Hipotecas jumbo frente a hipotecas convencionales: ¿cuál es la diferencia?
Hipotecas jumbo frente a hipotecas convencionales: descripción general
Las hipotecas jumbo y las convencionales son dos tipos de financiación que utilizan los prestatarios para comprar viviendas. Ambos requieren que los propietarios cumplan con ciertos requisitos de elegibilidad, incluidos puntajes de crédito mínimos, umbrales de ingresos, capacidad de pago y requisitos mínimos de pago inicial. Las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), como Administración Federal de Vivienda (FHA), el Departamento de Asuntos de Veteranos de los EE. UU. (VA) o el Servicio de Vivienda Rural del USDA no respaldan ninguno de los productos hipotecarios. Si bien pueden usarse para el mismo propósito, para asegurar una propiedad, son inherentemente diferentes.
Las hipotecas gigantes se utilizan para comprar propiedades con etiquetas de precio elevadas, a menudo aquellas que cuestan millones de dólares. Las hipotecas convencionales, por otro lado, están más en línea con las necesidades del comprador de vivienda promedio y pueden ser conformes o no conformes. Siga leyendo para obtener más información sobre estos dos tipos de productos hipotecarios.
Conclusiones clave
- Las hipotecas jumbo y las convencionales son dos productos que los prestatarios utilizan para asegurar sus propiedades.
- Las hipotecas convencionales pueden ajustarse a las pautas del gobierno o pueden ser no conformes.
- Las hipotecas gigantes tienden a quedar fuera de las restricciones de préstamos conformes, generalmente porque exceden la cantidad máxima respaldada por empresas patrocinadas por el gobierno como Fannie Mae o Freddie Mac.
Hipotecas Jumbo
Como se señaló anteriormente, las hipotecas jumbo son préstamos que se utilizan para financiar la compra de propiedades. A diferencia de las hipotecas regulares, estos préstamos están destinados a propiedades de alto precio. Las casas de lujo y las que se encuentran en los mercados inmobiliarios locales altamente competitivos generalmente se financian mediante hipotecas gigantes.
Estas hipotecas, también llamadas préstamos jumbo, son no conformes. Esto significa que quedan fuera de lasrestricciones de préstamos de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) y, por lo tanto, no están respaldados por Fannie Mae o Freddie Mac. A pesar de esto, muchos todavía se adhieren a las pautas para hipotecas calificadas establecidas por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB).2 También superan el límite máximo de préstamos conforme en sus respectivos condados.4 Otros factores que los descalifican de ser préstamos conformes pueden incluir prestatarios acomodados con necesidades únicas o hipotecas con intereses únicamente que culminan en pagos globales, donde todo el saldo prestado vence al final del plazo del préstamo.
Para calificar para un préstamo gigante, los prestatarios deben tener un puntaje crediticio excelente. Los prestatarios también deberían estar en un nivel de ingresos más alto. Después de todo, se necesita mucho dinero para mantenerse al día con los deuda-ingresos (DTI).
En el pasado, las tasas de interés de los préstamos gigantes eran mucho más altas que las tasas hipotecarias tradicionales. Aunque la brecha se ha ido cerrando, todavía son un poco más altos. Los requisitos de pago inicial también se estructuraron de manera similar, llegando en un momento al 30%. Pero ahora es más común ver préstamos gigantes que requieren un pago inicial de entre el 10% y el 15%. Las tasas de interés más altas y los pagos iniciales del pasado generalmente se implementaron principalmente para compensar el mayor grado de riesgo involucrado con estos productos hipotecarios, ya que no están garantizados por las GSE mencionadas anteriormente.
Hipotecas convencionales
Las hipotecas convencionales son préstamos ofrecidos por prestamistas privados como bancos y otras instituciones financieras como cooperativas de crédito y compañías hipotecarias. Al igual que los préstamos jumbo, los prestatarios requieren un pago inicial, un puntaje crediticio mínimo, un cierto nivel de ingresos, así como un índice DTI bajo, y tampoco están respaldados por GSE.
A diferencia de los préstamos gigantes, las hipotecas convencionales pueden ser conformes o no conformes. Los préstamos conformes son aquellos cuyos límites son establecidos por la FHFA. Fannie Mae y Freddie Mac también establecen las pautas de suscripción para estos préstamos. Para 2021, el máximo nacional para préstamos convencionales conformes es de $ 548,250 para una vivienda de una sola unidad, en comparación con $ 510,400 en 2020. Sin embargo, más de 200 condados en los EE. UU. Están designados como áreas competitivas de alto costo y los límites máximos de préstamos en estos Las áreas pueden subir hasta $ 822,375 en 2021, frente a $ 765,600 en 2020. La ciudad de Nueva York, Los Ángeles y Nantucket son algunas de esas ubicaciones.
Los límites de préstamos conformes se ajustan anualmente para mantener el ritmo del precio promedio de las viviendas en EE. UU., De modo que cuando los precios aumentan, los límites de préstamos también aumentan en el mismo porcentaje.
Sin embargo, no todas las hipotecas se ajustan a estas pautas y aquellas que no lo hacen se consideran préstamos convencionales no conformes. Estos tienden a ser más difíciles de calificar que las hipotecas conformes porque no están respaldadas por el gobierno, por lo que la elegibilidad y los términos se dejan a los prestamistas. Una ventaja es que a menudo cuestan menos.
Consideraciones Especiales
Fannie Mae y Freddie Mac comprarán, empaquetarán y revenderán virtualmente cualquier hipoteca siempre que se adhiera a sus pautas de préstamos conforme. Estas pautas tienen en cuenta el historial y la puntuación crediticia del prestatario, la relación deuda-ingresos (DTI), la relación préstamo-valor (LTV) dela hipotecay otro factor clave: el tamaño del préstamo. Estas cifras máximas las fija el gobierno.
Debido a que los préstamos gigantes no están respaldados por agencias federales, los prestamistas asumen más riesgos cuando los ofrecen. Se enfrentará a requisitos crediticios más estrictos si está tratando de obtener uno. Como se mencionó anteriormente, deberá cumplir con algunos requisitos mínimos para calificar, que incluyen:
- Prueba de ingresos: venga preparado con dos años de documentación fiscal o documentación similar para demostrar que tiene una fuente de ingresos confiable y constante. Los prestamistas también querrán que tenga suficientes activos líquidos disponibles para cubrir los pagos de la hipoteca de seis meses o más.
- Puntaje e historial crediticio: generalmente necesitará un puntaje crediticio de al menos 580 (considerado «justo») antes de que un prestamista lo apruebe para una hipoteca convencional, pero existe una probabilidad muy baja de que los prestamistas lo aprueben para una hipoteca gigante su puntaje de crédito cae por debajo de 670.
- Relación deuda-ingresos (DTI): su relación deuda-ingresos (sus obligaciones de deuda mensuales en comparación con sus ingresos mensuales) debe ser del 43 por ciento o menos para calificar para una hipoteca convencional.10 Los prestamistas normalmente buscarán un DTI aún más bajo para las hipotecas gigantes, ya que los préstamos son muy grandes.