Hipoteca de tasa ajustable 2/28 (ARM 2/28)

¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable de 2/28 (ARM de 2/28)?

Una hipoteca de tasa ajustable de 2/28 (ARM de 2/28) es un tipo de préstamo hipotecario a 30 años que tiene un período inicial de tasa de interés fija de dos años. Después de este período de 2 años, la tasa flota en función de una tasa de índice más un margen.

La tasa inicial inicial suele estar por debajo de la tasa promedio de las hipotecas convencionales, pero la tasa ajustable puede aumentar posteriormente de manera significativa. Dado que los bancos no ganan mucho dinero con la tasa inicial de teaser, 2/28 ARM incluyen fuertes multas por pago anticipado durante los primeros dos años.

Comprensión de las hipotecas de tasa ajustable 2/28

Los ARM de 2/28 se hicieron populares durante el auge inmobiliario de principios de la década de 2000, cuando los altos precios pusieron los  pagos de hipotecas convencionales fuera del alcance de muchos compradores. Por ejemplo, una hipoteca convencional a 30 años de $ 300,000 conllevaría pagos mensuales de $ 1,610. Pero un ARM de 2/28 con una tasa de avance inicial del 3% requeriría pagos mensuales de solo $ 1265.

Existen otras estructuras ARM, como las ARM 5/1, 5/5 y  5/6, que cuentan con un período introductorio de cinco años seguido de un ajuste de tarifas cada cinco años o cada seis meses, respectivamente. En particular, los ARM 15/15 se ajustan una vez después de 15 años y luego permanecen fijos durante el resto del préstamo. Menos comunes son los ARM de 2/28 y 3/27 . Con el primero, la tasa de interés fija se aplica solo durante los dos primeros años, seguida de 28 años de tasas ajustables;con este último, la tasa fija es por tres años, con ajustes en cada uno de los siguientes 27 años. En estos casos, las tarifas se ajustan semestralmente.

Posibles trampas de 2/28 ARM

La trampa potencial de una hipoteca de tasa ajustable 2/28 es que después de dos años la tasa se ajusta cada seis meses, generalmente hacia arriba, por un margen ARM por encima de una tasa índice, como la tasa de oferta interbancaria de Londres  (LIBOR ). 2/28 ARM tienen algunas características de seguridad incorporadas, como un límite de tasa de interés de por vida y límites sobre cuánto puede aumentar o disminuir la tasa con cada período. Pero incluso con topes, los propietarios de viviendas pueden enfrentar picos de pago asombrosos en mercados volátiles.

En el ejemplo anterior en el préstamo ARM 2/28 al 3% a 30 años de $ 300,000, si después de dos años la LIBOR es 2.7 y el margen es 1.5, el interés aumentaría 4.2 por ciento, hasta un total de 7.2 por ciento. Esta tasa del 7,2% podría estar muy por encima de las tasas hipotecarias convencionales actuales. El pago mensual del propietario aumentaría de la noche a la mañana en más del 60%, a $ 2,036.

Muchos propietarios durante el auge no entendieron cómo un aumento de tarifas aparentemente pequeño podría aumentar drásticamente su pago mensual. E incluso aquellos que eran plenamente conscientes de los riesgos vieron 2/28 ARM como un vehículo de financiación a corto plazo. La idea era aprovechar la baja tasa de interés y luego refinanciar después de dos años a una hipoteca convencional o, si su crédito no era lo suficientemente bueno para eso, a una nueva hipoteca ajustable. Y, dados los altos precios de las propiedades inmobiliarias, saque la deuda más adelante. Para muchos, esto tenía cierto sentido, ya que, después de todo, el valor líquido de la vivienda del prestatario estaba aumentando rápidamente.

Los problemas llegaron con el colapso del mercado  en 2008. El valor de las viviendas se desplomó. Muchos propietarios de ARM de 2/28 no pudieron refinanciar, hacer sus pagos o vender sus casas por el valor del préstamo pendiente. La ola de ejecuciones hipotecarias llevó a estándares de préstamos más estrictos. Hoy en día, los bancos están evaluando más cuidadosamente la capacidad de un prestatario para realizar pagos con tasa ajustable.