Enfoque de mercado
¿Qué es el enfoque de mercado?
El enfoque de mercado es un método para determinar el valor de un activo basado en el precio de venta de activos similares. Es uno de los tres métodos de valoración más populares, junto con el enfoque de costos y el análisis de flujo de efectivo descontado (DCF).
Independientemente del tipo de activo que se valore, el enfoque de mercado estudia las ventas recientes de activos similares, haciendo ajustes por las diferencias entre ellos. Por ejemplo, al evaluar una propiedad inmobiliaria, se pueden hacer ajustes por factores como los pies cuadrados de la unidad, la antigüedad y la ubicación del edificio y sus comodidades.
Debido a que el enfoque de mercado se basa en comparaciones con activos similares, es más útil cuando hay datos sustanciales disponibles sobre ventas recientes de activos comparables.
Conclusiones clave
- El enfoque de mercado es un método para determinar el valor de un activo.
- Es uno de los tres enfoques populares, junto con el enfoque de costos y el análisis de flujo de efectivo descontado (DCF).
- El enfoque de mercado sobresale en situaciones en las que se dispone de abundantes datos sobre transacciones comparables. Cuando esos datos no están disponibles, es posible que se requieran enfoques alternativos.
Cómo funciona el enfoque de mercado
Como sugiere su nombre, el enfoque de mercado busca responder a la pregunta, «¿cuál es el valor justo de mercado de este activo?» Para responder a esta pregunta, el tasador debe examinar las transacciones recientes que involucren activos similares. Dado que es poco probable que estos activos sean idénticos al que se valora, será necesario realizar varios ajustes.
En algunos mercados, como los bienes raíces residenciales o las acciones que cotizan en bolsa, a menudo hay una gran cantidad de datos disponibles, lo que hace que el enfoque del mercado sea relativamente fácil de emplear. En otros mercados, como acciones en empresas privadas o inversiones alternativas como bellas artes o vino, puede resultar bastante difícil encontrar transacciones comparables.
En situaciones en las que se dispone de datos limitados, es posible que el tasador deba confiar en métodos alternativos, como el enfoque de costos o el análisis de flujo de efectivo descontado (DCF).
Las principales ventajas del enfoque de mercado son que se basa en datos disponibles públicamente sobre transacciones comparables. Como tal, puede requerir menos supuestos subjetivos que los enfoques alternativos. La principal desventaja del enfoque de mercado es que puede resultar impráctico en situaciones en las que existen pocas transacciones comparables, si es que existen, como en el caso de una empresa privada que opera en un nicho de mercado con pocos competidores.
Ejemplo de enfoque de mercado
Para ilustrarlo, suponga que está en el mercado para comprar un apartamento nuevo. Encontrará una lista de un apartamento en su vecindario preferido que se ofrece por $ 200,000. La unidad es un apartamento de 1 dormitorio, 1,000 pies cuadrados con 1 baño. Está en buenas condiciones estructurales pero requiere algunas renovaciones menores. Aunque se encuentra en un vecindario atractivo, su vista está oculta y no tiene una lavadora o secadora en la suite.
Aunque le gusta el apartamento, siente que el precio de venta es demasiado alto. Dado que el apartamento ha estado en la lista durante más de un mes, comienza a sospechar que si hace una oferta justa, el vendedor podría aceptarla incluso si está por debajo del precio de venta.
Con ese fin, se dispuso a determinar el valor justo de mercado del apartamento buscando ejemplos de apartamentos similares en el mismo vecindario que se vendieron el año pasado. Reúna sus hallazgos en una tabla, de la siguiente manera:
Al observar estos resultados, comienza a sacar algunas conclusiones generales. Para empezar, puede ver que el precio de los apartamentos por SF oscila entre $ 140 y $ 275, y los precios más altos pertenecen a aquellos con más dormitorios y baños, mejores vistas, electrodomésticos en la suite y sin necesidad de renovaciones.
Por el contrario, el apartamento que está buscando comprar tiene un precio de $ 200 por SF y tiene menos de estas características que incluso el apartamento de precio más barato en su mesa. Esto parece justificar su intuición de que el apartamento tiene un precio excesivo.
Con base en esta información, decide hacer una oferta por $ 150,000.
El vendedor acepta tu oferta.