Valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS)
¿Qué son los valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS)?
Los valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) son productos de inversión de renta fija que están respaldados por hipotecas sobre propiedades comerciales en lugar de bienes raíces residenciales. CMBS puede proporcionar liquidez a inversores inmobiliarios y prestamistas comerciales por igual.
Debido a que no existen reglas para estandarizar las estructuras de CMBS, sus valoraciones pueden ser difíciles. Los valores subyacentes de CMBS pueden incluir una serie de hipotecas comerciales de diferentes términos, valores y tipos de propiedad, como viviendas multifamiliares y bienes raíces comerciales. CMBS puede ofrecer menos riesgo de prepago que los valores respaldados por hipotecas residenciales (RMBS), ya que el plazo de las hipotecas comerciales es generalmente fijo.
Conclusiones clave
- Los CMBS están garantizados por hipotecas sobre propiedades comerciales en lugar de inmuebles residenciales.
- Los valores comerciales respaldados por hipotecas tienen la forma de bonos y los préstamos subyacentes suelen estar contenidos en fideicomisos.
- Los préstamos en un CMBS actúan como garantía, con el capital y los intereses transferidos a los inversores, en caso de incumplimiento.
Cómo funcionan los valores respaldados por hipotecas comerciales
Al igual que con las obligaciones de deuda garantizadas (CDO) y las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO), las CMBS tienen la forma de bonos. Los préstamos hipotecarios que forman un único valor comercial respaldado por hipotecas actúan como garantía en caso de incumplimiento, y el principal y los intereses se transfieren a los inversores.
Los préstamos suelen estar contenidos en un fideicomiso y están muy diversificados en términos, tipos de propiedad y montos. Los préstamos subyacentes que se titulizan en CMBS incluyen préstamos para propiedades como edificios y complejos de apartamentos, fábricas, hoteles, edificios de oficinas, parques de oficinas y centros comerciales, a menudo dentro del mismo fideicomiso.
Por lo general, un préstamo hipotecario es lo que se considera una deuda sin recurso: cualquier deuda comercial o de consumo que esté garantizada únicamente por una garantía. En caso de incumplimiento, el prestamista no puede embargar ningún activo del prestatario más allá de la garantía.
Debido a que los CMBS son vehículos de inversión complejos, requieren una amplia gama de participantes del mercado, incluidos inversores, un administrador principal, un administrador maestro, un administrador especial, un titular de certificado director, fideicomisarios y agencias de calificación. Cada uno de estos jugadores desempeña un papel específico para garantizar que CMBS funcione correctamente.
El mercado de CMBS representa aproximadamente el 2% del mercado total de renta fija de EE. UU.
Tipos de CMBS
Las hipotecas que respaldan a CMBS se clasifican en tramos de acuerdo con sus niveles de riesgo crediticio, que generalmente se clasifican desde la calidad superior (o la más alta) hasta la calidad más baja. Los tramos de mayor calidad recibirán pagos de intereses y de principal y tienen el riesgo asociado más bajo. Los tramos más bajos ofrecen tasas de interés más altas, pero los tramos que asumen más riesgo también absorben la mayor parte de la pérdida potencial que puede ocurrir a medida que los tramos bajan de rango.
El tramo más bajo en una estructura CMBS contendrá los préstamos más riesgosos, y posiblemente especulativos, de la cartera. El proceso de titulización que implica el diseño de la estructura de un CMBS es importante tanto para los bancos como para los inversores. Permite a los bancos emitir más préstamos en total y brinda a los inversionistas un fácil acceso a bienes raíces comerciales al mismo tiempo que les brinda más rendimiento que los bonos gubernamentales tradicionales.
Sin embargo, los inversionistas deben comprender que en el caso de incumplimiento de uno o más préstamos en un CMBS, los tramos más altos deben pagarse por completo, con intereses, antes de que los tramos más bajos reciban fondos.
Críticas a CMBS
Por lo general, solo los inversionistas muy ricos invierten en CMBS porque aquí no hay muchas opciones para el inversionista promedio. Es difícil encontrar fondos mutuos o fondos cotizados en bolsa (ETF) que inviertan únicamente en esta clase de activos, aunque muchos fondos mutuos inmobiliarios invierten una parte de sus carteras en CMBS.
Requisitos para CMBS
En diciembre de 2016, la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) y nuevas regulaciones para mitigar algunos de los riesgos de CMBS mediante la creación de requisitos de margen para las transacciones de las agencias cubiertas, incluidas las obligaciones hipotecarias garantizadas.