Gravámenes e intereses no posesorios en bienes inmuebles
La propiedad es un concepto legal que otorga y protege el derecho exclusivo de una persona a poseer, poseer, usar y disponer de una cosa. El término propiedad no sugiere un artículo físico, pero describe la relación legal de una persona con una cosa.
Bienes inmuebles Los bienes inmuebles se componen de tierras, inmuebles y herencias. Tierras se refiere al suelo, el aire de arriba, el área debajo de la superficie de la tierra y todo lo que se erige sobre él. Tenements incluye las tierras y ciertos derechos intangibles relacionados con las tierras. La herencia abarca todos los intereses tangibles o intangibles en los bienes inmuebles, incluidas las tierras y las viviendas, que se pueden heredar. (Para obtener más información, lea 5 errores que los inversores inmobiliarios deben evitar ).
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Interés Un interés describe cualquier derecho, reclamo o privilegio que una persona tiene sobre bienes inmuebles. La ley reconoce varios tipos de intereses en bienes inmuebles. Un interés no posesorio en la tierra es el derecho de una persona a usar o restringir el uso de la tierra que pertenece a otra persona.
Los intereses no posesorios no constituyen la propiedad de la tierra en sí: los titulares de un interés no posesorio en bienes inmuebles no tienen título, y el propietario de la tierra continúa disfrutando de los derechos de propiedad plenos, sujeto a cualquier gravamen.
Un gravamen es una carga, reclamo o cargo sobre bienes inmuebles que puede afectar la calidad del título y el valor y / o uso de la propiedad. Los gravámenes pueden representar intereses no posesorios en bienes inmuebles. Ejemplos de gravámenes incluyen gravámenes, usurpaciones, servidumbres, arrendamientos, convenios restrictivos y convenios protectores. Este artículo proporcionará una introducción a los gravámenes e intereses no posesorios en bienes inmuebles.
Intereses no posesorios Un interés no posesorio en la tierra es el derecho a usar o restringir el uso de la tierra de otra persona. Si bien el tenedor de un interés no posesorio tiene ciertos y claros derechos con respecto al uso de una propiedad, él o ella no posee el título de propiedad.
Los intereses no posesorios pueden crearse mediante un acuerdo entre dos partes, a saber, el dueño de la propiedad y la persona que desea obtener el interés no posesorio; o por orden judicial. Un gravamen fiscal federal, por ejemplo, puede presentarse ante el tribunal del condado en el que se encuentran los bienes inmuebles de un contribuyente moroso. Un contrato de arrendamiento, por otro lado, puede celebrarse voluntariamente a través de un acuerdo entre dos partes.
Gravámenes Un gravamen es cualquier cosa que pueda disminuir el valor o el uso y disfrute de una propiedad, como un gravamen o un pacto restrictivo. Debido a que los gravámenes pueden tener un efecto adverso en el valor o uso de la tierra, cualquier persona involucrada en una transacción de bienes raíces debe estar consciente de la existencia de gravámenes en la propiedad que se transfiere.
Por lo general, un abogado realiza una búsqueda de título y forma una opinión de título, en la que se especificarán los gravámenes descubiertos durante la búsqueda. Un gravamen no impedirá que el título pase en una transacción de bienes raíces; más bien, el título pasará sujeto a cualquier gravamen. En otras palabras, un gravamen permanece en la propiedad, o «corre con la tierra», hasta que se satisface, incluso cuando el título se transfiere a un nuevo propietario. (Para obtener más información, consulte ¡ Atención compradores de vivienda! Por qué necesita un abogado ).
Hay muchas formas de gravámenes, que incluyen:
Servidumbres Una servidumbre es un derecho sin posesión de usar la tierra de otra persona de alguna manera limitada que no constituye propiedad total. La persona o entidad legal que se beneficia de la servidumbre tiene un interés no posesorio (el derecho a usar la propiedad, pero no a poseerla) en la tierra de la otra persona; el dueño de la propiedad está agobiado por la servidumbre. Las servidumbres comunes incluyen derechos de paso, zanjas de drenaje, líneas de servicios públicos y servidumbres por expropiación (dominio eminente).
Invasiones Una usurpación es una mejora que se extiende más allá de la línea del límite del propietario y «invade» una propiedad adyacente. Ejemplos de usurpaciones incluyen edificios o aleros colgantes, dependencias, cercas, entradas para vehículos y pasillos. Las usurpaciones pueden hacer que el título de ambas propiedades involucradas no sean negociables: la propiedad invasora no tiene título sobre todas las tierras en las que se han realizado mejoras, mientras que la propiedad invadida no tiene uso de toda la tierra.
Arrendamientos Un arrendamiento es un contrato entre el propietario de una propiedad (arrendador) y una persona o entidad que desea alquilar la propiedad (arrendatario). En un contrato de arrendamiento, el arrendador acepta permitir que el arrendatario ocupe y use la propiedad a cambio de una contraprestación valiosa (alquiler).
El contrato de arrendamiento generalmente especifica la duración del contrato, los términos para extender el contrato y el monto y la frecuencia del alquiler que se pagará. Aunque el arrendatario ocupa la propiedad, el arrendador sigue siendo el propietario y tiene el título de propiedad.
Gravámenes Un gravamen es un derecho otorgado por ley a los acreedores para que las deudas que les adeudan sean satisfechas por la venta de la propiedad que pertenece al deudor. La propiedad actúa como garantía y, en caso de que la propiedad se transfiera, el producto de la venta se puede utilizar para pagar la deuda y satisfacer el gravamen. Los gravámenes comunes incluyen gravámenes de tasación e impuestos sobre bienes raíces, gravámenes de mecánicos, gravámenes por sentencia y gravámenes por impuestos federales.
Lis Pendens Una lis pendens es un aviso de litigio pendiente que informa a todas las partes interesadas que se ha iniciado una acción legal que afecta el título de una propiedad en particular. Una litispendencia, que se puede presentar en un tribunal estatal o federal, generalmente involucra el título de una propiedad o un interés de propiedad reclamado en la propiedad.
Debido a que se presenta una litispendencia contra bienes inmuebles, cualquier persona a quien se transfiera la propiedad estará obligada por el resultado de la demanda pendiente.
Protectora o convenios restrictivos Un convenio de protección o restrictivas es una condición aplicable que aparece como una cláusula en un hecho que limita la forma en que una propiedad real se puede utilizar. Estos convenios imponen la carga a los dueños de propiedades para que se desempeñen o no de una manera específica.
Ejemplos de convenios protectores o restrictivos incluyen restricciones de pies cuadrados mínimos en un edificio nuevo, diseño arquitectónico, retroceso y margen de carreteras o propiedades adyacentes, y color exterior de la casa. (Para obtener lecturas relacionadas, consulte Conservación de títulos sobre bienes inmuebles ).
Conclusión Un interés no posesorio en bienes inmuebles es el derecho a usar o restringir el uso de bienes inmuebles de otra persona. En algunos casos, el interés no posesorio surge de un contrato voluntario celebrado entre dos partes, como en el caso de un contrato de arrendamiento. En otros casos, el interés no posesorio se produce debido a una orden judicial, como un gravamen sobre la propiedad.
Al considerar la compra de bienes raíces, es importante realizar una búsqueda de título para determinar si existen defectos en el título que pudieran afectar el uso de la propiedad. Un abogado calificado puede realizar una búsqueda de título para descubrir cualquier gravamen o gravamen contra la propiedad. Muchas propiedades se venden «sujetas a todos los embargos y gravámenes», lo que significa que la propiedad puede estar gravada, y lo mejor para el comprador es descubrir cualquier gravamen antes de tomar cualquier decisión final.
Una escritura de garantía general es la mejor protección para el comprador y contiene una garantía de «convenio contra gravámenes» que asegura al comprador que no existen gravámenes en el terreno excepto los que se especifican en la escritura. (Para obtener más información, consulte ¿ Alquilar o comprar? Los problemas financieros ).