Flujo de caja descontado después de impuestos
¿Qué es el flujo de caja descontado después de impuestos?
El método de flujo de efectivo descontado después de impuestos es un enfoque para valorar una inversión mediante la evaluación de la cantidad de dinero generado y teniendo en cuenta el costo de capital junto con la tasa impositiva marginal aplicable.
El flujo de efectivo descontado después de impuestos es similar al flujo de efectivo descontado simple (DCF), pero aquí también se tienen en cuenta las implicaciones fiscales.
Conclusiones clave
- Los flujos de efectivo descontados después de impuestos toman el valor presente de los flujos de ingresos futuros, pero que han sido ajustados por el pasivo fiscal esperado de cada flujo de efectivo.
- El uso del descuento después de impuestos proporciona una evaluación más realista del atractivo de un proyecto o inversión, y también puede tener en cuenta los flujos que no son de efectivo, como la depreciación.
- Los flujos de efectivo descontados después de impuestos se utilizan para calcular el índice de rentabilidad, así como el período de recuperación descontado de un proyecto o inversión.
Comprensión de los flujos de efectivo descontados después de impuestos
El propósito del análisis de descuento es estimar el dinero que un inversionista recibiría de una inversión, ajustado por el valor del dinero en el tiempo. El valor temporal del dinero asume que un dólar hoy vale más que un dólar mañana porque se puede invertir. Como tal, un análisis DCF es apropiado en cualquier situación en la que una persona esté pagando dinero en el presente con expectativas de recibir más dinero en el futuro.
El enfoque de flujo de efectivo descontado después de impuestos se utiliza principalmente en la valoración de bienes raíces para determinar si es probable que una propiedad en particular sea una buena inversión. Los inversores deben considerar la depreciación, el tramo impositivo de la entidad que será propietaria de la propiedad y cualquier pago de intereses al utilizar este método de valoración. Es un cálculo del flujo de efectivo neto de una propiedad después de que se hayan incluido los impuestos y los costos de financiamiento de cada año. El flujo de efectivo se descuenta a la tasa de rendimiento requerida del inversor para encontrar el valor presente de los flujos de efectivo después de impuestos. Si el valor presente del flujo de efectivo después de impuestos es más alto que el costo de la inversión, entonces vale la pena realizar la inversión.
Dado que el flujo de efectivo descontado después de impuestos se calcula después de impuestos, aunque no es un flujo de efectivo real, se debe utilizar la depreciación para determinar el cargo fiscal. La depreciación es un gasto no monetario que reduce los impuestos y aumenta el flujo de efectivo. Por lo general, se resta del ingreso operativo neto para derivar el ingreso neto después de impuestos y luego se agrega nuevamente para reflejar el impacto positivo que tiene en el flujo de efectivo después de impuestos.
Flujos de efectivo descontados después de impuestos y rentabilidad
El flujo de caja descontado después de impuestos se puede utilizar para calcular el índice de rentabilidad, un índice que evalúa la relación entre los costos y beneficios de un proyecto o inversión propuesta. El índice de rentabilidad, o relación costo-beneficio, se calcula dividiendo el valor presente del flujo de efectivo descontado después de impuestos por el costo de la inversión.
La regla empírica afirma que un proyecto con un índice de rentabilidad igual o superior a uno es una potencial oportunidad de inversión rentable. En otras palabras, si el valor presente del flujo de efectivo después de impuestos es igual o mayor que el costo del proyecto, puede que valga la pena emprender el proyecto.
Otras Consideraciones
Debido a que existen varios métodos diferentes para valorar la inversión inmobiliaria, y cada método tiene sus deficiencias, los inversores no deben depender únicamente del flujo de efectivo descontado después de impuestos para tomar una decisión. Para examinar el valor de la propiedad desde múltiples perspectivas, también puede utilizar otros métodos de valoración de bienes raíces, como el enfoque de costos, el enfoque de comparación de ventas (SCA) y el enfoque de ingresos.
El flujo de efectivo descontado después de impuestos también se utiliza para calcular el período de recuperación simple y el período de recuperación descontado de una inversión, lo que permite al inversionista determinar el tiempo que le tomaría a un proyecto recuperar la cantidad inicial invertida en él.