Cómo analizar los REIT (fideicomisos de inversión inmobiliaria)
Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es una empresa que posee, opera o financia propiedades generadoras de ingresos. Por ley, el 90% de las ganancias de un REIT debe distribuirse como dividendos a los accionistas. Aquí, echamos un vistazo a los REIT, sus características y cómo evaluar un REIT.
Conclusiones clave
- Los REIT deben pagar al menos el 90% de los ingresos como dividendos para los accionistas.
- Los índices de valor en libros son inútiles para los REIT; en cambio, los cálculos como el valor de los activos netos son mejores métricas.
- Los análisis de arriba hacia abajo y de abajo hacia arriba deben usarse para los REIT, donde los factores de arriba hacia abajo incluyen el crecimiento de la población y el empleo, mientras que los aspectos de abajo hacia arriba incluyen los ingresos por alquiler y los fondos de operaciones.
¿Qué califica como REIT?
La mayoría de los REIT alquilan espacio y cobran alquileres, y luego distribuyen esos ingresos como dividendos a los accionistas. Los REIT hipotecarios (también llamados mREIT) no son propietarios de bienes raíces, sino que los financian. Estos REIT obtienen ingresos de los intereses de sus inversiones, que incluyen hipotecas, valores respaldados por hipotecas y otros activos relacionados.
Paracalificar como REIT, una empresa debe cumplir con ciertas disposiciones del Código de Rentas Internas (IRC). Específicamente, una empresa debe cumplir con los siguientes requisitos para calificar como REIT:
- Invertir al menos el 75% de los activos totales en bienes raíces, efectivo o bonos del Tesoro de EE. UU.
- Gane al menos el 75% de los ingresos brutos de alquileres, intereses sobre hipotecas que financian bienes inmuebles o ventas de bienes raíces
- Pagar un mínimo del 90% de la renta imponible en forma de dividendos para accionistas cada año
- Ser una entidad sujeta a impuestos como corporación
- Ser administrado por una junta directiva o fideicomisarios.
- Tener al menos 100 accionistas después de su primer año de existencia.
- No tener más del 50% de sus acciones en manos de cinco o menos personas
Al tener el estado REIT, una empresa evita el impuesto sobre la renta de las sociedades. Una corporación regular obtiene ganancias y paga impuestos sobre todas sus ganancias, luego decide cómo distribuir sus ganancias después de impuestos entre dividendos y reinversión. Un REIT simplemente distribuye todas o casi todas sus ganancias y puede saltarse los impuestos.
Tipos de REIT
Hay varios tipos diferentes de REIT. Los REIT de capital tienden a especializarse en la propiedad de ciertos tipos de edificios, como apartamentos, centros comerciales regionales, edificios de oficinas, o instalaciones de alojamiento / centro turístico. Algunos están diversificados y otros desafían la clasificación, por ejemplo, un REIT que invierte solo en campos de golf.
El otro tipo principal de REIT es un REIT hipotecario. Estos REIT otorgan préstamos garantizados por bienes raíces, pero generalmente no poseen ni operan bienes raíces. Los REIT hipotecarios requieren un análisis especial. Son sociedades financieras que utilizan varios instrumentos de cobertura para gestionar su exposición a tipos de interés.
Si bien un puñado de REIT híbridos ejecutan tanto operaciones inmobiliarias como transacciones de préstamos hipotecarios, la mayoría de los REIT son del tipo de capital: los REIT que se centran en el negocio de «activos duros» de las operaciones inmobiliarias. Cuando lee sobre REIT, generalmente está leyendo sobre REIT de acciones. Como tal, centraremos nuestro análisis en los REIT de acciones.
Cómo analizar los REIT
Los REIT son acciones que pagan dividendos y se enfocan en bienes raíces. Si busca ingresos, los consideraría junto con fondos de bonos de alto rendimiento y acciones que pagan dividendos. Como acciones que pagan dividendos, los REIT se analizan de manera muy similar a otras acciones. Pero existen grandes diferencias debido al tratamiento contable de la propiedad.
Las métricas tradicionales como las ganancias por acción (EPS) y la P / E no son formas confiables de evaluar los REIT. FFO y AFFO son mejores métricas.
Ilustremos con un ejemplo simplificado. Suponga que un REIT compra un edificio por $ 1 millón. Las reglas contables requieren que nuestro REIT cargue depreciación contra el activo. Supongamos que distribuimos la depreciación en 20 años en línea recta. Cada año deducimos $ 50,000 en gastos de depreciación ($ 50,000 por año x 20 años = $ 1 millón).
Veamos el balance general simplificado y el estado de resultados anterior. En el año 10, nuestro balance general lleva el valor del edificio a $ 500,000 (es decir, el valor en libros ), que es el costo original de $ 1 millón menos $ 500,000 de depreciación acumulada (10 años x $ 50,000 por año). Nuestro estado de resultados deduce $ 190,000 de gastos de $ 200,000 en ingresos, pero $ 50,000 del gasto es un cargo por depreciación.
FFO
Sin embargo, nuestro REIT en realidad no gasta este dinero en el año 10; la depreciación es un cargo no monetario. Por lo tanto, agregamos el cargo por depreciación a la utilidad neta para generar fondos de operaciones (FFO). La idea es que la depreciación reduce injustamente nuestros ingresos netos porque nuestro edificio probablemente no perdió la mitad de su valor en los últimos 10 años. FFO corrige esta presunta distorsión excluyendo el cargo por depreciación. FFO también incluye algunos otros ajustes.
AFFO
Debemos tener en cuenta que FFO se acerca más al flujo de efectivo que al ingreso neto, pero no captura el flujo de efectivo. Principalmente, observe en el ejemplo anterior que nunca contamos el $ 1 millón gastado para adquirir el edificio (el gasto de capital). Un análisis más preciso incorporaría los gastos de capital. Contando los gastos de capital se obtiene una cifra conocida como FFO ajustado (AFFO).
Valor liquidativo
Nuestro balance hipotético puede ayudarnos a comprender la otra métrica común de REIT, el valor liquidativo (NAV). En el año 10, el valor en libros de nuestro edificio fue de solo $ 500,000 porque se depreció la mitad del costo original. Por lo tanto, el valor contable y las proporciones relacionadas, como precio / valor contable, a menudo dudosas en lo que respecta al análisis general de acciones, son bastante inútiles para los REIT. NAV intenta reemplazar el valor contable de una propiedad con una mejor estimación del valor de mercado.
El cálculo del NAV requiere una valoración algo subjetiva de las tenencias de REIT. En el ejemplo anterior, vemos que el edificio genera $ 100,000 en ingresos operativos ($ 200,000 en ingresos menos $ 100,000 en gastos operativos). Un método sería capitalizar los ingresos operativos con base en una tasa de mercado. Si pensamos que la tasa de capitalización actual del mercado para este tipo de edificio es del 8%, entonces nuestra estimación del valor del edificio se convierte en $ 1.25 millones ($ 100,000 en ingresos operativos / tasa de capitalización del 8% = $ 1,250,000).
Esta estimación del valor de mercado reemplaza el valor en libros del edificio. Luego deduciríamos la deuda hipotecaria (no mostrada) para obtener el valor liquidativo. Los activos menos la deuda equivalen a capital social, donde «neto» en NAV significa neto de deuda. El último paso es dividir el NAV en acciones ordinarias para obtener el NAV por acción, que es una estimación del valor intrínseco. En teoría, el precio de la acción cotizada no debería alejarse demasiado del valor liquidativo por acción.
Análisis de arriba hacia abajo frente a de abajo hacia arriba
Al elegir acciones, a veces escucha hablar de análisis de arriba hacia abajo o de abajo hacia arriba. De arriba hacia abajo comienza con una perspectiva económica y apuesta por temas o sectores (por ejemplo, un grupo demográfico que envejece puede favorecer a las compañías farmacéuticas). El bottom-up se centra en los fundamentos de empresas específicas. Las acciones de REIT claramente requieren un análisis descendente y ascendente.
Desde una perspectiva de arriba hacia abajo, los REIT pueden verse afectados por cualquier cosa que afecte la oferta y la demanda de propiedades. El crecimiento de la población y el empleo tiende a ser favorable para todos los tipos de REIT. Las tasas de interés son, en resumen, una mezcla.
Un aumento en las tasas de interés generalmente significa una mejora de la economía, lo que es bueno para los REIT, ya que la gente gasta y las empresas alquilan más espacio. El aumento de las tasas de interés tiende a ser bueno para los REIT de apartamentos, ya que las personas prefieren seguir siendo inquilinos en lugar de comprar casas nuevas. Por otro lado, los REIT a menudo pueden aprovechar las tasas de interés más bajas al reducir sus gastos por intereses y, por lo tanto, aumentar su rentabilidad.
Dado que los REIT compran bienes raíces, es posible que vea niveles de deuda más altos que para otros tipos de empresas. Asegúrese de comparar el nivel de deuda de un REIT con los promedios de la industria o los índices de deuda de los competidores.
Las condiciones del mercado de capitales también son importantes, a saber, la demanda institucional de acciones REIT. A corto plazo, esta demanda puede abrumar los fundamentos. Por ejemplo, a las acciones de REIT les fue bastante bien en 2001 y el primer semestre de 2002 a pesar de los fundamentos mediocres, porque el dinero fluía hacia toda la clase de activos.
A nivel de REIT individual, desea ver sólidas perspectivas de crecimiento en los ingresos, como los ingresos por alquiler, los ingresos por servicios relacionados y el FFO. Quiere ver si el REIT tiene una estrategia única para mejorar la ocupación y aumentar sus rentas.
Economías de escala
Los REIT normalmente buscan el crecimiento a través de adquisiciones y además apuntan a realizar economías de escala mediante la asimilación de propiedades administradas de manera ineficiente. Las economías de escala se realizarían mediante una reducción de los gastos operativos como porcentaje de los ingresos. Pero las adquisiciones son un arma de doble filo. Si un REIT no puede mejorar las tasas de ocupación y / o aumentar los alquileres, puede verse obligado a realizar adquisiciones mal consideradas para impulsar el crecimiento.
Dado que la deuda hipotecaria juega un papel importante en el valor de las acciones, vale la pena mirar el balance. Algunos recomiendan mirar el apalancamiento, como la relación deuda-capital. Pero en la práctica, es difícil saber cuándo el apalancamiento se ha vuelto excesivo. Es más importante sopesar la proporción de deuda a tasa fija versus deuda a tasa variable. En el entorno actual de tasas de interés bajas, un REIT que utiliza solo deuda a tasa flotante se verá perjudicado si las tasas de interés suben.
Impuestos REIT
La mayoría de los dividendos REIT no son lo que el IRS considera dividendos calificados, por lo que generalmente se gravan a una tasa más alta. Dependiendo de su categoría impositiva, los dividendos calificados se gravan al 0%, 15% o 20%. Sin embargo, con los REIT, la mayoría de los dividendos se gravan como ingresos ordinarios, hasta un 37% para 2020.
En general, los dividendos REIT se gravan como ingresos ordinarios. Como tal, se recomienda que tenga REIT en una cuenta con ventajas fiscales, como una IRA o un 401 (k).
Sin embargo, puede haber buenas noticias aquí. Dado que los REIT son negocios de transferencia, cualquier dividendo que no cuente como dividendos calificados puede ser elegible para la deducción de ingresos comerciales calificados (QBI) del 20%. Por ejemplo, si tiene $ 1,000 en dividendos REIT ordinarios, es posible que deba impuestos sobre solo $ 800 de eso.
La línea de fondo
Los REIT son empresas inmobiliarias que deben pagar altos dividendos para poder disfrutar de los beneficios fiscales del estado REIT. Los ingresos estables que pueden superar los rendimientos de los bonos del Tesoro se combinan con la volatilidad de los precios para ofrecer un potencial de rendimiento total que rivaliza con las acciones de pequeña capitalización. Analizar un REIT requiere que los inversores comprendan las distorsiones contables causadas por la depreciación y presten especial atención a las influencias macroeconómicas.