Fondos de operaciones ajustados — AFFO
¿Qué son los fondos ajustados de las operaciones — AFFO?
Los fondos de operaciones ajustados (AFFO) se refieren a la medida de desempeño financiero que se utiliza principalmente en el análisis de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT). El AFFO de un REIT, aunque está sujeto a diversos métodos de cálculo, generalmente es igual a los fondos de operaciones del fideicomiso (FFO) con ajustes realizados para los gastos de capital recurrentes utilizados para mantener la calidad de los activos subyacentes del REIT. El cálculo toma en cuenta el ajuste a la línea recta GAAP de alquiler, costos de arrendamiento y otros factores materiales.
conclusiones clave
- Los fondos de operaciones ajustados (AFFO) es una medida financiera utilizada para estimar el valor de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT).
- AFFO se basa en fondos de operaciones (FFO), pero se considera preferible, porque toma en consideración los costos, estimando así con mayor precisión los valores actuales del REIT y su capacidad para pagar dividendos.
- Aunque no existe una medida oficial, una fórmula de AFFO es similar a AFFO = FFO + aumentos de alquiler – gastos de capital – montos de mantenimiento de rutina.
Comprensión de los fondos ajustados de las operaciones — AFFO
Independientemente de cómo los profesionales de la industria elijan calcular los fondos ajustados de las operaciones (AFFO), se considera que es una medida más precisa del flujo de efectivo residual para los accionistas que el FFO simple. Aunque FFO se usa comúnmente, no deduce los gastos de capital necesarios para mantener la cartera de propiedades existente, por lo que no mide el verdadero flujo de efectivo residual. Los analistas profesionales prefieren AFFO porque toma en consideración los costos adicionales incurridos por el REIT, y también las fuentes de ingresos adicionales, como los aumentos de alquiler. Por lo tanto, proporciona un número base más preciso al estimar los valores presentes y un mejor predictor de la capacidad futura del REIT para pagar dividendos. Esta es una medida que no es PCGA.
Cálculo de fondos ajustados de operaciones — AFFO
Antes de calcular el AFFO, un analista primero debe determinar los fondos de operaciones del REIT (FFO). El FFO mide el flujo de efectivo de una lista específica de actividades. FFO refleja el impacto de la actividad de arrendamiento y adquisición de REIT, así como los costos por intereses. FFO tiene en cuenta los ingresos netos del REIT, incluidas la ganancias de capital de la venta de propiedades. Las razones por las que estas ganancias no se incluyen es que son eventos únicos y generalmente no tienen un efecto a largo plazo en el potencial de ganancias futuras del REIT.
La fórmula de FFO es:
FFO = ingreso neto + amortización + depreciación – ganancias de capital por venta de propiedades
Una vez que se determina el FFO, se puede calcular el AFFO. Aunque no existe una fórmula oficial, los cálculos para AFFO normalmente serían algo como:
AFFO = FFO + aumentos de alquiler – gastos de capital – montos de mantenimiento de rutina
Las métricas tradicionales utilizadas para evaluar las acciones, como las ganancias por acción (EPS) y la relación precio-ganancias (P / E), no son confiables para estimar el valor de un REIT.
Ejemplo de fondos de operaciones ajustados
Cálculo de AFFO
Como ejemplo del cálculo de AFFO, suponga lo siguiente: un REIT tuvo $ 2 millones en ingresos netos durante el último período de informe. Durante ese tiempo, ganó $ 400,000 por la venta de una de sus propiedades y perdió $ 100,000 por la venta de otra. Reportó $ 35,000 de amortización y $ 50,000 de depreciación. Durante el período, los aumentos netos de alquiler fueron de $ 40 000; los gastos de capital fueron de $ 75,000 y el mantenimiento de rutina ascendió a $ 30,000.
Dada esta información, el FFO se puede calcular como:
FFO = $ 2,000,000 + $ 35,000 + $ 50,000 – ($ 400,000 – $ 100,000) = $ 1,785,000
A partir de esto, el AFFO se calcula como:
AFFO = FFO + $ 40,000 – $ 75,000 – $ 30,000 = $ 1,785,000 – $ 65,000 = $ 1,720,000