Propietario frente a REIT: pros y contras
Los inversores que buscan exposición a los bienes raíces pueden buscar propiedades de inversión para comprar y alquilar, o pueden comprar acciones de un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT). Convertirse en propietario ofrece un mayor apalancamiento y una mejor oportunidad de obtener grandes beneficios, pero conlleva una larga lista de problemas, como cobrar el alquiler y responder a problemas de mantenimiento. Los REIT brindan una forma mucho más simple de invertir en bienes raíces y obtener ingresos consistentes a través de dividendos, pero confieren menos control y su ventaja tiende a ser menor que la de las propiedades de alquiler.
Pros de los propietarios
Convertirse en propietario ofrece varias ventajas. Quizás la mayor ventaja es el apalancamiento. Los inversores con buen crédito pueden comprar propiedades de alquiler con tan solo un 20% de anticipo, financiando el resto. Por lo tanto, el desembolso de efectivo del inversionista en una propiedad de $ 100,000 es de solo $ 20,000. Si el valor de la propiedad aumenta un 20% en el primer año, una cantidad que no es desconocida en un mercado inmobiliario caliente, entonces el inversor disfruta de un rendimiento del 100%.
Aunque los pagos de la hipoteca deben hacerse sobre la cantidad financiada, un inversor de bienes raíces inteligente gana suficiente dinero en ingresos de alquiler para cubrir la hipoteca, con el dinero sobrante como ganancia. Esto le permite al inversionista ganar dinero tanto de la apreciación de la propiedad como de los pagos de alquiler de los inquilinos.
Contras del propietario
Ser propietario es una inversión mucho más práctica que poseer acciones de un REIT. Muchas personas que se han metido en el negocio de la compra de propiedades de alquiler han aprendido rápidamente que el tiempo necesario para administrar todas sus propiedades se convierte en otro trabajo de tiempo completo. Una persona que esté considerando comprar propiedades de alquiler debe prepararse para un gran compromiso de tiempo, o estar preparada para pagar a un administrador de propiedades profesional para que maneje las minucias involucradas, como anunciar vacantes, cobrar el alquiler y lidiar con inquilinos morosos.
Luego están los innumerables gastos relacionados con la propiedad. Dependiendo de cómo esté escrito el contrato de arrendamiento, el propietario podría ser financieramente responsable de todo, desde un grifo con fugas hasta un refrigerador roto. Esto puede reducir rápidamente las ganancias de un inversor. Además, lidiar con llamadas telefónicas frenéticas nocturnas cada vez que el inodoro de un inquilino no descarga correctamente puede afectar la calidad de vida.
Ventajas de REIT
Quizás la mayor ventaja de comprar acciones REIT en lugar de propiedades de alquiler es la simplicidad. La inversión REIT permite compartir la apreciación del valor y los ingresos por alquiler sin tener que involucrarse en la molestia de comprar, administrar y vender propiedades. La diversificación es otro beneficio. La construcción de una cartera diversificada de propiedades de alquiler propias requiere un presupuesto considerable y mucho tiempo y experiencia. Invertir en el REIT adecuado ofrece una diversificación perfecta en una simple compra. Además, si bien las propiedades de alquiler son inversiones potencialmente lucrativas, pueden ser muy poco líquidas, especialmente cuando el mercado inmobiliario se debilita. Las acciones de REIT, por otro lado, se pueden canjear por efectivo en una llamada telefónica de cinco minutos.
Contras de REIT
Los REIT carecen de la ventaja de apalancamiento que ofrece la financiación de propiedades de alquiler. Debido a que la ley requiere que un REIT distribuya el 90% de sus ganancias a los inversores, eso deja solo el 10% para hacer crecer la empresa mediante la inversión en propiedades adicionales. En consecuencia, los precios de las acciones de REIT rara vez crecen tan rápido como, por ejemplo, las empresas de tecnología de Silicon Valley, que rara vez pagan dividendos y, por lo general, invierten cada centavo de sus ganancias en crecimiento e innovación.
La inversión REIT ofrece menos control que ser un propietario. Cuando un inversionista compra propiedades de alquiler, el inversionista puede ver, tocar y oler cada propiedad antes de poseerla. El inversor puede investigar el mercado de alquiler local y examinar datos sobre cómo les ha ido a propiedades similares recientemente. Comprar acciones de REIT significa ceder ese control a otra persona. Esto puede ser ideal para inversores que no quieran tomar tales decisiones, pero aquellos que prefieren un enfoque práctico podrían estar mejor como propietarios.