Enfoque de ingresos
¿Qué es el enfoque de ingresos?
El enfoque de ingresos, a veces denominado enfoque de capitalización de ingresos, es un tipo de método de tasación de bienes raíces que permite a los inversores estimar el valor de una propiedad en función de los ingresos que genera. Se utiliza tomando el ingreso operativo neto (NOI) del alquiler cobrado y dividiéndolo por la tasa de capitalización.
Cómo funciona el enfoque de ingresos
El enfoque de ingresos se usa generalmente para propiedades que generan ingresos y es uno de los tres enfoques populares para tasar bienes raíces. Los otros son el enfoque de costos y el enfoque de comparación. El enfoque de ingresos para las valoraciones de bienes raíces es similar al flujo de caja descontado (DCF) para las finanzas. El enfoque de ingresos descuenta el valor futuro de las rentas por la tasa de capitalización.
Cuando se utiliza el enfoque de ingresos para comprar una propiedad de alquiler, un inversor considera la cantidad de ingresos generados y otros factores para determinar cuánto puede venderse la propiedad en las condiciones actuales del mercado. Además de determinar si el inversionista puede beneficiarse de la propiedad de alquiler, un prestamista querrá conocer su riesgo potencial de reembolso si extiende una hipoteca al inversionista.
De los tres métodos para la tasación de bienes raíces, el enfoque de ingresos se considera el más complicado y difícil.
Consideraciones Especiales
Al utilizar el enfoque de ingresos para comprar una propiedad de alquiler, el inversor también debe considerar la condición de la propiedad. Las posibles grandes reparaciones que puedan ser necesarias pueden reducir sustancialmente las ganancias futuras.
Además, un inversor debe considerar qué tan eficientemente está operando la propiedad. Por ejemplo, el propietario puede otorgar a los inquilinos reducciones de alquiler a cambio de completar el trabajo del jardín u otras responsabilidades. Quizás algunos inquilinos específicos enfrentan dificultades económicas que deberían cambiar en los próximos meses, y el propietario no quiere desalojarlos. Si el alquiler que se cobra no supera los gastos corrientes, lo más probable es que el inversor no compre la propiedad.
Con el enfoque de ingresos, la tasa de capitalización y el valor estimado tienen una relación inversa: reducir la tasa de capitalización aumenta el valor estimado
Un inversor también debe determinar cuántas unidades en promedio están vacías en un momento dado. No recibir el alquiler completo de cada unidad afectará los ingresos del inversor de la propiedad. Esto es especialmente importante si una propiedad necesita reparaciones y muchas unidades están desocupadas, lo que sugiere una tasa de ocupación baja. Si las unidades no se llenan con regularidad, la recaudación de la renta será menor de lo que podría ser, y la compra de la propiedad puede no ser lo mejor para el inversionista.
Conclusiones clave
- El enfoque de ingresos es un método de valoración de bienes raíces que utiliza los ingresos que genera la propiedad para estimar el valor razonable.
- Se calcula dividiendo el ingreso operativo neto por la tasa de capitalización.
- Un comprador debe prestar especial atención a la condición de la propiedad, la eficiencia operativa y la vacante cuando utiliza el enfoque de ingresos.
Ejemplo del enfoque de ingresos
Con el enfoque de ingresos, un inversor utiliza las ventas de mercado de comparables para elegir una tasa de capitalización. Por ejemplo, al valorar un edificio de apartamentos de cuatro unidades en un condado específico, el inversor observa los precios de venta recientes de propiedades similares en el mismo condado. Después de calcular la tasa de capitalización, el inversor puede dividir el NOI de la propiedad de alquiler por esa tasa. Por ejemplo, una propiedad con un ingreso operativo neto (NOI) de $ 700,000 y una tasa de capitalización elegida del 8% tiene un valor de $ 8.75 millones.