Fondos de operaciones por acción (FFOPS)
¿Qué son los fondos de operaciones por acción (FFOPS)?
Los fondos de operaciones por acción (FFOPS) son una medida del efectivo generado por un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT), empresas que tienen una cartera de propiedades e hipotecas que generan ingresos.
La fórmula base se calcula tomando la suma de los ingresos netos (IN), la depreciación y la amortización y restando las ganancias por las ventas de propiedad. Para obtener el valor por acción, divida la fórmula anterior por el número total de acciones en circulación.
Conclusiones clave
- Los fondos de operaciones por acción (FFOPS) son una medida del efectivo generado por un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT).
- El FFOPS se calcula sumando la depreciación y amortización a las ganancias, restando las ganancias sobre las ventas y luego dividiendo esta cifra por las acciones en circulación.
- FFOPS es ampliamente considerado como la mejor manera para que los inversores determinen la rentabilidad y la salud financiera de un REIT.
- Esto hace que FFOPS, que se puede encontrar en las notas a pie de página de los estados financieros, sea un impulsor clave de los precios de las acciones de REIT.
Comprensión de los fondos de operaciones por acción (FFOPS)
Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) ofrece a los inversores la oportunidad de obtener exposición a bienes raíces a gran escala que generan ingresos. Estas empresas poseen y generalmente operan una amplia gama de propiedades, incluidos apartamentos, hoteles, edificios de oficinas, complejos turísticos, instalaciones de almacenamiento, centros comerciales y almacenes. La mayoría de las veces, su modelo de negocio implica arrendar espacio, cobrar rentas y luego distribuir esos ingresos como dividendos a los accionistas.
Los fondos de operaciones por acción (FFOPS) se consideran ampliamente como el mejor método para que los inversores determinen la rentabilidad y la salud financiera de un REIT. En muchos sentidos, refleja las ganancias por acción (EPS) que las empresas que cotizan en bolsa informan trimestralmente. El primero representa el valor de las ganancias del REIT, mientras que el segundo ilustra el poder de ganancias de una empresa.
Algunos inversores incluso derivan valoraciones de mercado básicas del precio a los fondos de la relación de operaciones, al igual que un inversor fundamental se centra en los múltiplos de precio a beneficios. Tanto los fondos de operaciones (FFO) como los fondos de operaciones por acción (FFOPS), por lo tanto, son impulsores clave de los precios de las acciones.
Como muchas métricas financieras populares, los fondos de operaciones por acción (FFOPS) son susceptibles de manipulación, cambios contables y reexpresiones.
Los inversores pueden encontrar FFO y fondos de operaciones por acción (FFOPS) en las notas a pie de página de un estado financiero trimestral. No deben confundirse con el flujo de efectivo de las operaciones de un REIT , un componente importante del estado de flujo de efectivo de una empresa que, en cambio, mide la cantidad neta de efectivo y equivalentes que fluye hacia una empresa desde las actividades comerciales regulares y en curso.
Consideraciones Especiales
Métodos de fondos de operaciones por acción (FFOPS)
En general, el cálculo de los fondos de operaciones por acción (FFOPS) hace ajustes a la utilidad neta (NI) para compensar los cambios de desempeño de los métodos contables. Tomemos la depreciación, por ejemplo. En circunstancias normales, los contadores deprecian los activos tangibles que pierden valor con el tiempo. Sin embargo, los REIT a menudo ganan valor a medida que pasa el tiempo, lo que significa que la depreciación deprime superficialmente la NI.
La métrica también se ajusta a las ganancias en la venta de propiedades para tener en cuenta los flujos de ganancias no recurrentes. Agregar esta capa de poder de ganancias adicional produce mayores rendimientos y dividendos por acción; los REIT deben pagar el 90% de todos los ingresos imponibles como dividendos.
Fondos de operaciones por acción (FFOPS) vs. Fondos de operaciones ajustados (AFFO)
Los fondos de operaciones por acción (FFOPS) es el estándar de la industria para determinar el crecimiento de las ganancias de un fideicomiso de inversión inmobiliaria. Sin embargo, algunos analistas prefieren ir un paso más allá y utilizar fondos de operaciones ajustados (AFFO) para medir el desempeño de estas empresas.
AFFO se considera una medida más precisa del flujo de efectivo residual y el potencial de ganancias que los fondos tradicionales de operaciones por acción (FFOPS). AFFO tiene en cuenta los aumentos de alquiler y los costos adicionales incurridos por el REIT, como los gastos de capital (CapEx). Se puede calcular de la siguiente manera: AFFO = FFO + aumentos de alquiler – CapEx – montos de mantenimiento de rutina.