Fondos de operaciones (FFO)

Tabla de contenido

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• ¿Qué son los fondos de operaciones?
• Fórmula y cálculo de FFO
• Qué aportan los fondos de operaciones
• Por qué FFO es una buena medida de un REIT
• Fondos de operaciones ajustados
• Ejemplo de cómo utilizar FFO

¿Qué son los fondos de operaciones (FFO)?

Fondos de operaciones (FFO) se refiere a la cifra utilizada por los fideicomisos de inversión inmobiliaria ( REIT ) para definir el flujo de caja de sus operaciones. Las empresas inmobiliarias utilizan FFO como una medida del desempeño operativo.

El FFO se calcula sumando la depreciación, la amortización y las pérdidas en las ventas de activos a las ganancias y luego restando las ganancias en las ventas de activos y los ingresos por intereses. A veces se cotiza por acción. La proporción de FFO por acción debe usarse en lugar de las ganancias por acción ( EPS ) al evaluar los REIT y otros fideicomisos de inversión similares.

Fórmula y cálculo de fondos de operaciones

A continuación se muestra la fórmula para calcular los fondos de operaciones (FFO).

La fórmula de FFO es:

FFO = (Ingresos netos + Depreciación + Amortización + Pérdidas en ventas de propiedades) – Ganancias en ventas de propiedades – Ingresos por intereses

A continuación se muestran los pasos para calcular el FFO:

Todos los componentes del cálculo de FFO se enumeran en un REIT del estado de resultados.

1. Obtenga la cifra de ingresos netos, que es el beneficio de la empresa y se encuentra en la parte inferior de la cuenta de resultados.
2. La depreciación y amortización son las partes registradas como gastos de los activos tangibles (físicos) e intangibles de una empresa para el período. La depreciación y la amortización son meras medidas contables para ayudar a las empresas a distribuir los costos de sus activos. Los montos registrados como gasto finalmente reducen los ingresos netos del período contable. Como resultado, la depreciación y amortización se vuelven a agregar a los ingresos netos para determinar el efectivo entrante o los ingresos reales de las operaciones del REIT.
3. Agregue las pérdidas en las ventas de propiedad comercial, si las hubiera. Esto generalmente incluye activos a largo plazo como propiedades, planta y equipo. Estas pérdidas se consideran únicas y no recurrentes y, por lo tanto, no forman parte de las operaciones normales y no deben incluirse en el cálculo de FFO.
4. Reste las ganancias o los ingresos obtenidos por la venta de la propiedad de la cifra total de ingresos netos, depreciación y amortización para obtener los fondos de las operaciones del período.
5. Reste los ingresos por intereses que ganó la empresa. Los ingresos por intereses generalmente no son una parte regular de las operaciones normales de una empresa y, por lo tanto, no deben incluirse en el cálculo de FFO.

Si, por ejemplo, un REIT tuviera una depreciación de $ 20 000, ganancias por ventas de propiedad de $ 40 000 y una ganancia neta de $ 100 000, su FFO sería de $ 80 000.

En la mayoría de las situaciones, un inversor no necesitaría calcular el FFO de un REIT, ya que todos los REIT deben mostrar sus cálculos de FFO en sus estados financieros públicos. La cifra de FFO generalmente se divulga en las notas a pie de página del estado de resultados.

Qué pueden decirle los fondos de operaciones

FFO es una medida del efectivo generado por un REIT; Las empresas inmobiliarias utilizan FFO como punto de referencia de rendimiento operativo. La Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces ( NAREIT ) originalmente fue pionera en esta figura, que es una medida que no es PCGA.

FFO no debe confundirse con el flujo de efectivo de las operaciones de un REIT, que se informa en el estado de flujos de efectivo (CFS). En cambio, FFO mide la cantidad neta de efectivo y equivalentes que ingresa a una empresa a partir de actividades comerciales regulares y en curso. El FFO no debe verse como una alternativa al flujo de efectivo o como una medida de liquidez.

Por ejemplo, el flujo de caja de una empresa típica estaría influenciado por el dinero ganado por la venta de un activo, pero FFO excluye esas ganancias. Además, una empresa típica mostraría una entrada de efectivo en su CFS si la empresa recibiera fondos del préstamo de un banco. Sin embargo, FFO no incluye tales entradas de efectivo, sino que es solo una medida de los ingresos de las actividades comerciales.

Por qué FFO es una buena medida del rendimiento de REIT

FFO compensa los métodos de contabilidad de costos que pueden comunicar de manera inexacta el verdadero desempeño de un REIT. La contabilidad GAAP requiere que todos los REIT deprecien sus propiedades de inversión a lo largo del tiempo utilizando uno de los métodos de depreciación estándar. Sin embargo, muchas propiedades de inversión en realidad aumentan de valor con el tiempo, lo que hace que la depreciación sea imprecisa al describir el valor de un REIT. La depreciación y amortización deben agregarse nuevamente a la utilidad neta para conciliar este problema.

FFO también resta cualquier ganancia en las ventas de propiedad porque este tipo de ventas se considera no recurrente. Los REIT deben pagar el 90% de todos los ingresos imponibles en forma de dividendos, que son pagos en efectivo a los inversores. Las ganancias por ventas de propiedad no se suman a la renta imponible de un REIT y, por lo tanto, no deben incluirse en la medición del valor y el rendimiento.

Como se mencionó anteriormente, las empresas a veces proporcionan FFO por acción como complemento de su EPS. Las ganancias por acción son los ingresos netos de una empresa divididos por las acciones de capital en circulación. EPS y FFO por acción proporcionan una medida de la cantidad de ingresos que se generan por acción.

Estas medidas también ayudan a los inversores a determinar si la dirección está utilizando el dinero de forma eficaz. Además, muchos analistas e inversores evalúan la relación precio-FFO de un REIT como complemento de la relación precio-ganancias, que es el precio de las acciones dividido por EPS. En el caso de un REIT, el precio de mercado del REIT se dividiría por su FFO por acción.

Fondos de operaciones ajustados

Cada vez más, los analistas inmobiliarios  también están calculando los fondos de operaciones ajustados de un REIT ( AFFO ). Este cálculo toma el FFO de un REIT y resta cualquier gasto recurrente que se capitaliza y luego se amortiza, así como cualquier línea recta de rentas. Estos gastos de capital recurrentes pueden incluir gastos de mantenimiento tales como proyectos de pintura o reemplazo de techos. AFFO ha ganado tracción como una estimación más precisa del potencial de ganancias de un REIT.

La medida AFFO se desarrolló para proporcionar una mejor medida de la capacidad de pago de dividendos o de efectivo generado de un REIT. Además de AFFO, esta medida alternativa a veces se denomina fondos disponibles para distribución o efectivo disponible para distribución.

Ejemplo de cómo utilizar fondos de operaciones

El popular centro comercial REIT Simon Property Group reportó fondos de operaciones en su estado de resultados de 2017 de $ 4 mil millones, un 6% más que en 2016. Mientras tanto, los ingresos netos de la empresa totalizaron $ 2,2 mil millones.

Para llegar a FFO, la empresa volvió a agregar la depreciación y amortización de aproximadamente $ 1.8 mil millones, y se ajustó aún más para otras cifras más pequeñas, incluida una reducción de $ 5.3 millones para el pago de distribuciones preferidas y dividendos, y una parte de intereses no controlados de la depreciación y amortización que resultó en una reducción adicional de $ 17,1 millones. Simon también informó una cifra de FFO diluido por acción de $ 11,21, en comparación con una cifra de EPS diluida de $ 6,24.