BRAZO convertible

¿Qué es un ARM convertible?

Una ARM convertible es una hipoteca de tasa ajustable (ARM) que le da al prestatario la opción de convertirse en una hipoteca de tasa fija después de un período de tiempo específico. Los ARM convertibles se comercializan como una forma de aprovechar la caída de las tasas de interés y, por lo general, incluyen condiciones específicas. La institución financiera generalmente cobra una tarifa para cambiar el ARM a una hipoteca de tasa fija.

Comprensión de los ARM convertibles

Al solicitar una hipoteca, hay una variedad de tipos para elegir, generalmente según la forma en que se determina la tasa de interés durante la vigencia de la hipoteca. Los ARMS convertibles son un híbrido de dos tipos de hipotecas: la hipoteca convencional de tasa fija a 30 años y la hipoteca de tasa ajustable (ARM). Las hipotecas de tasa fija le dan al prestatario la seguridad de saber que su pago mensual nunca cambiará, incluso si las tasas suben, lo cual es un enfoque conservador y seguro. Con el tiempo, los pagos efectivamente disminuyen en relación con la inflación.

Una hipoteca de tasa ajustable comienza con una tasa inicial introductoria mucho más baja, pero después de un período determinado (generalmente cinco años), la tasa se ajusta de acuerdo con un índice, como LIBOR, más un margen. La tarifa generalmente se ajusta cada seis meses y puede subir o bajar (dentro de los límites descritos en el contrato).

Con una ARM convertible, la hipoteca comienza como una tasa ajustable a 30 años; es decir, a una tasa de avance por debajo del promedio del mercado. Pero dentro de un período específico, a menudo después del primer año pero antes del quinto, el prestatario tiene la opción de convertir a una tasa fija. La nueva tasa de interés suele ser la tasa más baja ofrecida dentro de los siete días anteriores al cierre. Por lo tanto, si las tasas de interés están bajando, el prestatario puede obtener una tasa fija más baja de la que podría haber obtenido inicialmente.

Historia de los ARM convertibles

Introducidos a principios de la década de 1980, los ARM convertibles entraron en escena durante un período de hipotecas de tasa fija de dos dígitos. Debido a que históricamente era poco probable que las tasas de interés subieran mucho más (salvo una inflación extraordinaria), los prestatarios de ARM convertibles básicamente podían apostar por la gran probabilidad de tasas más bajas en el futuro.

Los primeros ARM convertibles eran costosos y contenían restricciones onerosas. Pero en 1987, las empresas hipotecarias patrocinadas por el gobierno (GSE),  Freddie Mac, comenzaron a comprar ARM convertibles en el mercado secundario. Dado que la mayoría de los bancos comerciales venden sus préstamos hipotecarios en el mercado secundario, la aceptación de los ARM convertibles por parte de los dos gigantes hipotecarios condujo a su rápida expansión. La competencia, a su vez, trajo tarifas más bajas y condiciones menos restrictivas.

Desventajas de un ARM convertible

La principal desventaja de un ARM convertible es que obliga al prestatario a monitorear las tasas de interés y predecir cambios futuros, algo que ni siquiera los expertos pueden hacer de manera confiable. Además, las tasas de interés de los ARMS convertibles, tanto la tasa introductoria como la tasa fija posterior, suelen ser un poco más altas que las tasas del mercado.

Y aunque los prestatarios no pagan los costos de cierre al convertir la hipoteca, los prestamistas cobran tarifas. Mientras tanto, si las tasas de interés suben durante el período introductorio, se pierde el beneficio de un ARM convertible. Por último, el pago mensual después de la conversión será casi con certeza más alto que lo que el propietario estaba pagando con la tasa teaser, aunque con la seguridad de que seguirá siendo fijo.