8 cifras imprescindibles para evaluar una inversión inmobiliaria
Tabla de contenido
Expandir
- 1. Pago de su hipoteca
- 2. Requisitos de pago inicial
- 3. Ingresos de alquiler para calificar
- 4. Relación precio / ingreso
- 5. Relación precio / alquiler
- 6. Rendimiento bruto de alquiler
- 7. Tasa de capitalización
- 8. Flujo de caja
- La línea de fondo
Los precios mínimos de las propiedades inmobiliarias pueden ser atractivos para algunos inversores inmobiliarios novatos que buscan un tribunal de quiebras.
Aquí hay ocho números de inversión inmobiliaria que necesita saber cómo calcular y usar al evaluar una propiedad de inversión potencial.
Conclusiones clave
- Invertir en bienes raíces puede generar ganancias de capital así como ingresos por alquiler.
- Cada propiedad se evaluará en función de sus propiedades únicas, como el diseño, la ubicación y las comodidades.
- Sin embargo, se pueden calcular varios otros datos clave para cualquier propiedad y permitir a los inversores potenciales hacer proyecciones y comparaciones de manzanas con manzanas.
- Aquí, revisamos ocho métricas críticas que todo inversor de bienes raíces debería poder utilizar para evaluar una propiedad.
1. Pago de su hipoteca
Para una vivienda estándar ocupada por el propietario, los prestamistas generalmente prefieren una proporción total de deuda a ingresos del 36%, pero algunos subirán al 45% dependiendo de otros factores de calificación, como su puntaje crediticio y reservas de efectivo. Esta relación compara su ingreso mensual bruto total con sus obligaciones de pago de deuda mensual. Para el pago de la vivienda, los prestamistas prefieren un pago del ingreso bruto al total de la vivienda del 28% al 33%, dependiendo de otros factores. Para una propiedad de inversión, laspautas de Freddie Mac dicen que la relación máxima entre deuda e ingresos es del 45%.1
2. Requisitos de pago inicial
Si bien las propiedades ocupadas por el propietario se pueden financiar con una hipoteca yun anticipo detan solo un 3,5% para un préstamo de la FHA, las hipotecas de inversores generalmente requieren un pago inicial del 20% al 25% o, a veces, hasta el 40%. Ninguno de los costos de pago inicial o de cierre de una propiedad de inversión puede provenir de fondos de obsequio. Los prestamistas individuales determinarán cuánto debe depositar para calificar para un préstamo en función de su relación deuda-ingresos, puntaje crediticio, precio de la propiedad y posible alquiler.3
3. Ingresos de alquiler para calificar
Si bien puede suponer que, dado que los pagos de alquiler de su inquilino cubrirán (con suerte) su hipoteca, no debería necesitar ingresos adicionales para calificar para el préstamo hipotecario. Sin embargo, para que el alquiler se considere un ingreso, debe tener un historial de dos años en la administración de propiedades de inversión, adquirir una cobertura de seguro de pérdida de alquiler por al menos seis meses de alquiler mensual bruto, y cualquier ingreso de alquiler negativo de cualquier propiedad de alquiler debe ser considerado como deuda en la relación deuda-ingresos.
4. Relación precio / ingreso
Esta relación compara el precio medio por hogar en un área con el ingreso medio por hogar. En 2011, después de la burbuja inmobiliaria, fue de 3,3, en 1988 fue de 3,2 y en octubre de 2020 fue de alrededor de 4,0. Antes de que estallara la burbuja inmobiliaria, estaba en un máximo de 4,66.5
5. Relación precio / alquiler
La relación precio-alquiler es un cálculo que compara los precios medios de las viviendas y los alquileres medios en un mercado en particular. Simplemente divida el precio medio de la vivienda por el alquiler medio anual para generar una relación. Como regla general, los consumidores deben considerar comprar cuando la proporción sea inferior a 15 y alquilar cuando esté por encima de 20. Los mercados con una relación precio / alquiler alta no suelen ofrecer una oportunidad de inversión tan buena.
6. Rendimiento bruto de alquiler
El rendimiento bruto del alquiler de una propiedad individual se puede encontrar dividiendo el alquiler anual cobrado por el costo total de la propiedad y luego multiplicando ese número por 100 para obtener el porcentaje. El costo total de la propiedad incluye el precio de compra, todos los costos de cierre y los costos de renovación.
7. Tasa de capitalización
Un número más valioso que el rendimiento bruto de alquiler es la tasa de capitalización, también conocida como tasa de límite o rendimiento neto de alquiler porque esta cifra incluye los gastos operativos de la propiedad. Esto se puede calcular comenzando con el alquiler anual y restando los gastos anuales, luego dividiendo ese número por el costo total de la propiedad y multiplicando el número resultante por 100 para el porcentaje. Los gastos totales de la propiedad de alquiler incluyen costos de reparación, impuestos, seguro del propietario, costos de vacantes y honorarios de agentes.
8. Flujo de caja
Si puede cubrir flujo de efectivo negativo, que ocurre con mayor frecuencia cuando un inversionista ha pedido prestado demasiado para comprar la propiedad, puede resultar en un incumplimiento del préstamo a menos que pueda vender la propiedad para obtener una ganancia.
La línea de fondo
Una vez que haya realizado todos estos cálculos, puede tomar una decisión informada sobre si una propiedad en particular será una inversión valiosa o un limón.