Préstamo conforme
¿Qué es un préstamo conforme?
Un préstamo conforme es una hipoteca que es igual o menor que el monto en dólares establecido por el límite establecido por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) y cumple con los criterios de financiamiento de Freddie Mac y Fannie Mae. Para los prestatarios con excelente crédito, los préstamos conformes son ventajosos debido a las bajas tasas de interés que se les imponen.
Conclusiones clave
- Un préstamo conforme es una hipoteca cuyos términos y condiciones subyacentes cumplen con los criterios de financiamiento de Fannie Mae y Freddie Mac, principalmente, un límite en dólares para el monto del préstamo.
- El límite de préstamos conformes de referencia se ajusta anualmente. Es $ 548,250 en 2021 para la mayor parte de los EE. UU.
- Los prestamistas prefieren tratar con préstamos conformes, ya que estos son los únicos que Fannie Mae y Freddie Mac garantizarán y comprarán en el mercado secundario de hipotecas.
- Los préstamos conformes suelen ofrecer tasas más ventajosas para los prestatarios.
Cómo funciona un préstamo conforme
La Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC o Freddie Mac) son entidades patrocinadas por el gobierno que impulsan el mercado de préstamos hipotecarios. Estas agencias cuasi gubernamentales han creado reglas y pautas estandarizadas a las que deben ajustarse las hipotecas para propiedades de una unidad (también conocidas como viviendas unifamiliares) si quieren ser elegibles para el respaldo de las agencias. (Fannie Mae y Freddie Mac no emiten hipotecas ellos mismos. En cambio, aseguran hipotecas emitidas por prestamistas y actúan como creadores de mercado secundario si los prestamistas desean vender esas hipotecas).
El término «conforme» se usa con mayor frecuencia cuando se habla específicamente sobre el monto de la hipoteca, que debe caer por debajo de cierto límite, conocido como límite de préstamo conforme, establecido por la FHFA.
Este límite de referencia es de $ 548,250 para la mayor parte de los Estados Unidos en 2021. Eso es un aumento de $ 510,400 en 2020. En algunos mercados de alto costo, como San Francisco y la ciudad de Nueva York, el límite es más alto. El nuevo límite máximo para estas áreas es de $ 822,375, o el 150% de $ 548,250. Las disposiciones legales especiales establecen diferentes cálculos de límites de préstamos para Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de EE. UU. En estas áreas, el límite de préstamo de referencia es de $ 822,375 para propiedades de una unidad en 2021.
La Ley de Vivienda y Recuperación Económica (HERA) requiere que el límite de préstamo conforme de referencia se ajuste cada año para Fannie Mae y Freddie Mac para reflejar el cambio en el precio promedio de la vivienda en EE. UU.
Además del tamaño del préstamo, otras pautas que cumplen los préstamos conformes incluyen la relación préstamo-valor del prestatario (es decir, el monto del pago inicial), relación deuda-ingresos, puntaje e historial crediticio, requisitos de documentación, etc..
Ventajas de los préstamos conformes
Para los consumidores, los préstamos conformes son ventajosos debido a sus bajas tasas de interés. Para los compradores de vivienda por primera vez que obtienenpréstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA), por ejemplo, el pago inicial puede ser tan bajo como 3.5%. Sin embargo,se requiere unseguro hipotecario de aproximadamente 0.85% por año para préstamos a 30 años menores o iguales a $ 625,000 en dichos préstamos cuando se realiza un pago inicial tan bajo. Parte o la totalidad del costo del seguro es deducible de impuestos si el ingreso bruto ajustado (AGI) del hogar del prestatario no supera los $ 109,000. La deducción se elimina por completo para los contribuyentes con un AGI superior a $ 109,000 (o $ 54,500 para parejas casadas que presentan declaraciones por separado).
Los prestamistas también prefieren trabajar con préstamos conformes, ya que pueden empaquetarse fácilmente en paquetes de inversión y venderse en el mercado secundario de hipotecas. Este proceso libera la capacidad de una institución financiera para emitir más préstamos y prestar más dinero a los compradores de vivienda.
Préstamos conformes frente a préstamos no conformes
Las hipotecas que exceden el límite de préstamos conformes se clasifican como hipotecas no conformes o jumbo. Debido a que Fannie Mae y Freddie Mac solo compran préstamos conformes para reempaquetarlos en el mercado secundario, la demanda de un préstamo no conforme es mucho menor. Los términos y condiciones de las hipotecas no conformes pueden variar ampliamente de un prestamista a otro, pero las tasas de interés y el pago inicial mínimo para los préstamos gigantes suelen ser más altos porque conllevan un mayor riesgo para un prestamista. No solo se trata de más dinero, sino que las empresas patrocinadas por el gobierno no pueden garantizar el préstamo.
Los compradores de vivienda que necesiten una hipoteca que supere los límites de préstamos conformes pueden solucionar el problema contratando dos hipotecas más pequeñas, en lugar de un solo préstamo gigante.
Préstamos conformes frente a préstamos convencionales
Los préstamos conformes a menudo se confunden con préstamos / hipotecas convencionales. Aunque los dos tipos se superponen, no son lo mismo. Una hipoteca convencional es una categoría mucho más amplia. Es cualquier préstamo ofrecido a través de un prestamista privado, a diferencia de una agencia gubernamental como la FHA o el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. (VA), o respaldado por Fannie Mae o Freddie Mac, que es donde surge cualquier superposición y confusión.
El tamaño del préstamo no afecta su convencionalidad, solo su conformidad. En efecto, si bien todos los préstamos conformes son convencionales, no todos los préstamos convencionales califican como conformes.
Consideraciones especiales para préstamos conformes
La FHFA, que establece el límite de préstamos conforme anualmente, tiene supervisión regulatoria para garantizar que Fannie Mae y Freddie Mac cumplan con sus estatutos y misiones de promover la propiedad de vivienda para los estadounidenses de bajos ingresos y clase media. La FHFA utiliza el aumento / disminución porcentual de octubre a octubre en los precios promedio de la vivienda en la Encuesta de Tasas de Interés Mensual (MIRS) para ajustar los límites de préstamos conformes para el año siguiente.
Para realizar esta encuesta, la FHFA solicita a una muestra de prestamistas hipotecarios que informe los términos y condiciones de todos los préstamos no agrícolas para viviendas unifamiliares, totalmente amortizables, con dinero de compra y no agrícolas que cierren durante los últimos cinco días hábiles del mes. La encuesta proporciona información mensual sobre las tasas de interés, los términos de los préstamos y los precios de la vivienda por tipo de propiedad, tipo de préstamo (tasa fija o tasa ajustable) y tipo de prestamista, así como información sobre préstamos a tasa fija a 15 y 30 años.