Cómo ganar dinero en bienes raíces
Tabla de contenido
Expandir
- Incrementar el valor de la propiedad
- El papel de la inflación
- Beneficios inmobiliarios de los ingresos
- Beneficios inmobiliarios residenciales
- Ingresos alternativos de bienes raíces
- Otras formas de invertir
- La línea de fondo
Ya sea que sienta curiosidad por el potencial de inversión de los bienes raíces o simplemente esté harto de los publirreportajes que prometen formas poco conocidas de «beneficiarse de su propiedad», vale la pena aprender, de verdad, cómo los bienes raíces crean riqueza.
En lugar de proporcionar estrategias oscuras para invertir en bienes raíces o una introducción a la propiedad de vivienda para compradores primerizos, este artículo se centrará en cómo ganar dinero a través de bienes raíces. Cubrirá tanto los métodos básicos que no han cambiado en siglos, sin importar el tipo de brillo que los gurús del momento traten de ponerles, así como las oportunidades específicas que han surgido relativamente recientemente.
Conclusiones clave
- La forma más común de ganar dinero en bienes raíces es a través de la apreciación, un aumento en el valor de la propiedad que se obtiene cuando vende.
- La ubicación, el desarrollo y las mejoras son las principales formas en que los bienes raíces residenciales y comerciales pueden apreciar en valor.
- La inflación también puede influir en el aumento del valor de una propiedad a lo largo del tiempo.
- También puede ganar dinero en forma de ingresos de alquileres tanto de propiedades residenciales como comerciales, y las empresas pueden pagarle regalías sobre tierras en bruto, por ejemplo, por cualquier descubrimiento, como minerales o petróleo.
- Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), los valores respaldados por hipotecas (MBS), las sociedades de inversión hipotecaria (MIC) y los grupos de inversión inmobiliaria (REIG) son alternativas de inversión dentro del sector inmobiliario.
Beneficios inmobiliarios del aumento del valor de la propiedad
La forma más común en que los bienes raíces ofrecen ganancias: se aprecia, es decir, aumenta su valor. Esto se logra de diferentes maneras para diferentes tipos de propiedad, pero solo se realiza de una manera: a través de la venta. Sin embargo, puede aumentar el retorno de la inversión en una propiedad de varias formas. Una forma, si pidió prestado dinero para comprar la propiedad, es refinanciar el préstamo a un interés más bajo. Esto reducirá la base del costo de la propiedad, lo que aumentará la cantidad que elimine de ella.
La fuente más obvia de apreciación de la tierra no urbanizada es, por supuesto, su desarrollo. A medida que las ciudades se expanden, la tierra fuera de los límites se vuelve cada vez más valiosa debido a la posibilidad de que los desarrolladores la compren. Una vez que los desarrolladores construyen casas o edificios comerciales, ese valor aumenta aún más.
La apreciación de la tierra también puede provenir del descubrimiento de minerales valiosos u otros productos básicos, siempre que el comprador tenga los derechos sobre ellos. Un ejemplo extremo de esto sería el petróleo en huelga, pero la apreciación también puede provenir de depósitos de grava, árboles y otros recursos naturales.
Al mirar las propiedades residenciales, la ubicación es a menudo el factor más importante de apreciación. A medida que el vecindario alrededor de una casa evoluciona, agregando rutas de tránsito, escuelas, centros comerciales, áreas de juego y más, estos cambios hacen que el valor de la casa aumente. Por supuesto, esta tendencia también puede funcionar a la inversa, con el valor de las viviendas cayendo a medida que decae un vecindario.
Las mejoras en el hogar también pueden estimular la apreciación. Instalar un baño adicional, calentar un garaje y remodelar una cocina con electrodomésticos de última generación son solo algunas de las formas en que un propietario puede intentar aumentar el valor de una vivienda.
La propiedad comercial gana valor por las mismas razones que los terrenos en bruto y los bienes raíces residenciales: ubicación, desarrollo y mejoras. Las mejores propiedades comerciales tienen una demanda perpetua.
El papel de la inflación en los valores inmobiliarios
Al considerar la apreciación, debe tener en cuenta el impacto económico de la inflación. Una tasa de inflación anual del 10% significa que su dólar solo puede comprar alrededor del 90% de los mismos bienes el año siguiente, y eso incluye la propiedad. Si un pedazo de tierra valía $ 100,000 en 1970 y permaneció inactivo y sin urbanizar durante décadas, todavía valdría muchas veces más hoy. Debido a la inflación galopante a lo largo de la década de 1970 y a un ritmo constante desde entonces, probablemente se necesitarían más de $ 500,000 para comprar ese terreno ahora, asumiendo que $ 100,000 era el valor justo de mercado en ese momento.
Por lo tanto, la inflación por sí sola puede conducir a la apreciación de los bienes raíces, pero es una victoria un poco pírrica. Si bien puede obtener cinco veces su dinero debido a la inflación cuando vende, muchos otros bienes cuestan cinco veces más para comprarlos, por lo que el poder adquisitivo en su entorno actual sigue siendo un factor.
Beneficios inmobiliarios de los ingresos
La segunda gran forma en que los bienes raíces generan riqueza es proporcionando pagos regulares de ingresos. Generalmente conocido como alquiler, los ingresos de bienes raíces pueden presentarse de muchas formas.
Ingresos de la tierra cruda
Dependiendo de sus derechos sobre la tierra, las empresas pueden pagarle regalías por cualquier descubrimiento o pagos regulares por cualquier estructura que agreguen. Estos incluyen, por ejemplo, gatos de bombeo, tuberías, pozos de grava, caminos de acceso y torres de telefonía celular. La tierra cruda también se puede alquilar para la producción, generalmente la producción agrícola, y las extensiones de tierra con árboles pueden ser valiosas para la madera que se puede cosechar periódicamente.
Ingresos de propiedad residencial
La gran mayoría de los ingresos de la propiedad residencial proviene de la renta básica. Sus inquilinos pagan una cantidad fija por mes, que aumentará con la inflación y la demanda, y usted le quita los costos y reclama la parte restante como ingreso por alquiler. Una ubicación deseable es de vital importancia para garantizar que pueda asegurar a los inquilinos fácilmente.
Ingresos de propiedad comercial
Las propiedades comerciales pueden generar ingresos de las fuentes antes mencionadas, siendo el alquiler básico nuevamente el más común, pero también puede agregar uno más en forma de ingresos por opciones. Muchos inquilinos comerciales pagarán tarifas por opciones contractuales como el derecho de tanteo en la oficina de al lado. Los inquilinos pagan una prima para mantener estas opciones, ya sea que las ejerzan o no. Las opciones de ingresos a veces existen para terrenos en bruto e incluso propiedades residenciales, pero no son comunes.
Bienes raíces residenciales: caminos hacia las ganancias
Aquí hay un vistazo más de cerca a algunas de las muchas formas en que puede obtener ingresos de propiedades residenciales.
Comprar y retener
Esta es una de las formas más tradicionales de obtener ingresos de bienes raíces. Hay varias formas de lograrlo: puede comprar una vivienda unifamiliar y alquilarla; compre una casa multifamiliar y viva en una de las unidades mientras alquila las otras, idealmente para cubrir la hipoteca y sus propios gastos de vivienda; o comprar una casa multifamiliar y alquilar todas las unidades, ya sea administrando la propiedad usted mismo o contratando a una compañía de administración para que se encargue de alquilar las unidades, cobrar el alquiler, abordar las reparaciones necesarias, etc.
Voltear
Los promotores inmobiliarios se especializan en agregar arreglos de alto rendimiento a las casas en poco tiempo y luego venderlos. La inversión puede ser lucrativa si sabe cómo encontrar propiedades para reparar, tiene las habilidades necesarias para hacer las renovaciones usted mismo o supervisa a un equipo para llevarlas a cabo, y tiene una idea de los costos subyacentes y el valor potencial de una propiedad.
Airbnb y alquileres vacacionales
Aunque la pandemia de COVID-19 ha puesto freno por ahora, la demanda de alquileres en casa lejos de casa había despegado en los últimos años, ya que muchos viajeros preferían esta opción a alojarse en un hotel. Los propietarios de viviendas podrían obtener ingresos alquilando una casa o incluso solo una habitación a corto plazo, especialmente si la propiedad se encuentra en un área que es un destino turístico muy conocido. No está claro cuándo volverá ese mercado. Pero si reapareciera, tenga en cuenta que los alquileres a corto plazo están regulados y, a veces, incluso prohibidos en ciertas ciudades. Consulte los estatutos de su ciudad antes de publicar una propiedad en un sitio web como Airbnb, VRBO o HomeAway. Y también calcule lo que la limpieza profunda y la desinfección adicionales entre invitados agregarán a los costos.
Fuentes alternativas de ingresos inmobiliarios
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), los valores respaldados por hipotecas (MBS), las sociedades de inversión hipotecaria (MIC) y los grupos de inversión inmobiliaria (REIG) son alternativas de inversión dentro del sector inmobiliario. En general, se consideran vehículos para obtener ingresos inmobiliarios, pero tienen diferentes procesos para hacerlo y diferentes procesos de entrada.
REIT
Con un REIT, el propietario de múltiples propiedades comerciales vende acciones (a menudo cotizadas en bolsa) a inversionistas (generalmente para financiar la compra de más propiedades) y luego transfiere los ingresos por alquiler en forma de distribución. El REIT es el propietario de los inquilinos (que pagan el alquiler), pero los propietarios del REIT registran ingresos una vez que se eliminan los gastos de funcionamiento de los edificios y el REIT. Existe un método especial para evaluar un REIT.
MBS, MIC y REIG
Estos son incluso un paso más eliminado, ya que invierten en hipotecas privadas en lugar de las propiedades subyacentes. Los MIC se diferencian de los MBS en que mantienen hipotecas completas y transfieren los intereses de los pagos a los inversores, en lugar de titulizar partes del principal y / o intereses. Sin embargo, ambos no son tanto inversiones inmobiliarias como inversiones de deuda . Los REIG suelen ser inversiones privadas con su propia estructura única, que ofrecen a los inversores inversiones de capital o servicios de sociedades.
Hay varias alternativas inmobiliarias creíbles disponibles para ganar dinero en el sector, pero vienen con diferentes salvedades y puntos de entrada.
Otras formas de invertir en bienes raíces
Una opción es una opción de tarifa de buscador por hacer coincidir a una persona que busca una inversión con una persona que busca vender; en realidad, no es diferente a la comisión de un agente de bienes raíces . Aunque se trata de ingresos, no proviene de la posesión (es decir, de la tenencia de la escritura) de una propiedad inmobiliaria.
Otras opciones incluyen:
- Ventas al descubierto: esto implica comprar una casa a un prestamista cuando el acreedor hipotecario está atrasado en los pagos. Las ventas cortas pueden ser una propuesta complicada y que requiere mucho tiempo.
- Opciones de arrendamiento: esto es lo que implica el nombre. Cuando alquila con una opción de compra en un mercado inmobiliario alcista, donde los precios están subiendo, es posible que pueda completar la compra más tarde a un precio preestablecido más bajo, o obtener ganancias vendiendo sus derechos de compra.
- Cambio de contrato: en lugar de vender casas, este tipo de cambio implica la transferencia de los derechos de un contrato de compra a otro comprador. Si puede localizar vendedores angustiados y compradores motivados y reunirlos, es posible que pueda obtener ganancias de esta manera.
La línea de fondo
Existen varias estrategias probadas para ganar dinero en bienes raíces. La apreciación, la inflación y los ingresos ocupan un lugar destacado en la lista, pero también existen varias inversiones inmobiliarias alternativas. Comprender sus inversiones, riesgos y si el proceso general vale la pena o no depende de usted.