Cláusulas de contingencia en contratos de compra de vivienda
Tabla de contenido
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- Contratos inmobiliarios
- Tipos de cláusulas de contingencia
- La línea de fondo
Una cláusula de contingencia define una condición o acción que debe cumplirse para que un contrato de bienes raíces sea vinculante. Una contingencia se convierte en parte de un contrato de venta vinculante cuando ambas partes, el comprador y el vendedor, aceptan los términos y firman el contrato. En consecuencia, es importante comprender en qué se está metiendo si se incluye una cláusula de contingencia en su contrato de bienes raíces. Aquí presentamos cláusulas de contingencia ampliamente utilizadas en los contratos de compra de vivienda y cómo pueden beneficiar tanto a compradores como a vendedores.
Conclusiones clave
- Una cláusula de contingencia define una condición o acción que debe cumplirse para que un contrato de bienes raíces sea vinculante.
- Una contingencia de tasación protege al comprador y se utiliza para garantizar que una propiedad se valore en una cantidad mínima especificada.
- Una contingencia financiera (o una “contingencia hipotecaria”) le da al comprador tiempo para obtener financiamiento para la compra de la propiedad.
- Una inspección o una contingencia de debida diligencia le da al comprador el derecho a que la casa sea inspeccionada dentro de un período de tiempo específico.
Contratos inmobiliarios
Una transacción de bienes raíces generalmente comienza con una oferta: un comprador presenta una oferta de compra a un vendedor, quien puede aceptar o rechazar la propuesta. Con frecuencia, el vendedor contrarresta la oferta y las negociaciones van y vienen hasta que ambas partes llegan a un acuerdo. Si alguna de las partes no está de acuerdo con los términos, la oferta se anula y el comprador y el vendedor toman caminos separados sin más obligaciones. Sin embargo, si ambas partes están de acuerdo con los términos de la oferta, el comprador realiza un depósito de garantía, una suma pagada como prueba de buena fe, que generalmente asciende al 1% o 2% del precio de venta. Los fondos están en manos de una empresa de depósito en garantía mientras comienza el proceso de cierre.
A veces, una cláusula de contingencia se adjunta a una oferta de compra de bienes raíces y se incluye en el contrato de bienes raíces. Básicamente, una cláusula de contingencia otorga a las partes el derecho a rescindir el contrato en determinadas circunstancias que deben negociarse entre el comprador y el vendedor. Las contingencias pueden incluir detalles como el plazo (por ejemplo, «El comprador tiene 14 días para inspeccionar la propiedad») y términos específicos (por ejemplo, «El comprador tiene 21 días para obtener un préstamo convencional a 30 años por el 80% del precio de compra en una tasa de interés no superior al 4,5% ”). Cualquier cláusula de contingencia debe establecerse claramente para que todas las partes comprendan los términos.
Si no se cumplen las condiciones de la cláusula de contingencia, el contrato se vuelve nulo y sin efecto, y una de las partes (la mayoría de las veces el comprador) puede retirarse sin consecuencias legales. Por el contrario, si se cumplen las condiciones, el contrato es legalmente ejecutable y una de las partes estaría incumpliendo el contrato si decidiera retirarse. Las consecuencias varían, desde la pérdida de dinero de buena fe a los pleitos. Por ejemplo, si un comprador se retira y el vendedor no puede encontrar otro comprador, el vendedor puede demandar por un desempeño específico, lo que obliga al comprador a comprar la casa.
Tipos de cláusulas de contingencia
Las cláusulas de contingencia se pueden redactar para casi cualquier necesidad o inquietud. Estas son las contingencias más comunes incluidas en los contratos de compra de vivienda de hoy.
Contingencia de tasación
Una contingencia de tasación protege al comprador y se utiliza para garantizar que una propiedad se valore en una cantidad mínima especificada. Si la propiedad no se valora por lo menos por la cantidad especificada, el contrato puede rescindirse y, en muchos casos, el depósito de garantía se reembolsa al comprador.
Una contingencia de tasación puede incluir términos que permitan al comprador continuar con la compra incluso si la tasación está por debajo de la cantidad especificada, generalmente dentro de un cierto número de días después de que el comprador recibe la notificación del valor de tasación. El vendedor podría tener la oportunidad de bajar el precio al monto de tasación. La contingencia especifica una fecha de lanzamiento en o antes de la cual el comprador debe notificar al vendedor de cualquier problema con la tasación. De lo contrario, la contingencia se considerará satisfecha y el comprador no podrá cancelar la transacción.
Una cláusula de contingencia en un acuerdo de bienes raíces otorga a las partes el derecho a rescindir su contrato en circunstancias específicas que se negocian entre el comprador y el vendedor.
Contingencia de financiamiento
Una contingencia financiera (también llamada “ contingencia hipotecaria ”) le da al comprador tiempo para solicitar y obtener financiamiento para la compra de la propiedad. Esto proporciona una protección importante para el comprador, que puede rescindir el contrato y reclamar su garantía en caso de que no pueda obtener financiamiento de un banco, agente hipotecario u otro tipo de préstamo.
Una contingencia financiera indicará un número específico de días que se le da al comprador para obtener financiamiento. El comprador tiene hasta esta fecha para rescindir el contrato (o solicitar una extensión que debe ser acordada por escrito por el vendedor). De lo contrario, el comprador renuncia automáticamente a la contingencia y se ve obligado a comprar la propiedad, incluso si el préstamo no está garantizado.
Contingencia de venta de casa
Aunque en la mayoría de los casos es más fácil vender antes de comprar otra propiedad, el momento y el financiamiento no siempre funcionan de esa manera. Una contingencia de venta de casa le da al comprador una cantidad específica de tiempo para vender y liquidar su casa existente a fin de financiar la nueva. Este tipo de contingencia protege a los compradores porque, si una casa existente no se vende al menos por el precio de venta, el comprador puede rescindir el contrato sin consecuencias legales.
Las contingencias de venta de la casa pueden ser difíciles para el vendedor, quien puede verse obligado a rechazar otra oferta mientras espera el resultado de la contingencia. El vendedor se reserva el derecho de cancelar el contrato si la casa del comprador no se vende dentro del número de días especificado.
Contingencia de inspección
Una contingencia de inspección (también llamada “contingencia de diligencia debida”) le da al comprador el derecho a que la casa sea inspeccionada dentro de un período de tiempo específico, como de cinco a siete días. Protege al comprador, quien puede cancelar el contrato o negociar reparaciones basándose en las conclusiones de un inspector de viviendas profesional. Un inspector examina el interior y el exterior de la propiedad, incluido el estado de los elementos eléctricos, de acabado, de plomería, estructurales y de ventilación. El inspector entrega un informe al comprador detallando cualquier problema descubierto durante la inspección. Dependiendo de los términos exactos de la contingencia de inspección, el comprador puede:
- Apruebe el informe y el trato avanza
- Desapruebe el informe, salga del trato y solicite la devolución del dinero en garantía
- Solicite tiempo para inspecciones adicionales si algo necesita una segunda revisión
- Solicitar reparaciones o una concesión (si el vendedor está de acuerdo, el trato avanza; si el vendedor se niega, el comprador puede retirarse del trato y recibir la devolución de su anticipo).
A veces se incluye una contingencia de costo de reparación además de la contingencia de inspección. Esto especifica una cantidad máxima en dólares para las reparaciones necesarias. Si la inspección de la vivienda indica que las reparaciones costarán más que este monto en dólares, el comprador puede optar por rescindir el contrato. En muchos casos, la contingencia del costo de reparación se basa en un cierto porcentaje del precio de venta, como el 1% o el 2%.
Cláusula de expulsión
La cláusula de expulsión es una contingencia agregada por los vendedores para proporcionar una medida de protección contra una contingencia de venta de vivienda. Si bien el vendedor acepta una contingencia de venta de casa, puede agregar una cláusula de expulsión que indique que el vendedor puede continuar comercializando la propiedad. Si otro comprador calificado interviene, el vendedor le da al comprador actual una cantidad específica de tiempo (como 72 horas) para eliminar la contingencia de venta de la casa y mantener el contrato vigente. De lo contrario, el vendedor puede rescindir el contrato y vender al nuevo comprador.
La línea de fondo
Un contrato de bienes raíces es un acuerdo legalmente ejecutable que define los roles y obligaciones de cada parte en una transacción de bienes raíces. Las contingencias son cláusulas adjuntas y que forman parte del contrato. Es importante leer y comprender su contrato, prestando atención a todas las fechas y plazos especificados. Debido a que el tiempo es esencial, un día (y una fecha límite no cumplida) puede tener un efecto negativo (y costoso) en su transacción de bienes raíces.
En ciertos estados, los profesionales de bienes raíces pueden preparar contratos y cualquier modificación, incluidas las cláusulas de contingencia. En otros estados, sin embargo, estos documentos deben ser redactados por abogados autorizados. Es importante seguir las leyes y regulaciones de su estado. En general, si está trabajando con un profesional inmobiliario calificado, él podrá guiarlo a través del proceso y asegurarse de que los documentos estén preparados correctamente (por un abogado si es necesario). Si no está trabajando con un agente o corredor, consulte con un abogado si tiene alguna pregunta sobre los contratos de bienes raíces y las cláusulas de contingencia.