Cómo las tasas de interés afectan los valores de la propiedad
Las tasas de interés tienen un efecto tan profundo en el valor de las letras del Tesoro (T-Bills). Debido a que su influencia en la capacidad de un individuo para comprar propiedades residenciales (al aumentar o disminuir el costo del capital hipotecario) es tan profunda, muchas personas asumen incorrectamente que el único factor decisivo en la valoración de bienes raíces es la tasa hipotecaria actual.
Pero las tasas hipotecarias son solo un factor relacionado con los intereses que influye en el valor de las propiedades. Dado que las tasas de interés también afectan los flujos de capital, la tasas de rendimiento de la inversión requeridas por los inversores, las tasas de interés impulsan los precios de las propiedades de diversas formas.
Conclusiones clave
- Las tasas de interés pueden impulsar los precios de las propiedades de diversas formas.
- De manera similar al análisis de flujo de efectivo descontado realizado en inversiones de capital y bonos, el enfoque de ingresos tiene en cuenta el flujo de efectivo neto.
- Las tasas de interés pueden afectar el costo de financiamiento y las tasas hipotecarias; los cambios en los flujos de capital también pueden tener un impacto directo en la dinámica de la oferta y la demanda de una propiedad.
- El impacto más evidente de las tasas de interés sobre los valores inmobiliarios se encuentra en la derivación de las tasas de descuento o de capitalización, ya que son iguales a la tasa libre de riesgo más una prima de riesgo.
Fundamentos de valoración
Los valores inmobiliarios generalmente están influenciados por la oferta y la demanda de propiedades, así como por el costo de reemplazo de desarrollar nuevas propiedades. Pero hay más en la valoración que eso, especialmente cuando se considera cómo las tasas de interés, los flujos de capital y las tasas de financiamiento influenciados por el gobierno afectan los valores de las propiedades. Para comprender esta dinámica, es importante tener una comprensión básica del enfoque de ingresos, la técnica de valoración más común para los inversores. El enfoque de ingresos, proporcionado por tasadores de propiedades comerciales y suscriptores para inversiones respaldadas por bienes raíces, es muy similar al análisis de flujo de efectivo descontado realizado en inversiones de capital y bonos.
La valoración comienza pronosticando los ingresos de la propiedad, que toman la forma de pagos de arrendamiento anticipados o, en el caso de los hoteles, la ocupación anticipada multiplicada por el costo promedio por habitación. Después de contabilizar todos los costos a nivel de propiedad, el analista llega al ingreso operativo neto (NOI) o flujo de efectivo que queda después de todos los gastos operativos.
Al restar los costos de capital asociados, el capital de inversión para mantener o reparar la propiedad y otros gastos no específicos de la propiedad del NOI, obtenemos el flujo de efectivo neto (NCF). Debido a que las propiedades por lo general no retienen efectivo ni tienen una política de dividendos establecida, el NCF equivale al efectivo disponible para los inversionistas, al igual que el efectivo de los dividendos, que se utiliza para valorar inversiones de renta fija o de capital. Al capitalizar los dividendos o al descontar el flujo de efectivo (incluido cualquier valor residual) para un período de inversión determinado, se determina el valor de la propiedad.
Flujos de capital
Las tasas de interés pueden afectar significativamente el costo de financiamiento y las tasas hipotecarias, lo que afecta los costos a nivel de propiedad y, por lo tanto, los valores. Sin embargo, la oferta y la demanda de capital y las inversiones en competencia tienen el mayor impacto en las tasas de rendimiento requeridas (RROR) y los valores de inversión. A medida que la Junta de la Reserva Federal ha alejado el enfoque de la política monetaria y más hacia la gestión de las tasas de interés como una forma de estimular la economía o evitar la inflación, su política ha tenido un efecto directo en el valor de todas las inversiones.23
A medida que disminuyen los tipos de cambio interbancarios, se reduce el costo de los fondos y los fondos fluyen hacia el sistema. Por el contrario, cuando las tasas suben, la disponibilidad de fondos disminuye. En cuanto a los bienes raíces, los cambios en las tasas de interés de los préstamos interbancarios añaden o reducen la cantidad de capital disponible para la inversión. La cantidad de capital y el costo del capital afectan tanto la demanda como la oferta, es decir, el dinero disponible para la compra y el desarrollo de bienes raíces. Por ejemplo, cuando la disponibilidad de capital es escasa, los proveedores de capital tienden a prestar menos como porcentaje del valor intrínseco, o no tanto en la pila de capital. Esto significa que los préstamos se otorgan a proporciones de préstamo a valor (LTV) más bajas, lo que reduce los flujos de efectivo apalancados y los valores de las propiedades.
Estos cambios en los flujos de capital también pueden tener un impacto directo en la dinámica de la oferta y la demanda de una propiedad. El costo del capital y la disponibilidad de capital afectan la oferta al proporcionar capital adicional para el desarrollo de la propiedad y también influyen en la población de compradores potenciales que buscan ofertas. Estos dos factores trabajan juntos para determinar el valor de las propiedades.
El costo del capital y la disponibilidad de capital afectan la oferta al proporcionar capital adicional para el desarrollo de la propiedad.
Tasas de descuento
El impacto más evidente de las tasas de interés sobre los valores inmobiliarios es visible en la derivación de las tasas de descuento o de capitalización. La tasa de capitalización puede verse como la tasa de dividendos requerida por un inversor, mientras que una tasa de descuento equivale a los requisitos de rendimiento total de un inversor. K generalmente denota RROR (tasa de rendimiento requerida), mientras que la tasa de capitalización es igual a (K – g), donde g es el crecimiento esperado de los ingresos o el aumento de la apreciación del capital.
Cada una de estas tasas está influenciada por las tasas de interés vigentes porque son iguales a la tasa libre de riesgo más una prima de riesgo.Para la mayoría de los inversores, la tasa libre de riesgo es la tasa de los bonos del Tesoro estadounidense. Garantizados por crédito del gobierno federal, se consideran libres de riesgo porque la probabilidad de incumplimiento es muy baja. Debido a que las inversiones de mayor riesgo deben lograr un rendimiento proporcionalmente mayor para compensar el riesgo adicional soportado, al determinar las tasas de descuento y las tasas de capitalización, los inversores agregan una prima de riesgo a la tasa libre de riesgo para determinar los rendimientos ajustados al riesgo necesarios en cada inversión considerada.
Debido a que la tasa de descuento (K) es igual a la tasa libre de riesgo más una prima de riesgo, la tasa de capitalización es igual a la tasa libre de riesgo más una prima de riesgo, menos el crecimiento anticipado (g) de los ingresos. Si bien las primas de riesgo varían como resultado de la oferta y la demanda y otros factores de riesgo en el mercado, las tasas de descuento variarán debido a cambios en las tasas de interés que las componen. Cuando aumentan los rendimientos requeridos de las inversiones competidoras o sustitutivas, los valores inmobiliarios caen;a la inversa, cuando bajan las tasas de interés, aumentan los precios inmobiliarios.
La línea de fondo
Es importante centrarse en las tasas hipotecarias porque tienen una influencia directa en los precios inmobiliarios. Si usted es un posible propietario de vivienda o inversionista de bienes raíces, una manera fácil de investigar las tasas de interés actuales es usar una calculadora de hipotecas.
Dicho esto, es importante tener en cuenta que los cambios en las tasas de interés afectan numerosos aspectos de los bienes raíces. Más allá del precio de su nueva vivienda, las tasas de interés también afectan la disponibilidad de capital y la demanda de inversión. Estos flujos de capital influyen en la oferta y la demanda de propiedades y, como resultado, afectan los precios de las propiedades.
Además, las tasas de interés también afectan la rentabilidad de las inversiones sustitutivas y los precios cambian para mantenerse en línea con el riesgo inherente a las inversiones inmobiliarias. Estos cambios en las tasas de rendimiento requeridas para los bienes raíces también varían durante los períodos de desestabilización en los mercados crediticios. A medida que los inversores prevén una mayor variabilidad en las tasas futuras o un aumento en el riesgo, las primas de riesgo se amplían, lo que ejerce una mayor presión a la baja sobre los precios de las propiedades.