El camino REIT

Tabla de contenido

Expandir

• ¿Qué es un REIT?
• Tipos de REIT
• Ventajas
• Elegir el REIT correcto
• La línea de fondo

La abundancia de vehículos de inversión crea un desafío para el inversionista promedio que intenta comprender de qué se trata. Las acciones son el pilar de la inversión, los bonos siempre han sido el lugar seguro para estacionar su dinero, las opciones han aumentado el apalancamiento para los especuladores y los fondos mutuos se consideran uno de los vehículos más fáciles para los inversores. Un tipo de inversión que no entra en estas categorías y que a menudo se pasa por alto es el fideicomiso de inversión inmobiliaria o REIT.

¿Qué es un REIT?

Una compañía fiduciaria REIT que acumula un fondo común de dinero, a través de una oferta pública inicial (OPI), que luego se utiliza para comprar, desarrollar, administrar y vender activos inmobiliarios. La OPI es idéntica a cualquier otra oferta de valores con muchas de las mismas reglas con respecto a prospectos, requisitos de informes y regulaciones; sin embargo, en lugar de comprar acciones de una sola empresa, el propietario de una unidad REIT está comprando una parte de un conjunto administrado de bienes raíces. Este grupo de bienes raíces genera ingresos mediante el alquiler, el arrendamiento y la venta de propiedades y los distribuye directamente al titular del REIT de forma regular.

Tipos de REIT

Los REIT, como la mayoría de las inversiones, vienen en una variedad de sabores. Estos fondos tienen clasificaciones que indican el tipo de negocio que realizan y pueden clasificarse en función de cómo se compran y venden sus acciones.

Los REIT de capital  son la forma más común de empresa. Estas entidades compran, poseen y administran bienes inmuebles que generan ingresos. Los ingresos provienen principalmente de los alquileres y no de la reventa de las propiedades de la cartera.

Los REIT hipotecarios, también conocidos como mREIT, prestan dinero a los propietarios y operadores de bienes raíces. Los préstamos pueden ser directamente a través de hipotecas y préstamos o indirectamente a través de la adquisición de  valores respaldados por hipotecas  (MBS). Los MBS son inversiones que mantienen conjuntos de hipotecas emitidas por empresas patrocinadas por el gobierno (GSE). Sus ganancias provienen principalmente del  margen de interés neto, el diferencial entre el interés que ganan en préstamos hipotecarios y el costo de financiar estos préstamos. Debido al enfoque centrado en las hipotecas de este REIT, son potencialmente sensibles a los aumentos de las tasas de interés.

Las empresas de REIT híbridas  mantienen tanto propiedades físicas de alquiler como préstamos hipotecarios en sus carteras. Dependiendo del enfoque de inversión declarado de la entidad, pueden sopesar la cartera a más propiedades o más participaciones hipotecarias.

Ventajas

Cuando compra una acción de un REIT, esencialmente está comprando un activo físico con una larga vida útil y potencial de ingresos a través del alquiler y la revalorización de la propiedad. Esto contrasta con las acciones ordinarias en las que los inversores están comprando el derecho a participar en la rentabilidad de la empresa a través de la propiedad. Al comprar un REIT, uno no solo está tomando una participación real en la propiedad de la propiedad a través de aumentos y disminuciones de valor, sino que también está participando en los ingresos generados por la propiedad. Esto crea una pequeña red de seguridad para los inversores, ya que siempre tendrán derechos sobre la propiedad subyacente al fideicomiso mientras disfrutan de los beneficios de sus ingresos.

Otra ventaja que este producto brinda al inversionista promedio es la capacidad de invertir en bienes raíces sin los grandes requisitos de capital y mano de obra normalmente asociados. Además, a medida que los fondos de este fideicomiso se agrupan, se genera una mayor diversificación ya que las empresas fiduciarias pueden comprar numerosas propiedades y reducir los efectos negativos de los problemas con un solo activo. Los inversores individuales que intenten imitar un REIT necesitarían comprar y mantener una gran cantidad de propiedades de inversión, y esto generalmente implica una cantidad sustancial de tiempo y dinero en una inversión que no se liquida fácilmente. Al comprar un REIT, la inversión de capital se limita al precio de la unidad, la cantidad de trabajo invertido se limita a la cantidad de investigación necesaria para realizar la inversión correcta y las acciones son líquidas en las bolsas de valores regulares.

La ventaja final, y probablemente la más importante, que brindan los REIT es su requisito de distribuir casi el 90% de sus ingresos imponibles anuales, creados por bienes raíces que generan ingresos, a sus accionistas. Esta cantidad es deducible a nivel corporativo y generalmente gravada a nivel personal. Entonces, a diferencia de los dividendos, solo hay un nivel de impuestos para las distribuciones pagadas a los inversionistas. Esta alta tasa de distribución significa que el titular de un REIT participa en gran medida en la rentabilidad de la administración y la propiedad dentro del fideicomiso, a diferencia de la propiedad de acciones ordinarias, donde la corporación y su directorio deciden si el exceso de efectivo se distribuye o no al accionista.

Elegir el REIT correcto

Al igual que con cualquier inversión, debe hacer su tarea antes de decidir qué REIT comprar. Hay algunas señales obvias que debe tener en cuenta antes de tomar una decisión:

1. Gestión Siempre es importante al comprar un fideicomiso o un grupo de activos administrado para comprender y conocer el historial de los gerentes y su equipo. La rentabilidad y la apreciación de los activos están estrechamente relacionadas con la capacidad del administrador para elegir las inversiones adecuadas y decidir las mejores estrategias. Al elegir en qué REIT invertir, asegúrese de conocer al equipo de gestión y su historial. Compruebe para ver cómo se compensan. Si se basa en el desempeño, lo más probable es que también estén velando por sus mejores intereses.

2. Los REIT de diversificación son fideicomisos centrados en la propiedad de la propiedad. Dado que los mercados inmobiliarios fluctúan según la ubicación y el tipo de propiedad, es fundamental que el REIT que decida comprar esté debidamente diversificado. Si el REIT está fuertemente invertido en bienes raíces comerciales y hay una caída en las tasas de ocupación, entonces experimentará problemas importantes. La diversificación también significa que el fideicomiso tiene suficiente acceso al capital para financiar futuras iniciativas de crecimiento y apalancarse adecuadamente para obtener mayores rendimientos.

3. Ganancias El último elemento que debe considerar antes de comprar un REIT específico son los fondos de las operaciones y el efectivo disponible para su distribución. Estos números son importantes ya que miden el rendimiento general del REIT, que a su vez se traduce en el dinero que se transfiere a los inversores. Tenga cuidado de no usar los números de ingresos regulares generados por el REIT, ya que incluirán cualquier depreciación de la propiedad y, por lo tanto, alterarán los números. Estos números solo son útiles si ya ha mirado detenidamente los otros dos signos, ya que es posible que el REIT esté experimentando rendimientos anómalos debido a las condiciones del mercado inmobiliario o la suerte de la administración al elegir inversiones.

La línea de fondo

Con tantas formas diferentes de invertir su dinero, es importante que cualquier decisión que tome esté bien informada. Esto se aplica a acciones, bonos, fondos mutuos, REIT o cualquier otra inversión. Sin embargo, los REIT tienen algunas características interesantes que podrían encajar bien en su cartera.