Ingresos brutos efectivos (EGI)
¿Qué es el ingreso bruto efectivo?
Los ingresos brutos efectivos (EGI) son los ingresos brutos potenciales por alquiler más otros ingresos menos los costos de vacantes y créditos de una propiedad de alquiler.
El EGI se puede calcular tomando el ingreso bruto potencial de una propiedad de inversión, sumar otras formas de ingresos generados por esa propiedad y restar las pérdidas por desocupación y cobranza.
Comprensión del ingreso bruto efectivo (EGI)
EGI es una variable clave para determinar el valor de una propiedad de alquiler y el verdadero flujo de caja positivo que la propiedad podría generar. El flujo de efectivo del alquiler no es un cálculo simple, sino que incluye todas las formas de ingresos generados por la propiedad menos los costos realistas relacionados con los ingresos por alquiler. Si observamos las variables de la fórmula EGI, podemos ver cómo se desarrollan los ingresos por alquiler en el mundo real.
Conclusiones clave
- Los ingresos brutos efectivos se calculan sumando los ingresos brutos potenciales por alquiler con otros ingresos y restando los costos de desocupación y crédito de una propiedad de alquiler.
- EGI es clave para determinar el valor de una propiedad de alquiler y el verdadero flujo de caja positivo que puede producir.
- El ingreso bruto potencial de alquiler es la cantidad hipotética que recibiría un inversionista sin considerar las situaciones negativas asociadas con las propiedades de alquiler.
- Algunos de los ejemplos más comunes de otros ingresos generados por las propiedades de alquiler incluyen unidades de almacenamiento, tarifas de mascotas, permisos de estacionamiento mensuales y máquinas expendedoras en las instalaciones.
Explicación de la fórmula EGI
Ingresos potenciales brutos por alquiler
El ingreso bruto potencial por alquiler es la cantidad hipotética que un inversionista recibiría sin ninguno de los vientos en contra del alquiler que son comunes en el mundo real. Se asume que su propiedad de alquiler se alquilará todos los días del año y que los inquilinos pagarán el alquiler acordado documentado en el contrato de arrendamiento. Por ejemplo, si el alquiler acordado es de $ 2,000 al mes, el ingreso bruto potencial por alquiler es de $ 24,000.
Otros ingresos generados por la propiedad de alquiler
¿Qué constituye “otros” ingresos generados por las propiedades de alquiler? Estas son algunas de las fuentes más comunes de flujo de efectivo que no se derivan directamente de los pagos de alquiler:
- Máquinas de lavandería que funcionan con monedas en las instalaciones
- Máquinas expendedoras en las instalaciones
- Permisos de estacionamiento mensuales
- Unidades de almacenamiento
- Tarifas de mascotas
- Cargos por pagos atrasados
Costos de vacantes
En la vida real, no siempre se alquilará una unidad durante todo el año. Los costos de vacante son los períodos entre inquilinos en los que el propietario no recibe el alquiler porque hay una «vacante». Los costos de desocupación son pronósticos de cuánto tiempo el propietario cree que su unidad estará sin inquilino. Si el propietario ha administrado propiedades de inversión durante algún tiempo, este costo puede estimarse en base a su experiencia gerencial o datos de la industria.
Costos de crédito
Los costos de crédito se producirán cuando una unidad de alquiler esté ocupada y el propietario no reciba el pago de alquiler acordado. El arrendatario no ha pagado el alquiler o no lo ha pagado en su totalidad. Al igual que con los costos de vacantes, esta cantidad será una estimación que puede basarse en datos históricos.
Por qué es importante EGI
EGI es esencial para el inversionista inmobiliario porque, al final del día, necesita saber que la propiedad que está considerando comprar genera suficiente flujo de efectivo positivo para cubrir los gastos operativos mensuales, así como cualquier gravamen o gravamen que puedan haber asumido. para comprar la propiedad.