Cómo funciona la depreciación de la propiedad de alquiler

Tabla de contenido

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• Cancelaciones de impuestos
• Depreciación inmobiliaria
• ¿Cuándo comienza la depreciación?
• Cómo calcular la depreciación
• Qué sistema usar
• La depreciación reduce los impuestos
• La línea de fondo

La depreciación de bienes raíces es una herramienta importante para los propietarios de propiedades de alquiler. Le permite deducir los costos de sus impuestos de comprar y mejorar una propiedad durante su vida útil y, por lo tanto, reduce sus ingresos imponibles en el proceso.

Cancelaciones de impuestos

Invertir en propiedades de alquiler puede resultar un movimiento financiero inteligente. Para empezar, una propiedad de alquiler puede proporcionar una fuente constante de ingresos mientras se acumula capital en la propiedad a medida que (idealmente) se aprecia con el tiempo. También hay varios beneficios fiscales. A menudo, puede deducir sus gastos de alquiler de los ingresos por alquiler que obtenga, lo que reduce su obligación tributaria general.

La mayoría de los gastos de propiedad de alquiler, incluidos el seguro hipotecario, los impuestos a la propiedad, los gastos de reparación y mantenimiento, los gastos de oficina en el hogar, los seguros, los servicios profesionales y los gastos de viaje relacionados con la administración, son todos deducibles en el año en que gasta el dinero.

Depreciación inmobiliaria

Otra deducción fiscal clave, a saber, la asignación por depreciación, funciona de manera algo diferente. La depreciación es el proceso utilizado para deducir los costos de comprar y mejorar una propiedad de alquiler. En lugar de tomar una gran deducción en el año en que compra (o mejora) la propiedad, la depreciación distribuye la deducción a lo largo de la vida útil de la propiedad.

El Servicio de Impuestos Internos (IRS) tiene reglas muy específicas con respecto a la depreciación, y si posee una propiedad de alquiler, es importante comprender cómo funciona el proceso.

Incluso si la propiedad cumple con todos los requisitos anteriores, no se puede depreciar si la puso en servicio y la desechó (o ya no la usa para uso comercial) en el mismo año.

Tenga en cuenta que la tierra no se considera depreciable ya que nunca se «usa». Y, en general, no se pueden depreciar los costos de limpieza, plantación y jardinería, ya que esas actividades se consideran parte del costo del terreno y no de los edificios.

¿Cuándo comienza la depreciación?

Puede comenzar a tomar deducciones por depreciación tan pronto como ponga la propiedad en servicio o cuando esté lista y disponible para su uso como alquiler.

Aquí hay un ejemplo: compra una propiedad de alquiler el 15 de mayo. Después de trabajar en la casa durante varios meses, la tiene lista para alquilar el 15 de julio, por lo que comienza a anunciarse en línea y en los periódicos locales. Encuentra un inquilino y el contrato de arrendamiento comienza el 1 de septiembre. A medida que la propiedad se puso en servicio, es decir, lista para ser alquilada y ocupada, el 15 de julio, comenzaría a depreciar la casa en julio, y no en septiembre. cuando empiece a cobrar el alquiler.

Puede continuar depreciando la propiedad hasta que se cumpla una de las siguientes condiciones:

• Ha deducido su costo total u otra base en la propiedad.
• Retira la propiedad del servicio, incluso si no ha recuperado completamente su costo u otra base. Una propiedad se retira del servicio cuando ya no la usa como propiedad generadora de ingresos, o si la vende o intercambia, la convierte para uso personal, la abandona o si se destruye.

Puede continuar reclamando una deducción por depreciación para la propiedad que está temporalmente «inactiva» o no está en uso. Si hace reparaciones después de que un inquilino se muda, por ejemplo, puede continuar depreciando la propiedad mientras la prepara para el siguiente.

Cómo calcular la depreciación

Tres factores determinan la cantidad de depreciación que puede deducir cada año: su base en la propiedad, el período de recuperación y el método de depreciación utilizado.

Cualquier propiedad de alquiler residencial puesta en servicio después de 1986 se deprecia utilizando el Sistema de Recuperación Acelerada de Costos Modificado (MACRS), una técnica contable que distribuye los costos (y las deducciones por depreciación) durante 27.5 años. Esta es la cantidad de tiempo que el IRS considera que es la «vida útil» de una propiedad de alquiler.

Si bien siempre se recomienda que trabaje con un contador fiscal calificado al calcular la depreciación, estos son los pasos básicos:

1. Determine la base de la propiedad.La base de la propiedad es su costo o la cantidad que pagó (en efectivo, con una hipoteca o de alguna otra manera) para adquirir la propiedad. Algunas tarifas de liquidación y costos de cierre, incluidas las tarifas legales, las tarifas de registro, las encuestas, los impuestos de transferencia, el seguro de título y cualquier monto que el vendedor deba y que usted acepte pagar (como impuestos atrasados), se incluyen en la base. Algunas tarifas de liquidación y costos de cierre no se pueden incluir en su base. Estos incluyen las primas del seguro contra incendios, el alquiler por tenencia de la propiedad antes del cierre y los cargos relacionados con la obtención o refinanciamiento de un préstamo, incluidos los puntos, las primas del seguro hipotecario, los costos del informe crediticio y las tarifas de tasación.
2. Separe el costo de la tierra y los edificios. Como solo puede depreciar el costo del edificio y no el terreno, debe determinar el valor de cada uno para depreciar la cantidad correcta. Para determinar el valor, puede usar el valor justo de mercado de cada uno en el momento en que compró la propiedad, o puede basar el número en los valores fiscales tasados ​​sobre la propiedad inmobiliaria. Digamos que compró una casa por $ 110,000. La evaluación de impuestos inmobiliarios más reciente valora la propiedad en $ 90,000, de los cuales $ 81,000 son para la casa y $ 9,000 son para el terreno. Por lo tanto, puede asignar el 90% ($ 81,000 ÷ $ 90,000) del precio de compra a la casa y el 10% ($ 9,000 ÷ $ 90,000) del precio de compra al terreno.
3. Determine su base en la casa. Ahora que conoce la base de la propiedad (casa más terreno) y el valor de la casa, puede determinar su base en la casa. Usando el ejemplo anterior, su base en la casa, la cantidad que puede depreciarse, sería $ 99,000 (90% de $ 110,000). Su base en la tierra sería $ 11,000 (10% de $ 110,000).
4. Determine la base ajustada, si es necesario.Es posible que deba hacer aumentos o disminuciones en su base para ciertos eventos que suceden entre el momento en que compra la propiedad y el momento en que la tiene lista para alquilar. Los ejemplos de aumentos a la base incluyen el costo de cualquier adición o mejora que tenga una vida útil de al menos un año antes de poner la propiedad en servicio, el dinero gastado para restaurar la propiedad dañada, el costo de llevar los servicios públicos a la propiedad y ciertos honorarios legales. Las disminuciones de la base pueden deberse a los pagos del seguro que reciba como resultado de daños o robo, pérdidas por hechos fortuitos no cubiertos por el seguro por el que tomó una deducción y dinero que reciba para otorgar una servidumbre.

Qué sistema usar

El siguiente paso consiste en determinar cuál de los dos MACRS se aplica: el Sistema de depreciación general (GDS) o el Sistema de depreciación alternativo (ADS). GDS se aplica a la mayoría de las propiedades puestas en servicio y, en general, debe usarlo a menos que haga una elección irrevocable de ADS o la ley requiera que utilice ADS.

ADS es obligatorio cuando la propiedad:

• Tiene un uso comercial calificado el 50% del tiempo o menos
• Tiene un uso exento de impuestos
• Está financiado por bonos exentos de impuestos.
• Se utiliza principalmente en agricultura.

En general, utilizará GDS a menos que tenga una razón para emplear ADS. Nuevamente, se recomienda que consulte a un contador fiscal calificado, quien puede ayudarlo a determinar la forma más favorable de depreciar su propiedad de alquiler.

Una vez que sepa qué sistema MACRS se aplica, puede determinar el período de recuperación de la propiedad. El período de recuperación utilizando GDS es de 27,5 años para propiedades residenciales de alquiler. Si está utilizando ADS, el período de recuperación para el mismo tipo de propiedad es de 30 años para la propiedad puesta en servicio después del 31 de diciembre de 2017, o 40 años si se puso en servicio antes de eso.

Luego, determine la cantidad que puede depreciar cada año. Como la mayoría de las propiedades residenciales de alquiler utilizan GDS, nos centraremos en ese cálculo.

Por cada año completo que una propiedad esté en servicio, depreciaría una cantidad igual: 3.636% cada año siempre que continúe depreciando la propiedad. Si la propiedad estuvo en servicio por menos de un año (por ejemplo, compró una casa en mayo y comenzó a alquilarla en julio), depreciaría un porcentaje menor ese año, dependiendo de cuándo se puso en servicio. Según la tabla GDS de propiedades de alquiler residencial del IRS, es decir:

Por ejemplo, tome una casa que tiene una base de $ 99,000 y que se puso en servicio el 15 de julio.

• Durante el primer año, se depreciará un 1,667% o $ 1,650.33 ($ 99,000 x 1,667%).
• Por cada año a partir de entonces, se depreciará a una tasa del 3.636%, o $ 3,599.64, siempre que el alquiler esté en servicio durante todo el año.

Tenga en cuenta que esta cifra es esencialmente equivalente a tomar la base y dividir por el período de recuperación de 27,5: $ 99 000 ÷ 27,5 = $ 3600. La pequeña diferencia se debe al primer año de servicio parcial.

¿Cuánto reduce la depreciación la responsabilidad fiscal?

Si alquila bienes raíces, generalmente declara sus ingresos y gastos de alquiler para cada propiedad de alquiler en la línea correspondiente del Anexo E cuando presenta su declaración anual de impuestos. La ganancia o pérdida neta se incluye en su formulario 1040. La depreciación es uno de los gastos que incluirá en el Anexo E, por lo que el monto de la depreciación reduce efectivamente su obligación tributaria para el año.

Si deprecia $ 3,599.64 y está en el tramo impositivo del 22%, por ejemplo, ahorrará $ 791.92 ($ 3,599.64 x 0.22) en impuestos ese año.

La línea de fondo

La depreciación puede ser una herramienta valiosa si invierte en propiedades de alquiler, porque le permite distribuir el costo de comprar la propiedad durante décadas, reduciendo así la factura de impuestos de cada año. Por supuesto, si deprecia una propiedad y luego la vende por más de su valor depreciado, deberá impuestos sobre esa ganancia a través del impuesto de recuperación por depreciación.

Debido a que las leyes de impuestos a la propiedad de alquiler son complicadas y cambian periódicamente, siempre se recomienda que trabaje con un contador fiscal calificado al establecer, operar y vender su negocio de propiedades de alquiler. De esa manera, puede estar seguro de recibir el tratamiento fiscal más favorable y evitar sorpresas en el momento de la declaración de impuestos.