Buydown
¿Qué es una recompra?
Una recompra es una técnica de financiación hipotecaria con la que el comprador intenta obtener una tasa de interés más baja durante al menos los primeros años de la hipoteca, o posiblemente durante toda su vigencia. El constructor o vendedor de la propiedad generalmente realiza pagos a la institución hipotecaria que, a su vez, reduce la tasa de interés mensual del comprador y, por lo tanto, el pago mensual. El vendedor de la casa, sin embargo, generalmente aumentará el precio de compra de la casa para compensar los costos del acuerdo de compra.
Explicación de las rebajas
Las recompras son fáciles de entender si las considera un subsidio hipotecario realizado por el vendedor en nombre del comprador de la vivienda. Por lo general, el vendedor aporta fondos a una cuenta de depósito en garantía que subsidia el préstamo durante los primeros años, lo que resulta en un pago mensual más bajo de la hipoteca. Este pago más bajo permite al comprador de vivienda calificar más fácilmente para la hipoteca. Los constructores o vendedores pueden ofrecer una opción de compra para ayudar a aumentar las posibilidades de vender la propiedad, haciéndola más asequible.
Estructuración de Buydown
Los términos de la recompra se pueden estructurar de varias formas para los préstamos hipotecarios. La mayoría de las recompras duran algunos años, y luego los pagos de la hipoteca aumentan a una tasa estándar una vez que expira la recompra. Las reducciones de hipotecas 3-2-1 y 2-1 son dos estructuras comunes.
3-2-1 Reducción
En una recompra de 3-2-1, el comprador paga pagos más bajos del préstamo durante los primeros tres años. Estos pagos se compensan con la contribución de compra realizada por el vendedor. Por ejemplo, un comprador de vivienda que ha recibido una tasa de interés fija del 6,75% sobre un préstamo de $ 150 000 durante 30 años tendría pagos más bajos en los primeros tres años. En el año uno pagarían un interés del 3,75%, en el año dos un 4,75% y en el año tres un 5,75%. En los años siguientes a los primeros tres años, sus pagos aumentarían a la tasa estándar de 6.75% o $ 973 mensuales. Si bien recibieron ahorros de la tasa de interés más baja en los primeros tres años, el vendedor habría hecho la diferencia en los pagos al prestamista como un subsidio.
2-1 Reducción
Una compra de 2-1 se estructura de la misma manera, sin embargo, su descuento solo está disponible durante los primeros dos años. Si un prestatario recibió un préstamo de $ 100,000 durante 30 años a una tasa de interés fija del 6.75%, podría reducir sus pagos en los primeros dos años con una recompra de 2-1. En una compra de 2-1, podrían pagar un interés del 4,75% en el año uno y un interés del 5,75% en el año dos. En los años siguientes, sus pagos aumentarían a la tasa estándar de 6.75% y pagarían $ 649 mensuales. Los ahorros que obtuvieron en los primeros dos años se habrían compensado con pagos de subsidio del vendedor al prestamista que les proporcionó el descuento de dos años.