Amortización negativa

¿Qué es la amortización negativa?

La amortización negativa es un término financiero que se refiere a un aumento en el saldo de capital de un préstamo causado por la falta de cobertura de los intereses adeudados por ese préstamo. Por ejemplo, si el pago de intereses de un préstamo es de $ 500 y el prestatario solo paga $ 400, la diferencia de $ 100 se agregaría al saldo del capital del préstamo.

Comprensión de la amortización negativa

En un préstamo típico, el saldo del principal se reduce gradualmente a medida que el prestatario realiza los pagos. Un préstamo de amortización negativa es esencialmente el fenómeno inverso, donde el saldo del principal crece cuando el prestatario no realiza los pagos.

Las amortizaciones negativas se presentan en algunos tipos de préstamos hipotecarios, como las hipotecas de tasa ajustable con opción de pago (ARM), que permiten a los prestatarios determinar cuánto de la porción de interés de cada pago mensual eligen pagar. Cualquier parte de los intereses que opten por no pagar se agrega al saldo principal de la hipoteca.

Otro tipo de hipoteca que incorpora amortizaciones negativas es la denominada hipoteca de pago escalonado (GPM). Con este modelo, el cronograma de amortización se estructura de manera que los primeros pagos incluyan solo una parte de los intereses que luego se cobrarán. Mientras se realizan estos pagos parciales, la porción de interés que falta se agregará nuevamente al saldo principal del préstamo. En períodos de pago posteriores, los pagos mensuales incluirán el componente de interés completo, lo que hará que el saldo de capital disminuya más rápidamente.

Aunque las amortizaciones negativas brindan flexibilidad a los prestatarios, en última instancia pueden resultar costosas. Por ejemplo, en el caso de una ARM, un prestatario puede optar por retrasar el pago de intereses durante muchos años. Si bien esto puede ayudar a aliviar la carga de los pagos mensuales a corto plazo, puede exponer a los prestatarios a un impacto de pago futuro grave en caso de que las tasas de interés se disparen más adelante. En este sentido, la cantidad total de intereses pagados por los prestatarios en última instancia puede ser mucho mayor que si no hubieran dependido de amortizaciones negativas, para empezar.

Ejemplo del mundo real de amortización negativa

Considere el siguiente ejemplo hipotético: Mike, un comprador de vivienda por primera vez, desea mantener sus pagos hipotecarios mensuales lo más bajos posible. Para lograrlo, opta por un ARM, eligiendo pagar solo una pequeña parte de los intereses de sus pagos mensuales.

Supongamos que Mike obtuvo su hipoteca cuando las tasas de interés eran históricamente bajas. A pesar de esto, sus pagos hipotecarios mensuales absorben un porcentaje significativo de sus ingresos mensuales, incluso cuando aprovecha la amortización negativa que ofrece la ARM.

Aunque el plan de pago de Mike puede ayudarlo a administrar sus gastos a corto plazo, también lo expone a un mayor riesgo de tasa de interés a largo plazo, porque si las tasas de interés futuras suben, es posible que no pueda pagar sus pagos mensuales ajustados. Además, debido a que la estrategia de pago de intereses bajos de Mike está haciendo que el saldo de su préstamo disminuya más lentamente de lo que lo haría de otra manera, tendrá más capital e intereses que pagar en el futuro que si simplemente hubiera pagado la totalidad de los intereses y el capital que debía cada uno. mes.