Lo que debe saber antes de comprar un condominio
Si nunca ha comprado un condominio, generalmente abreviado a solo condominio, es posible que se sorprenda de todos los diferentes aspectos que debe considerar. Comprar un condominio no es lo mismo que comprar una casa. Es probable que tenga paredes contiguas con sus vecinos, así como otros elementos físicos que son diferentes de una casa independiente.
Además, todo el proceso por el que debe pasar para tomar una decisión y obtener una hipoteca también puede diferir significativamente.
Conclusiones clave
- Antes de comprar un condominio, es importante comprender las diferencias entre vivir en un condominio y vivir en una casa unifamiliar y determinar si el estilo de vida del condominio es el adecuado para usted.
- Los condominios suelen ser menos costosos que las viviendas unifamiliares y tienen menores requisitos de mantenimiento, lo que los convierte en buenas opciones para compradores de vivienda con un presupuesto limitado o para personas que buscan reducir su tamaño.
- Los préstamos pueden ser más difíciles de conseguir para un condominio porque algunos prestamistas tienen requisitos estrictos con respecto a la ocupación del propietario y la relación préstamo-valor.
- Los propietarios de condominios tendrán que cumplir con los convenios, condiciones y restricciones (CC & R) del complejo o se arriesgarán a ser multados, obligados a cumplir o demandados.
- Los propietarios de condominios pagan cuotas mensuales que cubren el costo del mantenimiento y las reparaciones continuas de las áreas comunes dentro del complejo, como los terrenos, las piscinas, los vestíbulos, los elevadores y las salas de recreación.
¿Quién debería ser propietario de un condominio?
Una de las primeras cosas que debes preguntarte es: » ¿Eres del tipo condominio? » ¿Qué significa eso exactamente? Ser un habitante de la ciudad, para empezar. Muchos condominios están ubicados en entornos urbanos. Los condominios están surgiendo en los centros urbanos y algunos incluso están construyendo artículos de conveniencia directamente en el desarrollo, incluidas tiendas de comestibles, sucursales bancarias y otros negocios. Con esa comodidad puede venir más ruido y congestión.
Si está pensando en una ubicación determinada para la posible compra de un condominio, revise el área en diferentes momentos del día y de la noche para ver qué tan fuerte o brillantemente iluminada está. Si el ruido o la luz son un problema para usted, puede que esta no sea la opción correcta.
Una de las cosas que vienen con la propiedad de un condominio es la Asociación de Propietarios (HOA). Establece una declaración de convenios, condiciones y restricciones (CC & R) que enumera las cosas que usted, como propietario del condominio, debe cumplir para vivir allí. Si descubre que no podrá cumplir con los CC & R, es posible que la vida en un condominio no sea para usted. El incumplimiento podría significar que podría ser multado, obligado a cumplir o incluso demandado.
Los condominios pueden ser una opción adecuada para cierto tipo de persona, como un propietario por primera vez que no puede pagar una casa unifamiliar más cara. Los condominios también ofrecen la ventaja de un bajo mantenimiento. Esta puede ser una característica atractiva para las personas mayores que buscan menos hogar para administrar físicamente. Los condominios también pueden ser una opción atractiva para la persona que desea tener una ubicación céntrica en una gran ciudad.
Problemas de préstamos
Comprar un condominio puede ser más difícil que comprar una casa. Los prestamistas son muy cuidadosos al otorgar préstamos para este tipo de residencia. Por lo general, requieren que un cierto porcentaje de las unidades tengan personas que vivan en ellas, o que estén, como ellos lo llaman, » ocupadas por sus dueños «.
Otra restricción puede ser cuántos condominios pueden ser propiedad de un inversionista. Por lo general, los prestamistas no quieren que una persona sea propietaria de más del 10% de las unidades de un edificio. Muchas veces, los prestamistas también tendrán regulaciones relacionadas con la tasa de ocupación del edificio. Algunos prestamistas requieren que al menos el 90% de las unidades se vendan antes de ofrecer financiamiento.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD).
Los prestamistas también pueden tener relaciones y restricciones de préstamo a valor (LTV) más estrictas para quienes compran condominios. Una relación LTV es cuánto vale el condominio versus cuánto se adeuda. Por ejemplo, si pone un 20% en una casa, su LTV sería del 80%.
Existen hipotecas respaldadas por la Administración Federal de Vivienda (FHA) para condominios, hasta por 30 años;se conocen como préstamos de la Sección 234 (c). Si bien los términos para los prestatarios son similares a los de los préstamos para vivienda, las restricciones para los condominios son muchas; el edificio debe tener más de cuatro unidades, para empezar.
Otros costos
Puede haber otros costos relacionados con la propiedad de un condominio. Aunque la HOA ofrece seguro, es posible que también deba tener cobertura adicional para propietarios de viviendas. Lea atentamente toda la documentación para asegurarse de que el seguro ofrecido por la HOA no le transfiera el riesgo de mantener primas más bajas.
Además, tenga en cuenta que deberá pagar una tarifa mensual de condominio. Todos los propietarios de un complejo de condominios pagan tarifas para cubrir el mantenimiento continuo y las reparaciones de las áreas comunes dentro del complejo. Las tarifas generalmente cubren el mantenimiento de áreas como vestíbulos, ascensores, piscinas, salas de recreación, estacionamientos y los terrenos dentro del complejo. Es posible que algunos fondos se mantengan en reserva para pagar reparaciones importantes, como el reemplazo del techo o la pintura exterior. Las tarifas de los condominios varían mucho según el tamaño del complejo y las comodidades que se ofrecen.
Evitar condominios con problemas
Una de las cosas más importantes que puede hacer para protegerse al comprar un condominio es investigar el HOA y asistir a una reunión de HOA. También es posible que desee hablar con los vecinos para ver si están contentos con la forma en que se administra el condominio. Revise los estatutos para determinar qué cubre la HOA. También puede solicitar obtener las minutas de las reuniones recientes de la junta y los miembros, y averiguar cuánto han aumentado las cuotas de la Asociación de propietarios en los últimos años.
Otra área para investigar es el historial de litigios de la junta, tanto por impuestos como por otros asuntos generales. Es posible que descubra que hay demandas pendientes de las que es posible que no quiera formar parte, en caso de que compre. Algunas asociaciones de condominios se han visto obligadas a declararse en quiebra por cuotas impagas de la Asociación de Propietarios. Si se atrasa en la recepción de las cuotas, los prestamistas también pueden dejar de ofrecer financiamiento en las unidades, lo que podría afectar los valores de reventa.
Revise los registros financieros en busca de moras y fondos de reserva. Una buena asociación debe tener al menos el 25% de los ingresos brutos en reserva para emergencias y reparaciones. Si se quedan sin dinero, es posible que deba realizar una evaluación. Además, asegúrese de revisar las evaluaciones recientes de impuestos a la propiedad. Si el precio de venta de su condominio es bajo, pero la evaluación de impuestos es alta, es posible que tenga una factura de impuestos más alta de lo que había anticipado. Asegúrese de que los impuestos estén en consonancia con el valor real de la propiedad.
La línea de fondo
debida diligencia y verificar la HOA, CC & Rs y cualquier situación de impuestos y seguros.
Además, asegúrese de contratar a un agente de bienes raíces y un oficial de préstamos que tenga mucha experiencia en la venta de condominios, ya que los problemas relacionados con dicha compra no son tan simples como los de una vivienda unifamiliar tradicional.