otro índice de calificación, el DTI del prestatario, incluye los gastos de vivienda más la deuda y, por lo general, no puede exceder el 36% del ingreso bruto mensual.
Los índices más altos indican un mayor riesgo de incumplimiento. Pero algunos prestamistas pueden aceptar índices más altos a cambio de ciertos factores, como pagos iniciales sustanciales, ahorros considerables y puntajes crediticios favorables. Por ejemplo, un prestamista puede ofrecer una hipoteca a un prestatario con una alta proporción inicial si paga la mitad del precio de compra como anticipo.
Los prestamistas generalmente prefieren una proporción inicial de no más del 31% o menos para los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA).
Como se mencionó anteriormente, los prestamistas generalmente usan uno de dos índices de calificación para determinar la probabilidad de reembolso. Esto se basa en la información proporcionada por el solicitante, así como en su informe de crédito. La primera relación incluye la deuda mensual total del solicitante con respecto al ingreso mensual total, mientras que la otra calcula los pagos mensuales totales de la deuda frente al ingreso mensual total. Estas proporciones toman el ingreso anual total de un hogar y lo dividen por 12. Los bancos generalmente usan el menor de los dos números para determinar el monto del préstamo que le pueden ofrecer.
Consideraciones Especiales
Los ratios de calificación no son rígidos. Un excelente historial crediticio a menudo mitiga un índice pobre, por ejemplo. Además, algunos prestatarios que no cumplen con los índices de calificación estándar aprovechan los programas hipotecarios especiales que ofrecen algunos bancos. El riesgo adicional de incumplimiento por parte de estos prestatarios significa que generalmente pagan tasas de interés más altas en comparación con las hipotecas que cumplen con los índices de calificación estándar.
Tasas de deuda y calificación de tarjetas de crédito
La deuda de la tarjeta de crédito también cuenta para su índice de back-end, pero esto es mucho más complicado. Los prestamistas solían aplicar el pago mínimo en el saldo de una tarjeta de crédito y lo llaman deuda mensual. Pero ese sistema no era justo para los usuarios de tarjetas de crédito que liquidaban su saldo en su totalidad todos los meses y usaban tarjetas de crédito principalmente por conveniencia y puntos de recompensa.
La mayoría de los prestamistas ahora miran el saldo rotatorio total del prestatario y aplican el 5% del total como deuda mensual. Supongamos que tiene una deuda de tarjeta de crédito de $ 10,000. En este caso, el banco agrega $ 500 en deuda mensual a su índice de back-end.
Ejemplo de índice de calificación
A continuación, se muestra un ejemplo hipotético para mostrar cómo funcionan los índices de calificación. Digamos que usted y su cónyuge ganan un total de $ 96,000 al año, el ingreso bruto de su familia ascendería a $ 8,000 al mes. Multiplique $ 8,000 por el umbral del 28% requerido por la mayoría de los prestamistas y obtendrá el gasto mínimo de vivienda que puede pagar, lo que los prestamistas llaman la proporción inicial o inicial. En este caso, su familia sería elegible para un préstamo si los gastos mensuales totales de vivienda no exceden los $ 2,240. Tenga en cuenta que esta cifra de gastos incluye impuestos a la propiedad, seguro de propietario, seguro hipotecario privado (PMI) y cargos como tarifas de condominio.
Ahora echemos un vistazo a la relación de back-end usando el mismo ejemplo. En este caso, tome el ingreso mensual de $ 8,000 y multiplíquelo por el umbral mínimo del 36%. Esta es efectivamente su relación deuda-ingresos, y obtendrá una cifra de $ 2,880. Luego, deduzca los pagos mensuales de la deuda de esos $ 2,280. Supongamos que estos consisten en un pago mensual del automóvil de $ 300 y un pago mensual de un préstamo estudiantil de $ 400. Esto lo deja con $ 2,180 para gastos de vivienda. Tenga en cuenta que esta cifra suele ser más baja que la relación de front-end.