Regla del uno por ciento
¿Qué es la regla del uno por ciento?
La regla del uno por ciento, a veces estilizada como la «regla del 1%», se utiliza para determinar si el alquiler mensual ganado de una propiedad de inversión excederá el pago mensual de la hipoteca de esa propiedad. El objetivo de la regla es asegurar que el alquiler sea mayor o, en el peor de los casos, igual al pago de la hipoteca, de modo que el inversionista al menos salga incluso de la propiedad.
Conclusiones clave:
- El alquiler cobrado debe ser igual o mayor que el pago de la hipoteca del inversionista para garantizar que al menos se recuperen los gastos de la propiedad.
- Multiplique el precio de compra de la propiedad más las reparaciones necesarias por 1% para determinar un nivel básico de alquiler mensual.
- Idealmente, un inversor debería buscar un préstamo hipotecario con pagos mensuales inferiores al 1%.
La regla del uno por ciento puede proporcionar una línea de base para establecer el nivel de alquiler que cobran los dueños de propiedades comerciales por el espacio inmobiliario. Este nivel de alquiler puede aplicarse a todo tipo de inquilinos en propiedades inmobiliarias tanto residenciales como comerciales.
La compra de una propiedad para inversión requiere un análisis exhaustivo de numerosos factores. La regla del uno por ciento es solo una herramienta de medición que puede ayudar a un inversionista a medir el riesgo y la ganancia potencial que podría lograrse invirtiendo en una propiedad.
Cómo funciona la regla del uno por ciento
Este simple cálculo multiplica el precio de compra de la propiedad más las reparaciones necesarias en un 1%. El resultado es un nivel básico de alquiler mensual. También se compara con el pago hipotecario mensual potencial para que el propietario comprenda mejor el flujo de efectivo mensual de la propiedad.
Esta regla solo se utiliza para una estimación rápida porque no tiene en cuenta otros costos asociados con una propiedad, como el mantenimiento, el seguro y los impuestos.
Ejemplo de la regla del uno por ciento
Un inversionista busca obtener un préstamo hipotecario sobre una propiedad de alquiler con un valor total de liquidación de $ 200,000. Usando la regla del uno por ciento, el propietario calcularía un pago de alquiler mensual de $ 2,000: $ 200,000 multiplicado por 1%. En este caso, el inversor buscaría un préstamo hipotecario con pagos mensuales de menos de y absolutamente no más de $ 2,000.
La regla del uno por ciento frente a otros tipos de cálculos
La regla del uno por ciento también ayuda a darle al inversionista un punto de base desde el cual considerar otros factores relacionados con la propiedad de una propiedad. Un segundo cálculo importante es el multiplicador de renta bruta, que utiliza el nivel de renta mensual para determinar la cantidad de tiempo que tomará liquidar la inversión. Este cálculo se logra dividiendo el valor total prestado por el alquiler mensual.
En el ejemplo de la casa con un valor de $ 200,000, el inversionista dividiría $ 200,000 por $ 2,000. Esto le da al inversor un período de amortización de 100 meses, lo que se traduce en un poco más de 8,3 años. Los inversores también pueden usar el multiplicador de alquiler bruto al considerar los términos del cronograma de pagos de un préstamo tomado para la propiedad.
La regla del 70% implica que un inversor no debe pagar más del 70% del valor estimado de la propiedad después de reparar menos costos.
Consideraciones Especiales
Al calcular el multiplicador de alquiler bruto, el comprador también debe considerar las tarifas de alquiler en el área en la que se encuentra la propiedad. Si la tarifa estándar de alquiler en el vecindario es menos de $ 2,000 para el comprador en este ejemplo, el inversionista podría tener que considerar disminuir el alquiler para asegurarse de encontrar un inquilino.
Otro factor importante a considerar es el mantenimiento de la propiedad. El dueño de la propiedad es responsable del mantenimiento y las reparaciones. Si bien un depósito puede cubrir daños sustanciales, también es importante que el propietario haga un presupuesto de una cantidad específica del alquiler para ahorrar para el mantenimiento. Esto puede contribuir a las ganancias si no se utiliza, y el dinero estaría disponible cuando surja cualquier necesidad de mantenimiento.
En general, invertir en bienes raíces puede ser lucrativo para los inversores a largo plazo. El alquiler base que cobra un propietario por cualquier tipo de propiedad establece el nivel de pagos que esperan los inquilinos. Los propietarios generalmente aumentan el alquiler anualmente para administrar la inflación y otros costos asociados con la propiedad, pero la tasa base es un nivel importante que determina el rendimiento general de una inversión.