Obligación hipotecaria garantizada (CMO)
¿Qué es una obligación hipotecaria garantizada?
Una obligación hipotecaria garantizada (CMO) se refiere a un tipo de valor respaldado por hipoteca que contiene un conjunto de hipotecas agrupadas y vendidas como una inversión. Organizados por vencimiento y nivel de riesgo, los CMO reciben flujos de efectivo a medida que los prestatarios reembolsan las hipotecas que actúan como garantía sobre estos valores. A su vez, los CMO distribuyen los pagos de capital e intereses a sus inversores según reglas y acuerdos predeterminados.
Comprensión de las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO)
Las obligaciones hipotecarias garantizadas constan de varios tramos, o grupos de hipotecas, organizados por sus perfiles de riesgo. Como instrumentos financieros complejos, los tramos suelen tener diferentes saldos de principal, tasas de interés, fechas de vencimiento y posibles incumplimientos de pago. Las obligaciones hipotecarias garantizadas son sensibles a los cambios en las tasas de interés, así como a los cambios en las condiciones económicas, como las tasas de ejecución hipotecaria, las tasas de refinanciamiento y las tasas a las que se venden las propiedades. Cada tramo tiene una fecha de vencimiento y un tamaño diferente y se emiten bonos con cupones mensuales contra él. El cupón realiza pagos mensuales de principal y tasa de interés.
Conclusiones clave
- Las obligaciones hipotecarias garantizadas son valores representativos de deuda de inversión constituidos por hipotecas agrupadas organizadas según sus perfiles de riesgo.
- Son similares a las obligaciones de deuda garantizadas, que son una colección más amplia de obligaciones de deuda a través de múltiples instrumentos financieros.
- Los CMO desempeñaron un papel destacado durante la crisis financiera de 2008 cuando aumentaron de tamaño.
Para ilustrarlo, imagine que un inversor tiene un CMO compuesto por miles de hipotecas. Su potencial de ganancias se basa en si los titulares de hipotecas reembolsan sus hipotecas. Si solo unos pocos propietarios incumplen sus hipotecas y el resto hace los pagos como se espera, el inversionista recupera su capital además de los intereses. Por el contrario, si miles de personas no pueden hacer los pagos de su hipoteca y entran en ejecución hipotecaria, el CMO pierde dinero y no puede pagar al inversor.
Los inversores en CMO, a veces denominados Conductos de Inversión Hipotecaria en Bienes Raíces (REMIC), desean obtener acceso a los flujos de efectivo de la hipoteca sin tener que originar o comprar un conjunto de hipotecas.
Obligaciones hipotecarias garantizadas frente a obligaciones de deuda garantizadas
Al igual que los CMO, las obligaciones de deuda garantizadas (CDO) consisten en un grupo de préstamos agrupados y vendidos como un vehículo de inversión. Sin embargo, mientras que los CMO solo contienen hipotecas, los CDO contienen una variedad de préstamos, como préstamos para automóviles, tarjetas de crédito, préstamos comerciales e incluso hipotecas. Tanto los CDO como los CMO alcanzaron su punto máximo en 2007, justo antes de la crisis financiera mundial, y sus valores cayeron drásticamente después de ese período. Por ejemplo, en su punto máximo en 2007, el mercado de CDO valía $ 1.3 billones, en comparación con $ 850 millones en 2013.
Las organizaciones que compran CMO incluyen fondos de cobertura, bancos, compañías de seguros y fondos mutuos.
Obligaciones hipotecarias garantizadas y la crisis financiera mundial
Emitidas por primera vez por Salomon Brothers y First Boston en 1983, las CMO eran complejas e implicaban muchas hipotecas diferentes. Por muchas razones, era más probable que los inversores se centraran en los flujos de ingresos ofrecidos por los CMO que en la salud de las hipotecas subyacentes en sí mismas. Como resultado, muchos inversores compraron CMO llenas de hipotecas de alto riesgo, hipotecas de tasa ajustable, hipotecas en poder de prestatarios cuyos ingresos no se verificaron durante el proceso de solicitud y otras hipotecas riesgosas con altos riesgos de incumplimiento.
El uso de OCM ha sido criticado como factor desencadenante de la crisis financiera de 2007-2008. El aumento de los precios de la vivienda hizo que las hipotecas parecieran inversiones a prueba de fallas, lo que atrajo a los inversores a comprar CMO y otros MBS, pero las condiciones económicas y del mercado llevaron a un aumento de las ejecuciones hipotecarias y los riesgos de pago que los modelos financieros no predijeron con precisión. Las secuelas de la crisis financiera mundial dieron como resultado un aumento de las regulaciones para los valores respaldados por hipotecas. Más recientemente, en diciembre de 2016, la SEC y nuevas regulaciones que mitigan el riesgo de estos valores mediante la creación de requisitos de margen para las transacciones de agencias cubiertas, incluidas las obligaciones hipotecarias garantizadas.