9 cosas que debe saber sobre las asociaciones de propietarios

Tabla de contenido

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• HOA de desarrollo planificado
• 1. Las tarifas varían ampliamente
• 2. Lo que obtienes también varía
• 3. Pueden aplicarse tarifas adicionales
• 4. Tarifas y aprobación de su hipoteca
• 5. Los convenios cuentan
• 6. Gestión de conflictos
• 7. La reputación de la Asociación de propietarios
• 8. Cumplimiento de la HOA
• 9. Responsabilidades del seguro
• La línea de fondo

Muchas comunidades residenciales tienen una estructura de asociación de propietarios (HOA) para ayudar a mantener una atmósfera limpia y cohesionada en el vecindario. Además, cuando compra un condominio, una casa adosada o una casa unifamiliar dentro de «un desarrollo planificado», también puede encontrar la estructura de la HOA.

Si bien la Asociación de propietarios a veces evitará que el propietario tenga algunas responsabilidades, también puede tener algunas obligaciones como propietario. Antes de comprar una casa que lo haga parte de una Asociación de Propietarios, esto es lo que necesita saber y las preguntas que debe hacer tanto a la asociación como a usted y a su familia.

HOA de desarrollo planificado

Mudarse a un desarrollo planificado a menudo requiere que se una a la Asociación de Propietarios de la comunidad y pague sus tarifas para ayudar a cubrir el mantenimiento de las áreas comunes, las estructuras compartidas y los exteriores. La membresía también lo vincula a los convenios, condiciones y restricciones de la asociación (CC&R). Esas reglas podrían frustrar su sueño de tener una puerta de entrada violeta, por ejemplo, o de dejar su RV en el camino de entrada, ya que los CC & R generalmente incluyen estipulaciones sobre la apariencia de su casa y los vehículos que puede estacionar afuera.

Hablando estadísticamente, los estadounidenses tienen una posibilidad entre cinco de vivir en una casa que forma parte de una Asociación de propietarios, según un análisis de datos realizado por el microeconomista aplicado Wyatt G. Clarke. Desde que se elaboró ​​la estimación de Clarke (en 2017), las propiedades con HOA han aumentado aún más.

¿Es la vida en un desarrollo planificado una buena opción para usted? Y, si es así, ¿cuáles tienen HOA que se adapten mejor a usted? Las respuestas a esas preguntas dependen no solo de sus finanzas, sino también de su entusiasmo por las comodidades compartidas, la tolerancia por las reglas y regulaciones y la comodidad con el autogobierno, ya que la mayoría de las HOA son supervisadas por voluntarios que viven en el desarrollo.

1. Las tarifas varían ampliamente

Un estudio de Trulia que utilizó registros de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense, encontró que las tarifas mensuales de la Asociación de Propietarios promediaron $ 331 al mes en 2015. Los promedios variaron desde un mínimo de $ 218 al mes en Warren, Michigan, hasta un máximo de $ 571 en la ciudad de Nueva York. Trulia descubrió que las cuotas son generalmente más altas en los edificios y complejos más antiguos con más unidades en general.

La cantidad y el tamaño de las comodidades del desarrollo también afectan las tarifas, según Nate Martinez, un agente de bienes raíces de  RE / MAX Professionals en Glendale, Arizona. Por ejemplo, un desarrollo que está custodiado por una puerta y tiene una casa club y un campo de golf es Es probable que imponga tarifas más altas que uno que ofrece una seguridad mínima y solo un área común modesta.

Las tarifas pueden diferir incluso dentro de un desarrollo, debido a las variaciones en los pies cuadrados, la ubicación y la orientación, todo lo cual puede afectar la cantidad de mantenimiento que requerirá la propiedad.

La mayoría de los servicios de listado múltiple (MLS) incluyen tarifas de HOA en el listado de propiedades. Eso debería garantizar que pueda acceder a la información a través de REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com y otros sitios de listas, según Martínez.

También debe averiguar la frecuencia con la que las tarifas han aumentado con el tiempo y cuánto. Si puede, obtenga un historial impreso de las cuotas de HOA por año durante los últimos 10 años. Martínez dice que las tarifas de una HOA generalmente no aumentan más de una vez al año. Según la experiencia de Martinez, los aumentos de las HOA habitualmente se trazan con tres a cinco años de anticipación, utilizando estimaciones de los costos futuros de servicios públicos, mano de obra, mantenimiento y más.

Examine estas proyecciones si están disponibles. Dado que son solo estimaciones, Martínez sugiere que también verifique la cantidad por la cual se permite que las tarifas aumenten cada año según los estatutos de la Asociación de propietarios. En un nuevo complejo, esa investigación puede ayudar a determinar si las tarifas iniciales de la Asociación de propietarios han sido atractivamente, incluso artificialmente, subvaloradas para atraer propietarios de viviendas y es probable que aumenten significativamente con el tiempo para cubrir la brecha entre ingresos y costos.

Alternativamente, también puede ocurrir lo contrario, es decir, las tarifas de la Asociación de propietarios para nuevos desarrollos en realidad pueden bajar ligeramente con el tiempo a medida que se agregan más viviendas al desarrollo y hay más propietarios disponibles para compartir los costos fijos de la Asociación de propietarios.

2. Lo que obtienes también varía

Cuando compra una casa en una comunidad administrada, en realidad está comprando un conjunto de obligaciones y derechos legales además del espacio físico para vivir, dice John Manning, corredor gerente de RE / MAX en Market en Seattle. Los derechos, servicios y comodidades precisos de los que es responsable la HOA pueden variar tanto como las tarifas que se cobran. “Una comunidad cerrada puede tener el mantenimiento de la puerta como el único acuerdo entre los propietarios de viviendas, o puede haber una Asociación de Propietarios con autoridad legal para administrar mucho más”, dice.

Mire lo que está incluido (y no incluido) que afectará las finanzas de su hogar. ¿Tendrá que pagar la recogida de basura, por ejemplo? ¿Están incluidos los servicios públicos? ¿Cuáles? ¿Qué pasa con el servicio de cable y / o Internet?

Tenga en cuenta que pagará por los beneficios, como las instalaciones recreativas, ya sea que las use o no. Averigüe los horarios de las comodidades, como piscinas y canchas de tenis, para determinar si funcionarán con su horario. Si cree que querrá compartir estas instalaciones con amigos o familiares, consulte las reglas y tarifas correspondientes al uso de los huéspedes.

Compare las tarifas, y sus inclusiones y exclusiones, con las de otros desarrollos en el área, especialmente aquellos que ya están en su lista corta. “Si desea conocer los rangos de HOA para su región, el mejor recurso sería a través de un corredor de bienes raíces profesional que conozca las asociaciones de propietarios”, dice el corredor Manning.

3. Pueden aplicarse tarifas adicionales

Una HOA puede adoptar uno de varios enfoques para la gestión financiera. Estas elecciones afectan especialmente la forma en que financia los gastos inesperados y las inversiones de capital como reemplazar un sistema HVAC.

Según John Manning, corredor gerente de RE / MAX en Market en Seattle, «Algunas asociaciones prefieren una gran reserva de efectivo disponible para cumplir con las obligaciones de mantenimiento, legales o de administración a medida que surgen. Otras tienen tarifas más bajas y dependen de evaluaciones especiales: fondos cobrados fuera de las tarifas de la Asociación de propietarios — para reparaciones y mantenimiento «. Estos gravámenes son similares a las evaluaciones de impuestos que a veces cobran los gobiernos locales.

Así es como funciona la ruta de evaluación: cuando surge un gasto importante, como reemplazar un techo o un elevador, y las reservas de la HOA carecen de los fondos para pagarlo, la asociación puede cobrar a cada propietario una evaluación especial. Estos gravámenes pueden ascender a miles de dólares.

Según Manning, el tamaño del  fondo de reserva  dependerá no solo del enfoque de la Asociación de Propietarios, sino también de la antigüedad, el estado y las comodidades del edificio. Los desarrollos a menudo elaboran planes plurianuales para reparaciones e inversiones de capital, incluidos sus costos anuales y el saldo esperado en el fondo de reserva en el momento en que se requerirán los desembolsos.

Solicite ver esos documentos, prestando especial atención a qué tan bien se alinean los gastos necesarios con el saldo del fondo de reserva. La ayuda profesional puede ser valiosa al estudiar detenidamente estas hojas de cálculo. Su empresa, dice Manning, es «hacer que los clientes discutan los estados financieros con un CPA [que es un] experto en analizar las finanzas [de los desarrollos]».

La Asociación de Propietarios debería poder proporcionar dicha lista. Pregunte también si se planea realizar evaluaciones especiales en el futuro. Tenga en cuenta que las economías de escala pueden significar que las evaluaciones especiales para un determinado gasto de capital pueden ser menores en las asociaciones de propietarios que tienen muchos miembros y mayores en las asociaciones de propietarios más pequeñas, donde un gasto similar tendrá menos propietarios para financiarlo.

4. Tarifas y aprobación de su hipoteca

Al contemplar la compra de una propiedad en un desarrollo planificado, por supuesto, tendrá en cuenta el impacto de sus cuotas de HOA en sus finanzas generales. También lo harán los posibles prestamistas hipotecarios.

Al igual que con los impuestos a la propiedad (que, por cierto, no están incluidos en las tarifas de la HOA en la mayoría de los desarrollos), los bancos considerarán sus tarifas mensuales de la HOA al decidir el monto de la hipoteca que podrá pagar. Como resultado, es posible que tenga que lidiar con inconvenientes molestos al decidir entre las propiedades. Las tarifas más altas de la HOA podrían dejarlo con una cantidad menor aprobada para gastar en su casa en comparación con la elección de una propiedad alternativa con tarifas bajas o sin tarifas.

Curiosamente, la presencia de tarifas no necesariamente reduce el valor de una propiedad;en todo caso, hay evidencia del efecto contrario. La investigación del microeconomista Clarke encontró que, después de igualar el tamaño y la ubicación de la casa, las propiedades que formaban parte de una HOA se vendían en un promedio de aproximadamente un 4% más que las que no estaban en una asociación. La prima es más alta, descubrió, cuando la casa y el desarrollo son nuevos;declina con la edad.

Su posible prestamista puede proporcionarle la cifra de pago de la hipoteca, y usted ya debería tener los números de impuestos sobre la propiedad y la tarifa de la Asociación de Propietarios. Si recién está comenzando con la búsqueda de su casa y aún no tiene relaciones con ningún prestamista, use una calculadora de hipotecas en línea para estimar el pago hipotecario probable para el capital que está buscando e ingresar otra información relevante, incluida pago inicial planificado.

Una vez más, cualquier prestamista con el que esté hablando puede proporcionarle esto. Alternativamente, muchas calculadoras de hipotecas en línea, incluida la que hemos vinculado anteriormente, también le permiten solicitar cotizaciones a los prestamistas hipotecarios sobre tasas y montos máximos aprobados.

5. Los convenios cuentan

Dado que las reglas y regulaciones de cualquier HOA en particular pueden ser únicas, no confíe en información de segunda mano o experiencia pasada en otros desarrollos para aprender cuáles son las reglas y convenios de una HOA. Y piensa bien si podrás vivir con ellos.

Si no puede encontrar los CC & R en línea, en el sitio web de la HOA, pídale a su agente de bienes raíces que los adquiera por usted u obtengalos comunicándose directamente con la HOA. Asegúrese de verificar si el documento está actualizado antes de avanzar demasiado en el proceso de compra.

Podría encontrar que está restringido en más formas de las que cree. Además de regir el color de la puerta y cosas por el estilo, los CC & R pueden limitar la altura a la que puede crecer el césped, si puede plantar o quitar árboles, qué tipos de vehículos puede estacionar en la calle o en la entrada de su casa (las prohibiciones de estacionamiento de vehículos recreativos no son infrecuentes)., por ejemplo), qué tan altas pueden ser las cercas y qué tipos de revestimientos puede usar en las ventanas que dan a la calle.

Si una vida respetuosa con el medio ambiente es una prioridad personal, consulte las disposiciones ecológicas de la Asociación de propietarios, comenzando con lo que se puede plantar alrededor de su casa y cómo se puede mantener esa vegetación.

Por ejemplo, algunas asociaciones de propietarios no permiten la jardinería, una forma de jardinería ecológica para climas áridos, y pueden limitar el tamaño y la composición de cualquier jardín que plante. Las reglas también pueden dictar el uso de fertilizantes, pesticidas o sistemas de rociadores particulares para mantener el jardín y prohibir las pilas de abono orgánico y los paneles solares.

Busque cualquier idioma que pueda impedirle, o incluso complicarlo, alquilar su propiedad. Lo que se considera habitual puede depender de la jurisdicción. “En el área de Seattle, es común encontrar prohibiciones sobre alquileres [de vacaciones] a corto plazo. Las HOA tienen interés en limitar el porcentaje de unidades no ocupadas por el propietario, ya que los prestamistas hipotecarios pueden ser reacios a otorgar préstamos en edificios que tienen una alta ocupación de alquiler ”, dice Manning.

6. Gestión de conflictos

Como en cualquier comunidad, surgen desacuerdos dentro de un desarrollo planificado, a veces porque ciertos residentes se desvían o rompen las reglas. Antes de comprar, explore cómo se establecen y hacen cumplir las reglas y qué sanciones se imponen a los infractores.

Las sanciones pueden ser estrictas. En algunas asociaciones de propietarios, los resultados pueden incluir ser multado o demandado o que la asociación de derechos de propiedad imponga un gravamen sobre su casa. Preste especial atención a si la HOA puede ejecutar la ejecución hipotecaria de su propiedad por falta de pago de las cuotas de la HOA o por falta de pago de multas resultantes de violaciones de CC&R.

Pregunte sobre el proceso para resolver cualquier conflicto, así como sobre cómo la Asociación de propietarios gestiona las adiciones o enmiendas a las reglas.

Solicite una lista u otra explicación de los conflictos y las violaciones de las reglas que la asociación ha tenido que resolver. Si esa información no detalla las demandas, pregunte sobre ellas. Asegúrese de verificar si hay demandas pasadas, presentes o pendientes en las que esté involucrada la HOA. Además, revise el resultado de dichos casos.

7. La reputación de la Asociación de propietarios

Dado que la asociación esencialmente sirve como un gobierno hiperlocal para la comunidad, vale la pena investigar quién la dirige y qué tan bien funcionan esas personas juntas.

Es muy común que las HOA sean supervisadas por residentes de la comunidad que ocupan sus puestos como voluntarios y son elegidos por los miembros de la asociación. Sin embargo, algunas asociaciones se gestionan íntegramente de forma profesional. Si una empresa privada administra la HOA, investigue su reputación antes de comprar. Si la Asociación de Propietarios tiene algunos empleados o empresas a las que contrata tareas, pregunte sobre estas entidades y el trabajo que realizan.

Si puede, hable con algunos de los propietarios actuales del edificio; es preferible que no estén en la junta de la Asociación de Propietarios y que hayan vivido en el edificio durante varios años. ¿Cuán colegialmente funciona la junta? ¿Las diferencias de opinión generalmente se tratan de manera civilizada y constructiva? Esté alerta a las indicaciones de drama frecuente, incluso perpetuo. Al igual que con otros órganos de gobierno, las asociaciones de propietarios pueden verse obstaculizadas por el egoísmo, los juegos de poder y la política mezquina.

Programe un tiempo para hablar con el presidente de la Asociación de Propietarios, para tener una idea de si desea que esta persona tome decisiones en su nombre sobre el desarrollo. Pregúntele también al presidente sobre el interés de los residentes en formar parte de la junta: ¿Existe una gran motivación para hacerlo o una relativa indiferencia? Esta conversación también puede motivarlo (o no) a formar parte de la junta algún día, un movimiento que requeriría ser elegido y dedicar algo de tiempo libre para sus nuevas responsabilidades.

8. Cumplimiento de la HOA

No confíe en recibir una alerta adecuada sobre cualquier problema persistente entre la asociación y el propietario actual de una casa que le interesa. No preguntar sobre estos problemas de manera oportuna podría resultar en que los herede cuando tome posesión de la propiedad.

Algunos problemas potenciales pueden ser obvios, como jardinería muerta o demasiado crecida o pintura descascarada. Por el contrario, ¿el propietario ha realizado mejoras exteriores u otros cambios en la propiedad sin obtener la aprobación de la HOA? Si estos cambios no cumplen con las reglas, ¿qué podría sucederle si fuera dueño de la propiedad? Es posible que pueda obligar al propietario a solucionar los problemas como parte del acuerdo de venta o proporcionar efectivo al cierre.

9. Responsabilidades del seguro

Al igual que con la propiedad de la propiedad, las provisiones de seguro dentro de un desarrollo planificado también se pueden dividir, con la HOA cubriendo algunos peligros o áreas y el propietario responsable de otros.

Estos a menudo son obligatorios por ley estatal. En Florida, por ejemplo, una HOA de condominio debe asegurar toda la propiedad común, que incluye todas las partes del edificio hasta el panel de yeso sin terminar de una unidad. Mientras tanto, el propietario es responsable de asegurar toda la propiedad personal dentro de su unidad, incluidos electrodomésticos, pisos, gabinetes, tratamientos de ventanas y similares.

Consulte la ley del estado en el que vivirá para conocer la división precisa de los requisitos. Confirme que la HOA de la propiedad que está considerando cumple con esos requisitos.

El seguro contra catástrofes  es particularmente importante si está considerando comprar un condominio o una casa adosada en un área propensa a desastres naturales importantes, como inundaciones, terremotos, tormentas de nieve, incendios forestales, tornados o huracanes. “En el noroeste del Pacífico, el seguro contra terremotos es muy común [en desarrollos planificados], aunque no es obligatorio”, dice Manning.

Verifique si la HOA brinda cobertura adicional como un beneficio por ser propietario dentro del desarrollo. “[Una] Asociación de Propietarios con visión de futuro puede hacer que un edificio de condominios sea más atractivo” de esta manera, dice Manning. Podrían agregar “seguro contra terremotos y otros tipos de seguros, [que] se reflejarán en las cuotas de la HOA del propietario”. Por supuesto, debe confirmar si dicha cobertura adicional también se extiende a las áreas que son responsabilidad legal del propietario, o solo a aquellas que están bajo el ámbito de la HOA.

La línea de fondo

Vivir en un desarrollo planificado, y ser gobernado en parte por las reglas de una Asociación de Propietarios, puede ser una bendición mixta. Ofrece la posibilidad de intercambiar cierto control sobre su hogar por las responsabilidades reducidas de mantenerlo y por el beneficio de disfrutar de las comodidades y la seguridad compartidas. Sin embargo, también puede cambiar la apariencia diversa de un vecindario típico por una apariencia más uniforme, aunque con una menor probabilidad de que el gusto de decoración de un vecino o los hábitos de mantenimiento descuidados se conviertan en un problema para usted.

Lo bien que acepte esas compensaciones contribuirá a lo feliz que será en un condominio u otra «casa planificada». Si decide continuar con una compra, asegúrese de contratar profesionales, incluido un agente de bienes raíces, que esté familiarizado con los desarrollos planificados y las asociaciones de propietarios, ya que hay una serie de aspectos inusuales en estos en comparación con la compra de una vivienda unifamiliar.