Análisis comparativo de mercado
¿Qué es un análisis de mercado comparativo?
Un análisis de mercado comparativo (CMA) es una estimación del valor de una vivienda basada en propiedades similares vendidas recientemente en el área inmediata. Los agentes y corredores de bienes raíces crean informes de CMA para ayudar a los vendedores a establecer realtor.com.
Conclusiones clave
- Un análisis de mercado comparativo (CMA) es una estimación del valor de una vivienda que se utiliza para ayudar a los vendedores a establecer precios de cotización y para ayudar a los compradores a realizar ofertas competitivas.
- El análisis considera la ubicación, la edad, el tamaño, la construcción, el estilo, la condición y otros factores para la propiedad en cuestión y sus comparables.
- Si usted es un comprador o vendedor interesado en una CMA para una propiedad específica, solicite ayuda a un agente o corredor de bienes raíces local, o haga su propia investigación comparando casas en línea.
Comprensión del análisis de mercado comparativo
Un análisis de mercado comparativo ayuda a los vendedores a elegir los mejores precios de cotización para sus casas. El «mejor» precio es el que no es tan bajo como para dejar dinero sobre la mesa, y no tan alto como para que la casa no se venda en absoluto. Para los compradores, una CMA puede verificar si una casa es un buen negocio y ayudar a identificar una oferta competitiva que se tomará en serio, sin exagerar.
Una CMA compara una propiedad en cuestión con otras casas que son similares en ubicación, tamaño y características. Idealmente, una CMA usa casas vendidas recientemente de la misma subdivisión que la propiedad en cuestión. Por supuesto, encontrar casas que se vendieron en los últimos tres a seis meses en el área inmediata puede ser difícil si se encuentra en un mercado inmobiliario atractivo o en un entorno rural. En estos casos, una tasación formal podría ser una mejor opción.
Tenga en cuenta que, si bien un análisis de mercado comparativo es como una tasación informal, los agentes y corredores de bienes raíces no necesitan una licencia de tasador para realizar una CMA mientras atienden a compradores y vendedores. Aún así, algunos estados responsabilizarán a los agentes y corredores de bienes raíces si no realizan una CMA de manera competente. Si esto sucede, la comisión de licencias de bienes raíces del estado podría tomar medidas disciplinarias contra el agente o corredor.
¿Qué hay en un informe CMA?
Cuando un agente o corredor de bienes raíces realiza un análisis de mercado comparativo, creará un informe que detalla los hallazgos. Si bien no existe un informe CMA estandarizado, generalmente incluirá:
- La dirección de la propiedad en cuestión y de tres a cinco comparables.
- Una descripción de cada propiedad, incluida la elevación, el plano de planta y la cantidad de dormitorios y baños.
- Los pies cuadrados de cada propiedad
- El precio de venta de cada comp.
- Ajustes en dólares por cualquier diferencia
- El precio de venta ajustado por pie cuadrado de cada comp.
- El valor justo de mercado de la propiedad en cuestión.
Muchos agentes y corredores de bienes raíces utilizan software para generar informes CMA completos (y de aspecto profesional). Si planea crear la suya propia, use una hoja de cálculo para realizar un seguimiento de su investigación o pruebe una herramienta en línea para el precio de la vivienda que ofrece uno de los sitios web de listados de bienes raíces. Abajo: un informe de muestra.
Cómo hacer un análisis de mercado comparativo
Una CMA implica mucho más que comparar los precios de las casas vendidas recientemente en el área. A continuación, se muestra un resumen de los pasos básicos para crear un CMA preciso:
1. Evalúe el vecindario.
Para establecer el precio de venta correcto, o asegurarse de que una casa que le interesa sea un buen negocio, la CMA debe tener en cuenta la calidad general del vecindario. ¿Dónde están los bloques más atractivos? ¿Qué tan cerca están las comodidades de la comunidad? ¿Qué tan cerca están las molestias de la comunidad? ¿Cuáles son las reglas de la HOA? ¿Cómo están las escuelas? ¿Hay algún problema con el atractivo exterior?
2. Reúna detalles sobre la propiedad en cuestión.
Si un agente o corredor de bienes raíces hace el CMA, revisará el listado existente (si lo hay) y hará una visita en persona para recopilar información sobre el hogar en cuestión. Tomarán nota del tamaño de la casa (en particular el espacio habitable), la edad, el estilo, la construcción, el estado, la distribución, los acabados, el paisajismo y las mejoras y actualizaciones.
3. Seleccione composiciones.
Encuentre de tres a cinco casas comparables en el área que se hayan vendido recientemente y que estén lo más cerca posible de la casa en cuestión. Idealmente, las competiciones estarán dentro de una milla de la propiedad en cuestión y en el mismo distrito escolar. Concéntrese en las casas que son como la casa en cuestión en términos de pies cuadrados, tamaño del lote, dormitorios, baños y tipo de construcción. Preste mucha atención a cuándo se vendió la propiedad comparable: cuanto más reciente, mejor porque los precios de los bienes raíces pueden fluctuar rápidamente. Si la casa tiene una ubicación única, como con vista a un campo de golf o al paseo marítimo, las instalaciones deben tener la misma ubicación.
4. Ajuste las diferencias.
El siguiente paso es ajustar las diferencias entre la vivienda en cuestión y cada propiedad comparable. Un agente o corredor de bienes raíces con experiencia podrá asignar un valor en dólares a cada una de las diferencias y ajustar el valor de cada compensación en consecuencia. Puede parecer contrario a la intuición, pero si la composición tiene una característica que es inferior a la del sujeto, se realiza un ajuste positivo en el valor de la composición y viceversa. Por ejemplo, si una comp tiene un dormitorio adicional (característica superior), es razonable suponer que el comprador pagó más para obtener el dormitorio adicional. En este caso, debe deducir una cantidad de la compensación para tener en cuenta el dormitorio adicional, lo que permite una comparación de manzanas con manzanas. El valor de la vivienda objetivo nunca se ajusta.
5. Determine el precio de venta por pie cuadrado después de los ajustes.
Después de ajustar las diferencias, divida el precio ajustado de cada composición por sus pies cuadrados para determinar el precio de venta por pie cuadrado. Luego, sume el precio de venta por pie cuadrado de todas las composiciones y divídalas por el número de composiciones para obtener el promedio. Finalmente, multiplique este promedio por los pies cuadrados de la propiedad en cuestión para encontrar su valor de mercado actual.
La línea de fondo
En general, las mejores composiciones son las que son más similares a la casa en cuestión, las vendidas más recientemente y las que requieren menos ajustes. Es posible que el precio final deba modificarse ligeramente, según el mercado. Por ejemplo, si el mercado está caliente o si el inventario es bajo, el precio podría ser un poco más alto. Por el contrario, si hay muchas casas similares en el mercado, es posible que el precio tenga que bajar para ser competitivo.